[뉴스AS] 투기 막으려 '현금청산' 초강수..실수요자 보호책 뒤따를까

[뉴스AS][문재인 정부 부동산대책][뉴스AS] 2·4 공급대책 투기방지책 논란
예정지 모르는데 대책 이후 매입은 현금청산
일각에서 "재산권 침해" 주장 나와
국토부 "법률 검토, 판례와 배치 안돼"
구역 지정 기준땐 '지분쪼개기' 성행
가격 뛰면 공공사업자 부담도 커져
입법때 거주주택 매수 보호 가능성도

사진공동취재단

‘2·4 주택공급 확대방안’에서 정부가 밝힌 도심 공공개발 예정지 투기 억제 대책을 두고 논란이 이어지고 있다. 정부는 2·4 대책에서 공공 직접시행 정비사업이나 도심 공공주택 복합개발 사업의 경우 대책이 발표된 2월4일 이후 주택이나 토지를 취득한 사람에게는 주택 등 우선공급권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 이번 대책을 호재로 삼아 공공개발 가능성이 높은 곳에서 성행할 수 있는 투기성 거래를 원천적으로 차단한 것이다.

이에 대해 법조계 일각과 도심권에 노후 주택이나 상가 등을 보유한 주민들을 중심으로 과도한 ‘재산권 침해’가 아니냐는 지적이 나온다. 사업 예정지 윤곽이 나오지도 않은 상황에서 이런 제한을 두면 낡은 아파트나 빌라 수요층은 현금청산될 우려 때문에 매수를 꺼리게 되고, 집을 팔고 다른 곳으로 이사 가려는 집주인들도 ‘거래 실종’으로 처분이 어려워진다는 것이다. 청와대 국민청원 게시판에도 이런 취지의 청원이 올라온 상황이다.

이에 대해 국토교통부는 “법률 검토를 거친 결과 위헌성이 없으며, 주택 관련 보상실무나 법원의 판례와 배치되지 않는다”고 밝히고 있다. 시장에서는 정부가 이처럼 유례없이 강도 높게 투기 억제 대책을 내놓은 것은 최근 공공재개발 시범사업 추진 과정에서 문제가 된 ‘지분 쪼개기’(단독주택을 소형빌라 등으로 재건축해 분양 권리자를 늘리는 행위) 등 투기 행위 성행이 영향을 끼친 것으로 본다. 또 도심 공공개발 사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 대상 지역의 집값과 땅값이 안정적이어야 한다는 점도 고려한 것으로 분석한다.

공공개발 사업 구조에서는 개발 예정지에서 손바뀜(거래)이 늘어나 부동산 가격이 오르면 토지소유자(조합원)의 수익은 커지는 데 반해 생활기반시설(SOC) 설치, 임대주택 공급 등에 쓸 공공재원을 확보할 사업성은 떨어지게 된다. 도심 공공개발 사업은 관리처분(조합원 재산권 처리계획) 없이 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 값을 기존 소유자산으로 현물 선납하며 정산하는 방식이어서, 부동산 가격이 오를수록 토지소유자 부담은 줄고 공공사업자의 사업비 부담은 커지기 때문이다. 정부가 모니터링을 통해 거래가격 또는 거래량이 10~20% 이상 상승한 곳은 공공개발 대상지에서 아예 제외하기로 한 것은 이런 이유에서다.

부동산 업계에서는 도심 공공개발 지역에서 주택 등을 매입한 사람이 나중에 현금청산을 받는다고 해도 재산권 침해가 일어날 정도는 아니라고 본다. 현금청산의 기준이 감정가격이기는 하지만 감정가는 통상 시세의 90% 안팎 수준이어서, 저렴하게 산 매입가격보다 공공개발이 확정된 시점의 감정가격이 높아질 개연성도 상존하기 때문이다. 이번 대책 이후 굳이 주거환경이 열악한 도심지역 내 낡은 주택을 매입하는 것은 사실상 ‘투자 행위’로 볼 수 있어 현금청산이 될지 여부는 오롯이 투자자 책임이라는 해석도 가능하다.

다만, 다음달 예정된 이번 공공개발 관련법(도심 공공주택 복합사업은 공공주택특별법, 공공기관 직접시행 재개발·재건축은 도시 및 주거환경정비법)의 실제 입법 과정에서는 일부 선의의 실수요자를 보호하는 예외 규정이 도입될 가능성이 열려 있다. 예컨대 공공개발 사업 예정지역 내 부동산을 상속받아 취득하는 경우 등은 예외로 인정해주는 게 필요하다는 지적이 나온다. 또 배우자를 포함해 다른 곳에 주택을 소유하지 않은 1세대 1주택 실거주자에 한해서는 ‘거주 목적의 실수요자’로 간주해 보호해주는 방안도 조심스럽게 거론된다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr