83만 호 공급 대책..어디에 언제 나오나?

■ 진행 : 박광렬 앵커, 안귀령 앵커

■ 출연 : 변창흠 / 국토교통부 장관

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

지난 4일이었죠. 정부가 서울 수도권과 5대 광역시 등 전국 대도시에 83만 호의 주택을 공급하겠다는 대규모 개발계획을 발표했습니다.

[앵커]

워낙 규모가 큰 데다 또 어떤 지역을 개발할 것인지 공개되지 않아 궁금증은 커지고 있는데요. 변창흠 국토교통부 장관 모시고 주택공급 대책에 대해 알아보겠습니다. 어서 오십시오.

새해 복 많이 받으시고 일단 워낙 현안 많다 보니까 명절 제대로 보내셨는지 모르겠습니다. 설 밥상머리에 참 많이 오른 주제 가운데 하나가 바로 부동산 문제였습니다.

또 이번 정부 들어서 최대의 공급량이라고 하는 83만 호 공급계획 관련한 궁금증도 계속 여전한 상황인데 먼저 짧게 어떻게 짓겠다는 건지 요약해서 설명 좀 부탁드리겠습니다.

[변창흠]

아마 국민들께서 예상하지 못한 규모이기 때문에 아마 많이 놀라시기는 했을 겁니다. 지금까지 개발방식은 대규모 택지를 확보한 다음에 거기서 짓는 데에 익숙해왔기 때문에 지금처럼 부지가 명확하지 않은 상태에서 어떻게 공급할 것인가. 이렇게 걱정을 하시는 게 사실인 것 같습니다.

지금 핵심은 기존의 정비사업을 공공이 직접 시행하는 방식으로 약 14만 호 정도를 공급하겠다는 것이고. 지금까지 하지 않았던 도심 내에서 직접 공공이 공공주택사업을 복합적으로 하겠다, 그렇게 해서 약 33만 호를 공급합니다. 가령 그게 준공업 지역이나 저층주거지 그리고 역세권. 이런 지역에 집중적으로 개발하는 방식이고요.

그다음에 일반적으로 처음에 말씀드린 것처럼 택지개발지구를 지정해서 약 26만 3000호 정도 공급하겠다. 이게 전체적인 내용입니다.

[앵커]

정비사업이든 재개발이든 공공이 주도해서 하겠다는 말씀해 주셨는데요. 공공이 주도해서 해야 할 이유가 따로 있을까요?

[변창흠]

모든 것을 다 공공이 하는 것은 아니고 소규모 정비 같은 경우에는 민간이 주도해서 사업을 할 수가 있는데 그 경우에도 약 3분의 2의 주민들이 동의를 하면 공공이 할 수가 있는 것이고 나머지 아까 말씀드렸던 공공 직접 시행 정비사업의 경우에도 민간이 조합을 통해서 직접 하는 방법도 있고 그다음에 작년 8월 4일에 공공주도형 정비사업이 있습니다.

공공재개발, 공공재건축이라고 하는. 그런 방식으로 할 수도 있고 이번처럼 조합이 없이 공공이 직접 시행하는 정비사업 방식도 선택 가능하다. 이렇게 말씀드린 것이고요.

또 하나는 이번에 같이 했던 도심 공공주택 복합사업의 경우에는 종전에는 없었던 새로운 방식인데 이 부지들은 대부분이 민간이 직접 사업을 하려고 보면 이렇게 해도 안 되고 저렇게 해도 안 되는 아주 독특한 토지가 많이 있습니다.

가령 저층 주거지 같은 경우에는 일정 규모 이상이 되어야 고밀개발이 되는데 정비사업으로 하자니 면적이 나오지 않고 그다음에 동의율도 확보하기 어렵고 또 노후도가 충족되지 않는 부지라든지 또 역세권의 경우에는 지구단위 계획으로 묶여 있어서 사업하기 어려운 그런 부지 같은 경우에 불가피하게 공공이 주도적인 사업을 해서 인센티브를 많이 준 다음에 사업에 참여를 이끌어내고 그다음에 개발이익이 너무 과도하면 안 되니까 공공임대주택이라든지 다른 방식으로 쓰겠다 이런 겁니다.

