[인터뷰투데이] 공공개발, 매입 주택 '현금 청산' "재산권 침해" vs "투기 차단"

■ 진행 : 이재윤 앵커, 이승민 앵커

■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

2.4 부동산 대책이 발표된 뒤 여러 전망이 나오고 있는데요. 가장 관심을 모으는 것 중의 하나가 재개발, 재건축 지역을 둘러싼 현금 청산 문제입니다.

또 전세시장도 여전히 불안한 상황인데요. 연휴 이후에 본격적인 이사철을 앞두고 전세난이 언제까지 계속될지, 또 정부의 잇따른 대책이 시장에서는 어떤 영향을 줄지 자세히 살펴보겠습니다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 나와 있습니다. 안녕하십니까? 2.4 주택공급 대책 방안을 놓고 여러 가지 전망이 나오고 있는데 그중 가장 논란이 되고 있는 것이 현금 청산 부분이에요.

그러니까 개발되는 지역의 부동산을 구입한 사람이 이 대책 발표 이후에 구입을 하게 되면 주택 공급의 대상이 아니고 그냥 현금 청산 대상이라는 거죠?

[김규정]

맞습니다. 2.4 대책이 발표된 이후에 재건축 지분을 매입하거나 빌라 같은 재개발 구역의 지분을 매입하신 분들에 대해서는 새 아파트를 받을 수 있는 우선공급권이 부여되지 못하고 감정평가 된 현금을 받고 청산 대상이 되기 때문에 이런 분들은 본인이 실거주 목적으로 샀을 뿐인데 현금을 받고 새 아파트를 받지 못하고 밀려나가야 되다 보니 나는 굳이 개발을 원하지도 않고 투기 목적도 아닌데 너무 재산권을 침해당할 수 있다라는 논란이 시장에서 굉장히 많습니다.

그래서 업계와 시장에서 그 문제 때문에 굉장히 논쟁이 있고요. 청와대 청원까지 올라가고 있는 상황이다 보니까 이 부분이 이후에 어떻게 결정이 될지.

왜냐하면 국토교통부가 현재는 굉장히 강경하게 2.4대책 이후에 청산 대상이다라고 말을 하고는 있지만 종전에 새로 나온 2.4 대책 관련 법안이 아직 입법화되지도 않았을뿐더러 종전 도정법에서는 적어도 예정 개발지구로 지정된다든가 이런 이후부터 청산 대상이기 때문에 조금 협의를 통해서 조정해야 되는 것이 아닌가, 얘기가 나올 수밖에 없는 상황입니다.

[앵커]

그런데 현금 청산이라는 것이 대책 발표 이후에 주택을 구입하는 사람뿐만 아니라 개발지로 지정을 해 놓고 동의를 받아야 되잖아요. 거기에 개발에 동의하지 않는 사람 같은 경우에도 현금 청산을 하겠다는 건가요?

[김규정]

맞습니다. 동의율이 종전 4분의 3에서 3분의 2로 대폭 줄여서 동의율이 조금 낮아지더라도 사업이 될 수 있도록 하겠다. 사업을 빨리 갈 수 있도록 하겠다는 게 이번 주요 내용 중의 하나였는데요.

그러다 보니 종전보다 반대하시는 분들이 많아도 사업이 확정될 수가 있습니다. 그러면 반대하시는 분들은 결국 우선공급권을 받지 않는다고 한다면, 끝까지 받지 않을 경우에는 결국에는 현금 청산 대상이 될 수도 있기 때문에 말씀하신 것처럼 2.4 대책 이후에 구입을 하신 분은 무조건 현금 청산 대상이시고요.

반대를 하거나 우선공급권 새 아파트를 받지 않겠다고 하신 분들도 청산 대상이다 보니까 아무래도 공공개발에 대한 사회적인 이익이 있고 빨리 사업을 한다라는 특수법 상의 이유가 있다 하더라도 헌법에 위배되거나 재산권을 침해하는 부분이 있다면 논의가 돼야 된다라는 얘기가 나오는 것 같습니다.

[앵커]

그런데 국토부가 이걸 발표하면서도 그렇고 지금까지도 강경한 입장을 보이는 이유가 그동안에는 이렇게 정책을 하나 내놓으면 또 거기에 따라서 투기수요들이 들썩이면서 집값을 올리는 그런 악영향이 있었기 때문에 이번만큼은 확실하게 잡겠다는 의지를 보여준다고 봐야 되는 거잖아요.

