"억눌렸던 재건축·재개발의 시간..강남권 직행 'GTX라인'도 주목"

2021 富동산 투자 가이드
부동산 전문가 50인의 조언
내 집 마련 빠르면 빠를수록 좋아
稅폭탄 피해 쏟아질 급매 노려볼 만

“올해 재건축·재개발 시대가 돌아올 것이다.” 부동산 전문가들은 그동안 각종 규제로 억눌려왔던 민간 재건축·재개발의 투자 매력이 올해 다시 부각될 것으로 예상했다. 정부가 규제 일변도의 정책을 펼치면서 상대적으로 상승폭이 크지 않았기 때문이다. 언젠간 정비 사업이 실현되면 새 아파트를 받을 수 있다는 사실을 간과해서는 안 된다는 얘기다. 또 실수요자라면 청약과 더불어 보유세 인상 전 상반기 쏟아질 급매를 노리는 ‘투트랙 전략’을 짜는 게 좋다고 전문가들은 조언했다. 매매가와 전세가 상승세가 지속될 가능성이 높은 만큼 되도록 빨리 내 집 마련에 나서라는 얘기다.

민간 재건축·재개발 유망

2019년 이후 부동산시장에서 가장 유망한 투자 상품은 ‘준공 3년차 이내 신축 아파트’였다. 정비사업이 민간택지 분양가 상한제 등 각종 규제의 직격탄을 맞고 신규 공급에 대한 불안이 커지자 살기 좋은 새 아파트의 매력이 부각됐기 때문이다.

올해는 상황이 달라질 수 있다는 분석이 나온다. 한국경제신문이 부동산 전문가 50명을 대상으로 ‘2·4 부동산 대책 이후 부동산시장 전망과 투자 전략’을 설문 조사한 결과, 응답자의 36%가 설 이후 상반기 가장 유망한 부동산으로 ‘민간 재개발·재건축’을 꼽았다. ‘공공재개발 등이 가능한 역세권 빌라(24%)’가 2위를, ‘입주 3년 내 새 아파트(20%)’는 3위를 차지했다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “정부가 규제 완화 대상을 ‘공공이 주도하는 정비사업’으로 한정했지만 이른바 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 가능성이 크다”며 “주변 낙후지역이 공공 방식으로 개발되면 입지가 더 좋고 규모가 큰 단지들의 가치도 부각될 것”이라고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “청산 위험이 있는 공공 방식 대신 민간 방식을 추진하는 곳으로 투자 수요가 집중될 것”으로 예상했다.

가격 상승 기대감이 낮았던 빌라에 대한 대접도 달라질 것으로 전망한 전문가가 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “그동안 역세권 개발이 어려웠던 것은 이해관계가 첨예하게 충돌했기 때문”이라며 “공공이 주도해 토지 수용과 보상 등에 나서면 사업 진행이 한층 쉬워질 것”으로 예상했다. 다만 정부가 대책발표일(2월 4일) 이후 손바뀜이 이뤄진 주택에 대해 분양권을 주지 않겠다고 엄포를 놓은 만큼 현금 청산 등 리스크에 유의해야 한다.

GTX 노선 따라 옥석 가려라

투자 유망 지역으로는 ‘GTX역 신설 등이 예정된 경기권(36%)’이란 응답이 많았다. 교통 호재 등으로 가격 상승 기대가 큰 반면 아직까지 저평가된 지역이 남아 있다는 이유에서다. 이어 ‘서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)’가 26%, ‘서울 마용성(마포·용산·성동구)’이 12%로 뒤를 이었다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “3기 신도시와 교통 호재 등 개발 재료가 복합적으로 작용하는 지역에서 급매물을 잡으면 투자 위험을 분산할 수 있다”며 “하락장까지 감안하면 리스크가 큰 투자 상품보다는 실거주가 가능하면서 상대적으로 덜 오른 아파트를 찾는 게 안전하다”고 조언했다. 권대중 교수는 “경기 고양 창릉역 혹은 일산 킨텍스 주변 등 GTX-A, B가 정차하면서 서울과 가까운 지역을 눈여겨볼 필요가 있다”고 했다.

서울 강남4구에 대한 선호도 여전했다. 김종율 김종율아카데미 원장은 “지난해에는 비규제지역과 중저가 단지의 가격 상승세가 두드러졌다”며 “이제는 규제에 묶여 많이 못 올랐던 강남이 되레 싸다는 인식이 확산되고 있다”고 설명했다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상과 양극화로 강남에 유동성이 몰려 추가 상승이 가능할 것이란 관측도 많았다. 윤지해 연구원은 “공공 주도 방식을 택할 가능성이 있는 재개발·재건축의 매력이 떨어지면서 민간 추진이 확실시되는 강남 재건축이나 새 아파트의 희소성이 더 커질 것”이라고 했다.

실수요자는 ‘투트랙 전략’ 필요

무주택 실수요자들은 청약가점과 보유 자금 등에 따라 선택이 갈린다. 신혼부부 등 특별공급에 도전해 볼 수 있다면 ‘3기 신도시 등 공공분양을 기다리는 게 유리할 것’이란 응답이 32%로 가장 많았다. 정부는 3040세대에 내 집 마련 기회를 주기 위해 이번 대책을 통해 공급되는 물량의 일반공급 비중과 추첨제 물량을 늘릴 계획이다. 이창동 밸류맵리서치팀장은 “공공분양 청약제도 개편 등으로 청약 기회가 상당히 늘어났다”며 “30대 초반 연령대라면 5~6년 뒤를 기다려 보는 것도 나쁘지 않은 선택”이라고 조언했다.

하지만 낮은 가점 등으로 상황이 여의치 않다면 시간을 지체하지 말고 ‘재고 주택 매수 등에 나서는 게 좋다’(30%)고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “보유세 인상 등 규제 강화로 6월 1일 전 나오는 급매를 전략적으로 노려볼 만하다”고 했다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번에 도입된 ‘공공 직접시행 정비사업’ 등은 가격 상승 등 시장 불안이 감지되면 지구 지정에서 제외될 수 있다”며 “투자에 더 신중하게 접근해야 한다”고 강조했다.

이유정/장현주 기자 yjlee@hankyung.com

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