원주민 내쫓는 2·4 대책?..국토부 "주민 품는 정책"

5일 KDB생명타워에서 국토부 주관 쪽방촌 정비방안 계획발표가 열린 가운데 변창흠 국토부 장관이 김학진 서울시 행정2부시장, 성장현 용산구청장, 김세용 주택도시공사 사장등 기관 관계자들과 부지를 바라보며 대화를 나누고 있다. / 사진공동취재단 / 사진=홍봉진 기자 honggga@

정부가 2·4 대책을 통해 개발사업 이후의 '원주민 재정착'에 힘을 싣는다.

그간 민간사업에서는 추가분담금 부담 여력이 없어 어쩔 수 없이 동네에서 쫓겨나야 했던 원주민들이 공공시행 사업에서는 재정착할 수 있도록 지원한다는 계획이다. 변창흠 장관표 공공자가주택 1호격인 '이익공유형 주택'을 통해서다.

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특수상황 토지소유자 지원방안 마련

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정부가 지난 4일 대책을 발표한 이후 가장 논란이 되고 있는 이슈는 '현금청산'과 '토지수용'이다. 대책 이후 매물을 매수한 신규 매입자는 우선공급권이 부여되지 않는 현금청산 대상자이며, 사업 동의율이 2/3를 넘으면 공공이 사업 반대 토지주의 토지까지 수용할 수 있는 권한이 생긴다는 내용 때문이다.

시장에서는 아직 구역도 지정되지 않는상태에서 우선공급권을 제한하는 것은 '재산처분 선택권'을 침해하는 것이며 사업을 반대한다고 해서 토지를 강제수용하는 것은 공권력의 남용이라고 비판한다. 이런 이유로 이번 대도시권 획기적 공급 확대 방안에는 '주민을 내쫓는 정책'이라는 프레임이 씌워졌다.

그러나 정부는 이번 대책에서 새롭게 마련한 '특수상황 토지소유자 지원 방안'을 찬찬히 보면 시각은 다소 바뀔 수 있다. 이 방안은 주민을 내쫓기보다 '품고' 가기 위한 안이다. 추가분담금이 부족해 새로운 주택에 입주가 불가능하거나 월세 수익이 사라질 것을 우려해 사업에 반대하는 집주인들까지 재정착 시키자는 게 목표다.

국토부 관계자는 "특수상황 토지주 지원 방안은 수익을 남겨야 하는 민간시행 사업에서는 절대 할 수 없는 지원책"이라며 "기존 정비사업에서 배제됐던 계층까지 모두 다 품고가겠다는 게 공공시행의 핵심"이라고 강조했다.

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추가분담금 못 내도 새 아파트 입주

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기존 재개발사업의 경우, 원주민 재정착률은 극히 낮은 게 사실이다. 추가분담금을 마련할 여유가 없는 원주민들은 대부분 초기 프리미엄(웃돈)을 붙인 가격에 집을 팔고 나가게 된다. 재개발을 통해 새로 들어선 아파트에는 웃돈을 주고 원주민의 물건을 매입해 입주권을 받은 외지인들이 입주하는 식이다.

정부는 이런 정비사업의 고질적인 문제를 해결하기 위해 공공시행 사업에서는 '이익공유형 주택'을 도입하기로 했다. 추가분담금을 낼 여력이 없는 집주인도 일단 새 아파트에 들어가서 살 수 있게 된다. 대신 추후 이 주택을 매도할 때 발생하는 처분 이익을 LH와 공유하면 된다.

기존 주택의 가치가 6억원인데 분양가격이 10억원이어서 추가분담금(4억원)을 내야하는데 이 돈이 없을 경우, 일반 정비사업이라면 입주권을 받지 못하고 집을 매도해야 하지만 공공시행 사업에서는 추가부담 없이 신규주택에 입주해 살 수 있다.

처분 시기는 집주인의 편의대로 정할 수 있고 처분 시 이익공유 비율은 기존주택가격/분양가격으로 매겨진다. 위의 경우라면 처분이익을 6(토지주):4(LH)로 나눠갖는 구조다. 여기서 주택 처분 대상은 LH 등으로 한정된다.

이익공유형이 아닌 신수익공유형 모기지를 선택할 수도 있다. 기금융자를 받아 주택을 취득한 후 원리금을 분할상환하되 대출 평균 잔액 비중에 따라 처분이익을 기금과 공유하는 구조다. 처분 대상에 제한이 없고 원리금 상환에 따라 처분 이득이 커진다는 점이 이익공유형과 다르다.

이외에도 전세금 반환 여력이 없는 집주인을 위해 전용 대출보증상품(HUG)을 마련할 예정이며 월세수입에 의존하는 고령자에게는 정기적으로 일정 금액의 배당을 받을 수 있는 리츠 주식 취득 기회를 부여할 방침이다.

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변창흠 장관표 1호 공공자가주택

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특수상황 토지소유자 뿐 아니라 세입자 지원 방안도 함께 마련돼있다. 거주자가 사업시행지구 밖으로 이사할 경우에는 주택연면적 기준에 따른 이사비(노임+차량운임+포장비)를 지급하고 4개월 분에 해당하는 월평균 가계 지출비를 주거이전비로 지원한다.

건설 기간 중에 머물 임시 거주지도 준비해준다. 수도권 공공택지와 신 개발사업에서 공급되는 공공임대·공공자가주택을 세입자들의 임시 거주지로 제공한다는 계획이다. 건설 후에는 해당지구에 공급되는 물량의 일부를 재정착 공공임대로 활용, 우선순위를 정해 공급한다.

국토부 관계자는 "일부에서 이번 대책에 따른 전세난 우려가 있는 것으로 아는데 일정한 간격을 두고 순환적으로 사업을 진행해 수급에 문제가 없도록 조절할 것"이라고 설명했다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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