[김규정]

맞습니다. 사실 재개발 구역이 지정이 되거나 재건축이 확정되거나 할 때 그 새 아파트 투자 목적으로 새로 진입하는 조합원들, 지분 소유자들이 굉장히 늘어나면서 결국 사업 비용이 늘어나고 이런 투기적인 전례가 많았기 때문에 그걸 원천적으로 차단한다는 강경한 의지라고 볼 수 있는데요.

다만 현실적으로는 제가 개인적으로 볼 때도 2.4 대책 이후에 어떤 재건축 단지가, 혹은 어떤 역세권 지구들이 복합사업이나 재건축, 공공재건축으로 갈 수 있게 될지 아무도 사실 아직 모르는 상황이다 보니까 굉장히 불확실성이 높고 또 언제쯤 신청을 할지도 전혀 알 수가 없는 상황이다 보니까 그런 것들에 대해서 기존의 소유주들, 혹은 새로 구입해서 거주를 하시려는 분들의 불확실성이 너무 크기는 합니다.

그래서 적어도 이번 공공성을 최대한 침해하지 않는 선에서 예정지구 지정 이후에도 추가 동의율을 갖춰야만 최종 사업이 확정되는 것은 마찬가지거든요.

그래서 적어도 종전 도정법과 유사하게 예상지구 지정 시점을 기준으로 이후부터 새로 구매를 하시는 경우에는 차단을 한다든가, 이런 조정은 제가 볼 때도 조금 필요해 보이기는 합니다.

[앵커]

사실 이게 이번 정책과는 상관없이 이미 이사를 하려고 계획을 했던 분들까지도 지금 다 발이 묶이게 된 거잖아요.

[김규정]

그럴 수 있죠. 기존에 불확실성에서 거래를 하셨더라도 나중에 뭔가 이런 지구가 확정될 경우에 계약이 파기된다거나 손해배상을 해 줘야 된다거나, 이런 문제가 생기다 보니까 사실 사실 분도 또 파실 분도 전혀 계약을 할 수가 없는 상황이거든요.

그래서 실제로 역세권 지구 같은 곳에 최근에 전세 문제 때문에 빌라 거래나 이런 것들이 많이 늘었었는데 현장 반응은 완전 스톱이 된 상태입니다.

그래서 이런 것들이 전세가 너무 힘들어서 빌라라도 사서 내 집 마련을 하시려던 분들의 거래까지 막는 것이 아니냐. 그리고 그게 또다시 뒤에도 말씀 나누겠지만 전세에도 영향을 주는 게 아니냐는 얘기가 나와서 이런 부분을 어떻게 할 건지 명확히 빠르게 결정을 해서 방침을 알려주는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]

현금 청산 문제도 그렇고 지금 지구 지정이 안 돼 있는 상태에서 무조건 대책 발표 이후에 사는 주택에 대해서도 제한이 가해지기 때문에 재산권 침해다라는 얘기도 계속 나오고 있는데 지금 정부에서는 문제없다, 이렇게 얘기하고 있잖아요.

[김규정]

맞습니다. 적어도 감정평가액으로 적정한 보상을 하는 것이기 때문에 현금 청산이 되더라도 위헌소지나 재산권 침해의 소지가 없다는 답변을 내놓고는 있어요.

그런데 종전에도, 물론 이것은 법 체계가 달라지겠지만, 이번 제도에 따라서. 종전에 도정법 등을 통해서 재건축이나 재개발을 했을 경우에는 적어도 예정 지구 이후에 이전까지의 조합원들이나 아니면 세입자들에 대해서는 보상이라든가 혹은 임대 입주를 위한 지원들을 했었던 것이기 때문에 기존의 도시재생사업이나 재건축 사업과는 기준이 많이 다르기는 합니다.

그래서 그런 부분에 대한 논의가 조금 필요해 보이고. 사실 종전 도정법에서는 지구 지정 전에 가계약 내지는 계약금만 넘기는 계약만 했더라도 대상으로 유인을 해 줘야 된다든가 이런 세부적인 부분까지 다 논쟁될 정도였거든요.