그러니까 공공이 다 하는 것이 아니라 민간이 할 수 없는 사업에 대해서 해 주거나 민간이 선택하는 경우에 공공이 해 줄 수 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

민간에서 해결하기 어려운 지역. 공공이 나서서 빠르게 해결을 하겠다라는 얘기이시고 아까 얘기한 것처럼 재개발, 재건축. 공공이 직접 역세권이나 준공업지역 개발 같은 내용을 포함을 하고 있습니다.

그런데 이번 발표 내용이 토지나 건물의 소유자분들의 동의가 필요하다 보니까 아직 정확히 어떤 지역을 하겠다, 이런 내용이 발표가 안 됐어요.

그런데 또 시청자분들은 시장에서는 어떤 지역이 포함이 될까. 이런 부분에 대해서 굉장히 궁금해하고 있고 관련해서 어느 지역을 검토하고 있는지, 또 언제쯤 발표가 될지 이런 부분 굉장히 관심이 많은 상황이거든요.

[변창흠]

아까 말씀드린 사업방식 중에서 공공택지로 공급하는 방식 26만 3000호라고 말씀드렸는데 그 부지의 경우에는 지금 이미 부지가 한 20군데 정도 거의 확정되어 있는 상태입니다.

마지막으로 필지를 명확하게 구역을 정해야 하는 문제가 있고. 지자체의 협의 때문에 약간 늦어지고 있는데 그것은 상반기 중에 두세 차례 나눠서 협의가 완료되는 대로 발표할 예정이고요.

그다음에 주로 관심을 가진 도심 내에 있는 공공 직접 시행하는 정비사업이나 또는 도심지 공공주택 복합사업의 경우에는 토지 등의 소유자 또는 조합이 신청을 하면 동의를 받아서 지구지정하는 방식으로 진행이 됩니다.

그렇기 때문에 신청한 부지에 대해서 적용하다 보니까 어느 부지다라고 미리 말씀드릴 수는 없습니다. 다만 지자체나 조합 등에서 이미 검토하고 있거나 또 제안한 사업들이 있고 또 이 사업을 앞으로 시행하게 될 LH나 SH 같은 기관에 이렇게 개발해 달라고 요청한 데가 있기 때문에 그런 부지들을 지금 저희들은 잠정적으로 갖고 있는 겁니다.

그 잠정적으로 갖고 있는 부지를 이제 예정지구 그다음에 동의를 받아서 본지구 지정. 이런 절차를 밟아서 갈 예정입니다. 아마 그 기간이 조만간 저희들로서는 지난주에 설명회를 했거든요. 했으니까 이제 신청이 들어올 것이고 거기에 따라서 절차를 진행하면 되지 않을까 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

그런데 이 과정에서 사유재산 침해라는 주장이 또 나오고 있더라고요. 아직 어떤 지역이 개발될 것인지 발표가 되지 않았기 때문에 매매 자체가 위축될 수 있다는 이야기도 나오고 있고요. 또 토지보상계획과 관련해서 현금보상만 가능하다고 하던데요. 문제는 없을까요?

[변창흠]

대규모 개발사업이 어디인지 모르는 상태에서 권리를 제한한 것처럼 이렇게 보이기 때문에 그런 문제제기를 하시는 것 같습니다. 그런데 저희들이 지금 현재 추진하는 방식은 주민들이 먼저 아까 말씀드린 것처럼 사업을 제안을 합니다.

그렇게 되면 저희들이 충분히 검토한 다음에 예비지구를 지정하고 그리고 개발계획을 구상한 다음에 여기서 3분의 2 이상이 동의를 하면 사업을 진행하는 방식입니다.

물론 주민들이 아까 제가 말씀드린 것처럼 소규모인 경우에는 주민들이 5분의 4가 동의하면 그때 사업을 진행한다고 말씀드렸죠. 그런데 이 경우에 기본적으로 토지에 대해서는 또는 주택에 대해서는 현금으로 보상을 하면 보상원칙에 정당한 보상을 하는 겁니다.

