전체 물량 85%가 주민동의 필요..서울 32만가구 가능할까 [2·4 주택공급대책 후폭풍]

민간 참여 없이는 공공택지 외 물량 없어
정부, 규제완화·절차 간소화로 참여 유도
업계 "사업지 확보 의문..유인책 늘려야"

정부가 2025년까지 서울 도심에 32만 가구를 공급하기로 했지만 공공 주도 개발사업이 가능한 부지를 기반으로 추계한 물량에 불과해 실현 가능성이 낮다는 지적이다. 사진은 서울 강남에서 바라본 아파트 단지의 모습. [헤럴드경제 DB]

정부가 오는 2025년까지 서울 도심에 주택 32만가구를 공급하겠다고 밝힌 가운데 실현 가능성에 의문을 제기하는 목소리가 잇따라 나오고 있다. 개발사업이 가능한 부지를 기반으로 추계한 물량에 불과한 데다 그마저도 전체 물량의 85% 이상이 주민 동의가 필요한 사업으로 구성됐기 때문이다.

변창흠 국토교통부 장관은 지난 7일 “매우 보수적으로 잡은 수치”라며 “서울에 32만가구 이상이 공급될 수도 있다”고 자신했지만 ‘예상치’에 불과한 정부 대책에 대한 시장의 불안감은 여전한 모양새다. 주민의 동의와 협조를 얼마나 끌어내느냐에 대책의 성패가 좌우될 것으로 보인다.

8일 국토부에 따르면 정부가 2·4주택공급대책에서 제시한 서울 물량 32만3000가구 가운데 85%인 27만5000가구는 공공 직접시행 정비사업(9만3000가구), 도심 공공주택 복합사업(11만7000가구), 소규모 정비사업(6만2000가구) 등 주민 동의가 필요한 개발사업으로 공급된다. 나머지 15%인 비주택 리모델링과 신축 매입 약정도 민간 신청을 기반으로 진행된다. 민간의 적극적인 참여 없이는 불가능한 방안인 셈이다.

정부는 각종 규제 완화와 절차 간소화, 개발이익 공유 확대로 민간 참여율을 높이겠다는 방침이다. 특히 공공 직접시행 재건축의 경우 2년 실거주 의무와 초과이익 부담금을 면제해주기로 했다.

그러나 업계는 반신반의하는 모양새다. 일단 27만5000가구를 공급할 사업지를 확보할 수 있느냐에 의문을 제기한다. 주민 동의율을 3분의 2로 낮췄다지만 재산권이 달린 문제에서 이들의 뜻을 빠른시일내에 하나로 모은다는 건 쉽지 않다.

여기에 토지수용과 보상, 소유주와 세입자 등의 이해관계 조율 등도 정부가 온전히 책임져야 한다. 사업지를 확보하더라도 해결이 쉽지 않은 문제가 수반된다고 업계는 지적한다.

공공이 여러 정비사업을 동시에 추진할 경우 사업이 지연될 가능성을 제기하는 목소리도 있다. 구역별로 순환 정비를 하더라도 사업 추진이 밀리면서 지지부진하다 무산되는 사례가 속출하는 것 아니냐는 주장이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “민간이 반응하지 않으면 공공택지 외에는 물량이 없다고 볼 수 있다”며 “정부가 예상 참여율 등으로 물량을 계산한 적은 처음”이라고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장도 “주요 아파트 단지가 공공 정비사업에 적극 참여할지 여부는 미지수”라고 꼬집었다.

공공 주도 정비사업의 성적표는 좋지 않은 편이다. 정부가 추진 중인 공공재개발·재건축 사업도 어려움을 겪고 있는 형국이다. 공공재개발의 경우 시범단지 8곳을 선정했으나 정부의 인센티브가 사업성 확보에 충분하지 않다는 반발이 나오고 있다. 공공재건축은 아직 참여 의사를 밝힌 사업지가 없다.

실효성 논란이 계속되자 정부는 진화에 나섰다. 변창흠 장관은 지난 7일 KBS 1TV ‘일요진단’에 출연해 “지난해 8·4 대책에 참여한 정비구역이 25%가 넘는다. 이번에는 그보다 더 강한 인센티브를 줬고 속도도 빠르게 공공이 주도하기 때문에 그 정도 참여는 무리가 없을 것”이라고 말했다. 정부는 공공 직접시행 재건축·재개발의 참여율을 25%로 잡았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “성공사례가 하나 나와야 다른 곳에서도 원하는 사업지가 빠르게 늘어날 것”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 도심공공주택과 관련해 “기존의 토지 단독소유주가 고밀도개발에 참여하면 지분소유자로 바뀔 가능성이 높다. 이들에 대한 참여유인을 높일 필요가 있다”고 강조했다. 김은희 기자

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