[대박땅꾼의 땅스토리]성공투자, 부동산 가격 흐름 이해해라

전은규 대박땅꾼Lab 소장

부동산 가격은 어떻게 형성될까. 답은 ‘부동산 가격의 절대적 기준은 없다’로 갈무리할 수 있다.

우리가 일반적으로 알고 있는 부동산 가격은 매도자와 매수자가 합의한 교환의 대가로서의 금전을 의미한다. 부동산 가격은 일반 경제재와 마찬가지로 상대적 희소성, 유용성, 유효수요라는 세 가지 요소에 의해서 형성된다.

상대적 희소성이란 그 면적과 숫자가 유한한 것이라는 의미다. 유용성이란 생산이나 거주 등 인간의 활동을 위해 사용할 수 있다는 것이다. 유효수요란 부동산을 필요로 하는 수요자를 뜻한다. 부동산 가격은 유한한 부동산을 필요로 하는 사람이 많기 때문에 발생한다.

부동산 가격은 백가지 얼굴을 가지고 변화하며 끊임없이 변한다. 부동산 가격이 변하는 것은 부동산 자신과 인근 지역의 부동산, 기타 외부 요인들 때문이다. 이것을 ‘가격형성요인’이라고 부른다.

예를 들어 도시지역 내 경사진 임야에 축대를 쌓고 평탄 작업을 해 건물을 지을 수 있도록 만들어 놓으면 그만큼 높은 가격을 받을 수 있다. 또한 그린벨트로 묶여 있던 땅이 해제 되면 가격이 올라가는 것은 당연하다. 이러한 요인을 부동산학에서는 ‘개별적 제 요인’이라고 한다.

땅에 관한 개별적 제 요인에는 △택지의 위치 △면적 △지세 △지반 △전변넓이 △깊이 형상 △고저 등이 있다.

건축물에 관한 개별적 제 요인으로는 △건물의 면적과 높이 △구조 △자재 △설계·설비의 양부 △시공의 질과 양 △각종 규제 △환경과의 적합성 등이 있다.

요부요인들은 지역적인 범위에 따라 일반적 제 요인과 지역적 제 요인으로 구분한다.

일반적 제 요인이란 국가 또는 국제적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인이다. △사회적 요인 △경제적 요인 △행정적 요인으로 구분한다.

부동산 가격을 변화시키는 사회적 요인으로는 △인구 또는 가구 △공공시설 △교육 △사회복지 △거래관행 △건축양식 등이 있다.

경제적 요인으로는 △소득수준 △재정상태 △금융 △물가 △임금 △고용 △조세 △기술혁신 △산업구조 △교통 등이 있다.

행정적 요인으로는 △부동산에 대한 이용제한 △건축규제 △부동산정책 △세제 △가격통제정책 △기타규제 등이 있다.

지역적 요인이란 일정한 지역적인 범위를 가지고 변화하는 각종 요인이다. 일반적 제 요인과 같이 사회·경제·행정적 요인이 있다.

기타 자연적 제 조건 역시 지역적 요인 중에 하나다. 자연적 제 조건이란 해당 지역의 일조량, 온도, 습도 등과 같은 자연적 자질과 건축 자재나 광물과 같은 자연 자원을 의미하기도 한다.

김범준 (yolo@edaily.co.kr)