그런데 이번에 용적률을 높이거나 여러 가지 인센티브를 주는 대신에 추가적으로 우선적 주택분양권을 주겠다는 겁니다. 일종의 시혜적인 방식으로 할 수 있는 건데 그래서 저희들이 법적으로 한번 검토를 해 봤습니다.

그런데 현재 정당한 보상을 하게 되면 추가적인 시혜에 대해서는 공급자가 선택을 하는 것이기 때문에 그 자체가 법적으로 문제가 없다라고 생각을 하고요.

혹시 그런 문제가 있을지도 몰라서 저희들이 입법하는 과정에서 그 부분을 적용을 할 예정으로 있습니다. 이렇게 되는 경우에 과거에 지정한 것 후에 법을 만들고 난 다음에 거꾸로 지정하는 게 소급입법에 위배되지 않는가 이렇게 생각할 수 있습니다마는 이렇게 기준일을 법에서 정해서 소급하는 것을 부진정소급입법이라 해서 이 자체도 충분히 실행 가능한 것으로 저희들이 판단을 하고 있습니다.

[앵커]

말씀하신 내용은 현금 청산은 발표 이후에, 그러니까 계획발표 이후에 해당 지역의 토지나 주택 매매하는 경우는 아무래도 투기적인 목적도 있을 수 있고 하니까 그런 부분을 최소화하기 위해서 이런 대책을 내놓으신 건데 지금 대책 발표 이후에 이런 참여를 표시하거나 긍정적인 입장을 보인 단체라든가 지자체 이런 곳들이 있습니까, 어떻습니까?

[변창흠]

우선 서울시가 주로 저희들로서는 관심 지역이 될 건데 서울시가 발표할 때 행정2부시장이 같이 참석해서 이 사업에 적극적으로 하겠다는 의지를 강력하게 표현해 주셨고 서울시의 25개 구청장 분들을 모신 가운데 온라인으로 이 사업에 대해서 설명회를 가졌습니다.

그런 방식으로 적극적으로 참여를 하고 있고. 그다음 건설단체총연합회에서도 이 사업에 대해서 적극적으로 참여하겠다 이런 의지를 표명했습니다.

실제 사업을 추진하는 과정에서 건설업체라든지 지자체라든지 또는 민간 컨설턴트라든지 다양한 분들의 의견을 수렴했기 때문에 충분히 반영해서 사업이 진행될 것으로 기대하고 있습니다.

[앵커]

말씀하신 대로 지자체나 건설단체 등에서 긍정적인 입장을 보이고 있는데 결국에 정비구역에 집이나 토지를 가진 분들 이런 곳이 대부분 소유관계도 복잡하고 실제 집을 가지고 소유하고 있는 분과 거주하는 분이 다른 경우도 많고 굉장히 복잡합니다.

그러니까 지금까지 해결이 안 됐을 텐데 보상과 같은 인센티브에 대해서 이게 실제로 실효성이 있나. 의문을 제기하는 목소리도 있거든요. 이 부분 어떻게 보십니까?

[변창흠]

우선 현재 이 사업의 기본적인 구조는 현재 토지 소유자들이 현재와 같은 방식으로 개별 건축을 하든 또는 정비사업을 하든 이렇게 하는 것은 자유로운 겁니다.

다만 공공이 직접 시행하는 방식으로 우리가 제안을 하니까 주민들이 선택을 하시면 되는 겁니다. 그런데 주민들이 특별한 인센티브가 없으면 굳이 선택할 이유가 없지 않습니까?

그래서 개별적으로 어떤 조합이나 또는 개인이 개발할 때 용도를 변경한다든지 용적률을 높여준다든지 특별한 인센티브를 주는 게 일종의 특혜가 되기 때문에 그것을 담당하는 공무원이나 그것을 결정하는 도시계획위원회나 도시재생위원회 이런 분들이 결정하기 참 어렵지 않습니까?

