길 잃은 제주 예래휴양형주거단지..토지반환 소송 판결 '제각각'

JDC 애초 목적대로 사업 전면 재구성한다지만 해법 난망
토지주 "JDC, 재판으로 시간벌기 몰두해 세금 낭비, 땅 돌려줘야"

(제주=연합뉴스) 박지호 기자 = 법적 하자와 투자자 배상 문제 등으로 좌초한 제주 서귀포 예래휴양형주거단지 개발사업이 안개 속에서 헤어나지 못하고 있다.

사업지 내 원 토지주들이 사업 시행 주체인 제주국제자유도시개발센터(JDC)를 상대로 제기한 토지반환 소송에 대한 1, 2심 법원의 판단이 제각각이어서 사업 방향을 재검토 중인 JDC의 의사결정에 주요 변수로 작용할 전망이다.

제주 예래휴양형주거단지 [연합뉴스 자료사진]

예래휴양형주거단지 원 토지주들의 토지반환 소송의 주된 법적 쟁점은 크게 두 가지다.

원 토지주와 JDC 간의 협의매매가 유효한지와 사업 진행 과정에서 조성된 기반 시설 등을 유익비로 인정할 것인지가 쟁점이 되고 있다.

원 토지주의 토지반환 소송은 2015년 9월 처음 시작됐다. 2007년 수용재결 토지주들이 제기한 수용재결 처분취소 소송에 대한 대법원의 2015년 선고가 원 토지주들의 소송 제기 논리 기반이 됐다.

당시 대법원은 예래휴양형주거단지가 옛 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 등이 정하는 도시게획시설인 유원지에 해당하지 않는데도 유원지로 지정하는 실시계획을 인가한 것은 명백한 하자라며 사업이 무효라고 판단했다. 대법원은 예래휴양형주거단지 사업이 주민복지시설인 유원지를 조성한다는 목적으로 주민 토지를 수용했지만, 실제로는 부유층을 겨냥한 관광휴양시설이 주여서 이를 위한 실시설계와 토지강제수용 모두 무효라고 봤다.

JDC와의 협의를 통해 토지를 매도한 원 토지주 A씨는 2015년 9월 원 토지주들 가운데 처음으로 JDC를 상대로 토지반환 소송을 제기했다.

2018년 1월 A씨는 제주지법의 1심 판결에서 승소했지만, JDC 측은 토지매매대금에 대한 이자 및 유익비를 원 토지주가 부담해야 한다며 법정 싸움을 대법원까지 끌고 갔다.

2018년 3월엔 원 토지주 B씨가 제기한 토지반환 소송의 최종 결과가 나왔다. 제주지법 민사단독은 협의 매매의 유효성을 인정했고, B씨가 항소를 포기해 1심에서 재판 결과가 확정됐다.

협의 매매와 관련해 JDC의 손을 들어준 법원의 첫 판결이 됐다. 이 판결은 "협의취득은 공공기관이 사경제 주체로서 행하는 사법상 매매 내지 사법상 계약의 실질을 가지는 것으로 당사자 간 합의로 정하는 것"이라는 핵심 내용의 1998년 대법원의 판례에 기반했다.

지난해 5월 제주지법 민사3단독 장창국 부장판사는 C씨 등 협의 매매 원 토지주 2명이 제기한 토지반환 소송에서 원고의 손을 들어줬다. 협의매매가 무효며, JDC 측이 주장한 유익비도 인정할 수 없다는 게 판결의 요지였다.

앞서 2019년 4월 대법원은 수용재결자 토지반환 소송에서 예래휴양형주거단지 개발사업이 위법한 절차에 따라 부당하게 인가돼 무효라는 판결을 했다. 정 부장판사는 대법원의 판결에 기반해 선행 행정처분이 무효이므로 JDC가 원고 토지를 취득한 것 역시 무효라고 판단했다. JDC는 항소한 상태로 현재 2심이 진행 중이다.

제주 예래휴양형주거단지 법적 분쟁 종결 [연합뉴스 자료사진]

지난해 9월 원 토지주 D씨는 완전히 상반된 판결 결과를 받았다.

제주지법 민사1부가 협의매매가 유효하며, 유익비마저 인정하는 판결을 했던 것. 이 판결은 JDC 측의 주장이 대부분 수용된 첫 판결로 기록됐다. 이 판결에도 앞서 언급한 1998년 대법원의 판례가 인용됐다.

반면 지난해 10월 E씨 등 원 토지주 16명이 제기한 토지반환 소송 4건에 대한 판결은 또 뒤집혔다. 사건을 담당한 제주지법 민사2부는 협의매매가 무효라고 판결하고, 유익비에 대해서도 부정했다.

지난해 12월 광주고법 제주부는 수용재결 원 토지주 2명이 제기한 토지반환 소송에서 유익비를 최초로 인정하는 판결을 했다.

올해 1월 제주지법 민사2부는 협의 매매 원 토지주 144명이 제기한 토지반환 소송 3건에서 협의매매가 무효며, 유익비도 인정되지 않는다는 판결을 했다.

재판부는 "이 사건 계약이 '공익적 필요성' 등의 요건을 구비하지 못해 협의 취득으로서 효력이 없고, 수용재결 또한 무효이므로, 이를 원인으로 경료된 이 사건 각 소유권이전 등기 및 그 후행 등기는 원인무효"라고 판단했다. 이와 함께 재판부는 "사업시행지를 일단의 토지로 활용할 목적으로 지출된 비용이 개별 필지 자체의 객관적 가치를 증가시켰다고 단정하기 어렵고, 각 토지의 보존 및 유지에 필요한 필요비라거나 각 토지 자체의 객관적 편익을 증대시키는 데 사용된 유익비라고 인정되지 않는다"고 봤다.

제주 예래휴양형주거단지 [연합뉴스 자료사진]

이처럼 토지반환 소송 재판 결과가 '제각각'인 가운데 JDC 측은 예래휴양형주거단지 사업 계획을 전면수정해 유원지 시설 목적에 맞게 추진하겠다는 입장을 고수하고 있다.

JDC는 이를 위해 사업 방향 전환을 위한 연구용역을 의뢰한 상태며, 원 토지주들과의 법적 분쟁에도 적극적으로 나서는 한편 지역주민과 소통하면서 갈등을 최소화하겠다며 몸을 낮춘 상황이다.

이에 대해 원 토지주들은 JDC 측이 토지반환소송에서 패소한 경우가 훨씬 많은데도 토지를 반환하지 않은 채 공공성 확보나 도민 복리증진과는 상관없는 재판에 비용을 낭비하며 시간을 낭비하고 있다고 지적하고 있다.

약 200여명에 달하는 원 토지주들의 토지반환 소송 결과가 연이어 나오는 가운데 잘못 끼워진 첫 단추로 표류하고 예래휴양형주거단지 개발사업의 향방이 주목된다. 예래휴양형주거단지 사업부지 69만7천㎡ 중 약 66%가량인 46만3천㎡에 대한 토지반환 소송은 여전히 현재진행형이다.

jihopark@yna.co.kr

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