그래서 이번 내용이 발표된 지 며칠 되지는 않았지만 이런 것들이 사회적으로 굉장히 논쟁이 되고 있고 결국 그런 것들이 불합리하다는 이런 분위기 때문에 또 현장에서는 주민 동의율이나 사전 참여율이 떨어져버릴 수도 있는 문제거든요.

그래서 이런 부분을 시장 의견을 어느 정도 받아서 합리적으로 약간 조정을 하고 방침을 명확하게 답을 주는 게... 사실 국토부의 의견이 이렇다라고 나오고는 있지만 정확하게 발표가 나온 것은 아니다 보니까 조금 헷갈리는 부분도 있거든요.

그래서 그런 부분을 빨리 확정해서 정확한 답변을 주는 게 혼선을 막는 길일 것 같습니다.

[앵커]

현금 청산 기준도 통상적으로는 시세의 90% 정도 한다고는 하지만 이게 바뀔 수도 있을까요? 현금 청산을 어느 정도 해 주느냐 따라서 또 동의율이 달라질 수도 있잖아요.

[김규정]

그렇죠. 아무래도 주변 시세나 예상한 보상 금액에 근접하다면 현금 청산에도 좀 더 불만이 줄어들 수는 있는데 그 부분이 사실 정확하지는 않습니다, 현재.

그리고 앞으로 어떻게 변경 내지 결정될지도 저희가 단언할 수 있는 부분은 아니기 때문에 이런 논란이나 논쟁이 조기에 해소되기는 쉽지 않을 것 같습니다.

[앵커]

계속해서 전세 상황도 알아보도록 하죠. 지금 한동안 물건이 없었다고 하는데 지금 현재 상황은 어떻습니까?

[김규정]

지난 가을 이사철부터 연말까지 물건 회전이 안 되고 저희가 임대차 입법 이후에 매물 잠김이 심해지면서 재계약하시는 분들이 늘어나서 신규로 계약할 만한 회전되고 있는 물건도 굉장히 줄어들었다가 또 이사철 등이 연말, 연초 지나가면서는 숨통이 트인다라는 지역도 있었거든요.

그런데 최근에는 다시 또 수급이 변동될 수 있다라는 얘기들이 현장에서 나오고 있는 상황입니다. 대표적으로 이번 2.4 대책 관련해서 전세를 중단하고 내 집 마련, 빌라나 이런 것들 소규모 아파트들 매입해서 나가시려던 분들이 공급에 대한 기대도 약간 있을 거고요.

그리고 정책적인 논쟁 사항들이 불확실해서 잠깐 지켜보겠다는 얘기들도 많다 보니까 결국에는 이런 분들이 또 전세시장에 머물 수밖에 없는 상황이거든요.

또 청약을 기다리시게 되면서 머물게 되는 수요도 있죠, 역시나. 지금 여름 6~7월부터 3기 신도시 사전분양도 예정되어 있었는데 이번 2.4 대책으로 서울 도심권의 추첨제를 통한 공급 계획이라든지 공공분양 계획 같은 것들이 좀 더 구체화된다면 저울질을 하시는 분들도 계실 거거든요.

수도권의 3기 신도시를 받을 것인지, 아니면 도심의 공공분양을 좀 더 기다릴 것인지. 이런 분들에 따라서 전략이 다 달라질 수밖에 없는 상황이다 보니까 그분들이 결국 전세시장에 더 머물 수도 있다는 전망들이 나오고 있어요.

그래서 지금 연초에 어쨌든 전국적으로 전세 가격 오름세는 아파트 중심으로 계속 이어지고는 있고요.

또 월별로 새 아파트 입주 물량에 편차가 있다 보니까 영향은 미치고 있는데 세입자들이 어떻게 이후에 전략을 짜느냐에 따라서 전세시장 대기수요가 늘 수도 있고 줄 수도 있고 이런 문제다 보니까 굉장히 시장이 현재 전망을 예측하기도 혼란스러운 상황이라고 볼 수 있습니다.

[앵커]

설 연휴 이후에 보통 봄철 이사철이기 때문에 많은 분들이 이사를 계획하시다가 이런 변동성 때문에라도 잠깐 기다려볼 수도 있겠군요?

[김규정]

그렇죠. 실제로 3월 봄 이사철에 하시는 분들은 이미 계약을 끝냈을 시점이기는 합니다마는 그래도 계속해서 전세 계약이라든가 이런 검토를 하시던 분들의 입장에서는 만약에 이 2.4 대책이 현실화돼서 공급이 이렇게 확대돼서 나온다면 조금 기다려서 공공분양을 받아볼 여지도 있잖아요.

그래서 그런 분들이 지금 전략을 세우느라고 굉장히 이것저것 확인을 하고 있는데 불확실한 사안이 너무 많은 거죠. 그래서 현재로서는 후속 발표 같은 것들을 기다리면서 대기하고 있는 상황입니다.

어쨌든 국토교통부가 이번 2.4 대책 이후로도 수도권에 26만 호 정도의 신규 택지 예정지도 발표하겠다고 했고 이번 대책의 세부적인 사안들도 계속해서 발표를 하겠다는 상황이기 때문에 그런 것들에 따라서 공공분양을 기다릴지 아니면 3기 신도시 청약을 받을지, 아니면 그냥 기존 주택 매수를 할지 여러 가지 선택할 수 있는 시나리오가 있다 보니까 그것들을 검토하느라고 당분간은 거래 결정을 하시기 쉽지 않을 것 같습니다.

[앵커]

끝으로 간단히 하나 점검해 볼게요. 그동안 집값이 많이 오르다 보니까 부동산 중개 수수료, 흔히 복비라고 하지 않습니까? 이게 많이 올랐거든요.

국민권익위원회에서 어제 복비를 조정하는 개선안을 권고를 했어요. 이게 국토부에서 시행하게 되면 이번 여름, 6월, 7월부터 시행되는 건가요?

[김규정]

네, 일정 기간 거쳐서 7월부터 시행될 거라고 얘기가 나온 상황인데요. 일단 권고안 자체도 네 가지인 데다가 확정된 것은 아니어서 최종 지역별 상황이나 각 이해관계가 다른 분들의 의견을 좀 더 수렴해서 최종안이 결정되면 그 안으로 검토를 하셔야 될 것 같은데요.

지금 화면에서 보시는 권고안 중의 한 가지 경우에는 종전에 저희가 한 5000만 원에서 9억 정도까지의 거래대금을 기준으로 금액을 5단계로 나눠서 중개수수료율이 정해져 있었는데 지금 서울 같은 경우를 보면 대표적으로 웬만한 아파트 거래 금액이 다들 9억, 10억은 넘어가는 상황이다 보니까 2014년에 만들어진 이 기준 자체가 현실과 맞지 않다라는 겁니다.

그래서 현재 중간가격이라고 주요 대표 도시에서 보여지는 9억을 기준으로 좀 더 높은 거래대금까지. 지금 보시는 안은 7단계로 거래대금을 나눠서 요율을 달리하고 고정요율을 선택한다든가 아니면 혹은 기존에 문제가 됐었던 계약파기자 중심의 중개수수료 채택 문제라든가 아니면 계약까지 가지 못한 알선계약에 대한 수수료 일정 부분 지급이라든가 다양한 사례들을 지금 얘기를 해 놓기는 했습니다.

그런데 이 권고안이 최종 다 확정될지는 현재로서는 알 수는 없고요. 이것을 바탕으로 현재 시장에서 우리 지역에는 맞지 않는다, 나는 손해다, 나는 이익이다.

여러 가지 얘기가 나오고 있어서 그런 것들을 다 검토한 후에 최종안이 결정되고 일정 시간 후에 여름부터 수수료율이 바뀔 것 같기는 합니다.

[앵커]

대체적으로 계산을 해 보면 지금 현재 내고 있는 복비의 한 절반 정도는 줄어든다고 봐야 되나요?

[김규정]

고가 거래일 경우에, 혹은 최근에 금액이 급격하게 늘어난 9억 전후의 계약에는 수수료가 조금씩 줄어드실 것 같기는 한데요. 반대로 또 아주 싼 거래대금에서는 오히려 종전보다 요율이 늘어나는 분들도 있기는 합니다.

그래서 이해관계에 따라서 여전히 변경이 오히려 불리하다는 얘기들은 계속 나올 것 같은데 그 부분을 최소화하는 게 어쨌든 최선의 안일 것 같습니다.

[앵커]

지금까지 김규정 한국투자긍권 자산승계연구소장과 함께 부동산 상황 살펴봤습니다. 잘 들었습니다.

[김규정]

감사합니다.

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