그래서 이번에 저희들이 생각하는 것은 공공기관이 또는 LH나 SH 같은 공공사업자가 참여해서 적절한 배분의 원칙과 기준을 정하면 용도를 변경해 주거나 용적률을 높여주더라도 큰 부담이 없지 않습니까?

그로 인해서 생기는 개발이익을 공적으로 활용할 것이기 때문에. 가령 공공임대주택을 짓는다든지 이주대책비로 지급한다든지 또는 생활 SOC를 확충한다든지 이렇게 되기 때문에 그분들에 대해서 용적률을 높여줘도 별 문제가 없는 거예요.

그렇게 하면서 이분들의 참여를 유도하기 위해서 특별한 인센티브, 가령 개별적으로 개발했을 때 수익률의 10~30%포인트 정도를 더 얹어주는 수익률을 제공해 주겠다.

그다음에 입주할 때 우선분양권, 특별분양권을 줘서 그분들이 선택할 수 있게 해 주겠다. 그다음에 세입자나 또 원주민에게도 재정착할 수 있도록 또는 가옥주의 경우에는 주택뿐만 아니라 추가적으로 월세 수입도 가능하도록 리치라든지 이런 방식으로 안정적인 수입도 보장할 수 있는 방안까지도 저희들이 적극적으로 고민하고 있기 때문에 아마 토지 등의 소유자나 또 조합원들로서는 선택할 수 있는 여지가 많지 않을까 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

그리고 지난주에 장관님께서 서울역 인근의 동자동 쪽방촌을 방문하셨습니다. 개발계획 발표하셨는데요. 그런데 해당지역의 조합에서는 사전 논의가 없었다, 협의가 없었다. 이런 이야기도 나오고 있던데요. 왜 협의가 안 됐던 겁니까?

[변창흠]

지금 이번에 동자동에서 했던 방식은 공공주택특별법에 의해서 공공주택지구로 지정하는 방식입니다. 이 방식은 쪽방사업에서 많이 한 방식인데. 영등포 쪽방 아시지 않습니까?

그다음에 그 쪽방에서 아주 어렵게 사시던 분들이 면적이 기존보다도 한 3배 늘면서 임대료는 3분의 1로 주는 방식으로 저희들이 주택을 공급하기 위해서 처음으로 공공주택지구로 지정해서 했습니다.

그 반응이 워낙 폭발적이고 훌륭해서 전국에 있는 쪽방들이 한 10개 있습니다. 그것을 정리하자 이렇게 해서 대전역 앞에 쪽방을 했고 부산에 쪽방을 했습니다. 그리고 난 다음에 가장 큰 이번의 동자동도 동일한 공공주택지구로 지정하다 보니까 공공주택지구는 미리 주민들의 동의를 받기가 어렵습니다.

왜냐하면 지구 지정 자체가 비밀이고 그것을 미리 발설하면 처벌을 받게 되어 있습니다. 우리가 신도시 할 때 주로 하는 방식인데요. 그래서 보통은 도심 내에서는 잘 하지는 않는데 쪽방처럼 워낙 또 열악한 주거에 있고 자체적으로 개발 자체가 불가능한 상태에 있습니다.

왜냐하면 이주대책 마련하기도 어렵고 사업성도 나오지 않습니다. 그래서 서울시랑 특별히 협의해서 그 지역을 상업지역으로 만들고 그러면서 이주대책을 순환재개발 방식으로 하는 이런 아이디어를 내서 지금 이 사업을 하다 보니까 토지 등의 소유자 입장에서는 미리 협의를 하지 않았다.

이렇게 해서 아마 여러 가지 의견을 내시는 것 같습니다. 다만 저희들이 이제 사업구조에 대해서 처음으로 주민들에게 설명을 하고 이렇게 사업할 수밖에 없는 사정을 말씀드리고 충분한 보상을 해 드린다면 아마 토지 등의 소유자 분들께서도 충분히 동의하지 않을까 이렇게 생각하고 거기에 사는 세입자 분들, 쪽방에 거주하시는 분들은 아주 만족해하고 계십니다.

