오늘부터 계약서에 '갱신청구' 여부 명시..임대차 분쟁 줄어들까

13일부터 새로운 공인중개사법 시행규칙 개정안 시행
매매 계약 시 세입자 계약갱신청구권 행사 여부, 계약서에 기재해야

[이데일리 김나리 기자] 오늘(13일)부터 집 매매 계약을 할 때 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 계약서 상에 기재토록 하는 일명 ‘홍남기 방지법’이 시행된다. 이를 기점으로 관련 임대차 분쟁이 줄어들 수 있을지 주목된다.

13일 국토교통부에 따르면 공인중개사가 기존 세입자가 있는 주택 매매를 중개할 때 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 매도인으로부터 확인받아 계약서에 명시하게 하는 내용을 담은 ‘공인중개사법’ 시행규칙이 이날부터 시행된다.

정부는 지난해 주택임대차보호법을 개정, 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 계약기간을 추가로 2년 더 연장할 수 있도록 하는 계약갱신청구권을 도입했다. 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다.

그러나 법 개정 이후 세입자를 낀 집의 매매에서 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사로 매매계약이 무산되는 등의 일이 벌어져 보완 필요성이 제기됐다. 정부가 세낀 집을 매매 계약할 때 ‘세입자가 계약갱신을 하지 않기로 하면 이후 번복하지 않고 약속을 지켜야 한다’고 유권해석을 내렸지만, 사실 관계의 명확한 확인이 어려워 매매 계약 이후 세입자가 계약 갱신 여부를 번복하는 경우가 많았기 때문이다.

실제 홍남기 경제부총리도 지난해 아파트 매각 당시 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사로 매매 계약이 불발될 뻔한 위기를 겪었다. 세입자가 다시 계약갱신권을 행사하지 않기로 한 끝에 결국 아파트 매매 계약이 성사됐지만, 이 과정에서 홍 부총리는 세입자를 내보내기 위해 위로금 명목의 퇴거 지원금을 지급하는 등 진통을 겪은 것으로 알려졌다.

이후 정부가 전세 낀 집을 매매할 때 기존 세입자의 행사 여부를 계약서에 적도록 하는 공인중개사법 시행규칙 개정안을 내놓으면서 이 개정안에 이른바 ‘홍남기 방지법’이라는 별칭이 붙었다.

다만 원래 개정안은 중개사가 임차인의 계약갱신 여부를 확인하고 매수인에게 설명하게 하는 내용이었으나 중개사들이 ‘과도한 부담을 지게 된다’며 반발해 방식이 일부 변경됐다. 매도인이 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부와 관련한 확인서류를 작성해 공인중개사에게 제출하면 중개사가 이를 바탕으로 매수인에게 설명하도록 하는 식이다.

이에 따라 중개사는 앞으로 매도인으로부터 별도 서류인 ‘계약갱신청구권 여부 확인서’를 받게 된다. 이 서류에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 할 예정인지, 행사하지 않기로 했는지, 아직 결정하지 않았는지 등이 기재된다. 중개사는 이를 토대로 주택 매매를 중개할 때 매도인으로부터 세입자의 계약갱신청구권 행사 여부를 확인해 중개대상물 확인 설명서에 적어야 한다.

전문가들은 이를 기점으로 관련 분쟁이 과거보단 줄어들 수 있을 것으로 보고 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “이 제도 시행 자체는 잘한 일”이라며 “앞으로 매매 계약을 할 때 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사 의사 번복으로 매매 계약이 파기되는 일은 줄어들 것”이라고 내다봤다.

김나리 (lord@edaily.co.kr)