당일에도 쪽방 상담소장님이나 활동하시는 교회 목사님도 참석하셔서 주민의 의견을 들었고. 또 이런 분들 도와주시는 홈리스행동이나 이런 데서도 지지성명도 해 주셨기 때문에 이 부분에 대해서는 저희들이 상당히 보람을 갖고 있습니다.

다만 토지 등의 소유자 입장에서는 미리 동의를 받지 않은 부분에 대해서 의견을 주시고 계십니다마는 저희들이 충분히 납득할 수 있도록 보상 방안들을 만들어낸다면 충분히 동의하실 수 있지 않을까 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

지금까지 반응들 보면 이런 공급계획에 대해서 기대감 높고 사실 긍정적인 효과를 기대하는 목소리도 있습니다. 반면에 83만 호라는 게 결국에 예상하는, 예상하는 게 다 그대로 이뤄졌을 경우에 실제로 집을 지을 수 있는 수치이다 보니까 이게 기대만큼 될까. 이런 부분에 대해서 우려도 나오고요. 정부가 지금 기대하고 있는 참여율의 담보 어떻게 전망을 하십니까?

[변창흠]

얼핏 보면 처음에 제가 말씀드린 것처럼 지구가 명확하게 확정되어 있지 않은 상태에서 이렇게 많은 주택을 어떻게 건설이 가능할까 이렇게 생각하실 수 있을 것 같습니다.

저희들이 그냥 아무 지구나 지정을 한 다음에 또 참여율을 계산한 것이 아니라 지역에 대한 분석을 했습니다. 그래서 아주 저밀로 이용되고 있거나 또는 부적합한 용도로 이용되고 있거나 그다음 노후도가, 건설한 지 30년 이상 된 건축물이 50년 이상 된 지역을 고른 다음에 그것을 GIS로 분석을 해서 그 지역에서 가장 낮게는 1.5% 정도, 많게는 10% 정도 참여할 것으로 상정을 하고 지금 추정한 겁니다.

다만 공공정비사업의 경우에는 기존에 20%로 저희들이 추정을 했었는데 실제 참여율이 20%가 넘었습니다. 그렇기 때문에 이번에 인센티브를 더 많이 줬기 때문에 한 25% 될 거다.

이렇게 봐서 선정을 했기 때문에 저희들로서는 상당히 좀 조심스럽게 좀 보수적으로 설정했다 이렇게 생각하고 있습니다. 그래서 좋은 성공 사례가 나타나면 실제 토지 등의 소유자 입장 또는 조합 입장에서 직접 하는 방식하고 공공이 대신하는 방식 또는 공공이 주도하는 방식을 비교해 보면 이게 수익률이 높고 빠르고 또 여러 가지 이주대책까지 마련되면 굳이 마다할 이유가 없지 않을까 이렇게 생각을 합니다.

그래서 저희들은 주민들에게 충분히 알려드리면 이 방식으로 선택하는 것이 나쁘지 않다. 이렇게 생각을 하고. 혹시 걱정하는 부분이 공공임대주택을 짓는 것이 아닌가. 또는 공공주택이기 때문에 품질이 떨어지는 것이 아닌가.

이렇게 생각하실 수 있습니다마는 실제 시공은 우리가 잘 아는 대기업이 합니다, 그냥 그대로. 그렇기 때문에 그냥 브랜드도 그대로 붙어 있고. 그러니까 차이 나는 게 없습니다. 시공하는 거 다 똑같지 않습니까?

결국은 설계가 문제인데 설계도 최고급 설계로 하면 훨씬 더 차별화된 품질로 저렴한 주택이 공급 가능하지 않을까. 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

장관님 말씀 쭉 들어봤는데요. 그래서 결국은 궁금한 것이 집값이 잡힐까이지 않겠습니까? 집값이 잡힐까, 내 집 마련 걱정하지 않아도 될 텐데요. 어떻게 보십니까?

[변창흠]

지금 집값이 상당히 높게 형성되고 있고 지금도 상승률이 꽤 높게 되어 있는 이유 중의 하나가 아시다시피 저금리라든지 풍부한 유동성 문제도 있지만 특히 서울이나 이런 도심에서 저렴한 주택이 공급되지 않을 것이라는 막연한 불안감이, 즉 공포적 바잉, 구매, 패닉바잉이라고 그러잖아요.

이게 생겼다 이렇게 생각을 합니다. 실제 보면 개발제한구역도 더 이상 풀 곳 없고 거기서 주택을 짓지도 않고 재생을 통해서 주택공급되지 않으니까 주택공급이 어렵겠다, 이렇게 생각할 수 있을 것 같아요.

그런데 이번에 서울 도심에서도 이렇게 충분히 주택공급이 가능하구나라는 것을 보여드렸기 때문에 공급만 가능한 것이 아니라 지금까지는 민간이 비싼 주택으로 공급해야 될 것을 공공이 참여해서 공공분양주택을 공급하고 그 분양의 기회가 30~40대에게도 주어진다면 굳이 지금 무리해서 모든 영혼까지 끌어모아서 주택을 사지 않아도 되지 않을까 이렇게 생각을 합니다. 그래서 그런 인식이 확대된다면 주택가격 안정에도 기여할 수 있을 것이다, 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

집값이 떨어진다는 시그널을 주는 게 굉장히 중요할 것 같은데 이와 함께 하나 마지막으로 여쭤보면 전세난 관련한 이야기 해 보겠습니다.

지금 전셋값이 재계약자가 많기 때문이기도 하지만 실제 신규로 전세를 구하시는 분들은 굉장히 높은 가격에 형성이 되어 있는 게 사실인데 이 전세대책 어떻게 준비를 하고 계십니까? 이번 대책에는 빠져 있어서 드리는 질문입니다.

[변창흠]

전세대책은 지난해 11.19 대책에서 주택공급 방안에 대해서 발표를 했고 그 일환으로 지금 전세임대주택에 대해서 공급을 하고 있습니다.

이번 대책에도 숨어 있어서 잘 발견이 안 돼서 그런데 공공리모델링이라든지 그다음에 민간 매입 약정은 전세대책입니다. 그래서 기존에 지난해 11.19 대책에서 마련됐던 것에서 추가적인 물량을 확보했습니다.

그래서 다른 것은 꽤 오랜 기간 동안 건설을 해야 하기 때문에 공급하는 데 시간이 많이 걸릴 수 있는데 리모델링은 기존에 있는 건축물을 바꾸는 것이기 때문에 빠르면 6개월이면 되고요.

매입임대주택도 1년 이내에 건축 가능하기 때문에 이것은 전세 물량이고. 그다음에 소규모 재개발 또 소규모 재건축. 그다음에 자율주택정비사업과 같은 작은 방식을 이번에 많이 늘렸습니다.

이것은 빠르면 1년, 길어도 2년 이내에 주택공급이 가능하기 때문에 이것도 저는 충분히 전세대책으로 활용 가능하다고 생각을 합니다. 그렇기 때문에 현재도 전세 물량이 많이 누적되고 있기 때문에 가격이 좀 안정되고 있는 상황입니다.

과거에 비해서. 지금 수도권도 그렇고 서울에서도 전세 물량이 과거보다도 상당히 많이 늘었기 때문에 다소 진정 기미가 있고 일부 지역에서는 2억 원까지 전세가 떨어졌다는 보도도 본 적이 있습니다.

그런데 이번에 추가적으로 저희들이 주택 공급을 할 것이기 때문에 전세안정에도 기여할 수 있을 것이다, 이렇게 생각을 합니다.

[앵커]

지금까지 변창흠 국토교통부 장관 모시고 주택공급 관련 대책 그리고 부동산 현황까지 두루두루 짚어봤습니다. 아무쪼록 좋은 소식 많았으면 좋겠습니다. 많은 노력 기울여주시면 감사하겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

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