재개발 주민동의율 낮추고 토지수용..'재산권 침해' 논란

"도심 내 주택 구입 어려워, 외곽지역 밀려날 우려 커"
정부 "주민 희망 시에만 사업 진행..지원 대책 마련"

서울 송파구 지하철 석촌고분역 인근 저층주거지인 빌라 밀집지역 모습. 2021.2.4/뉴스1 © News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 정부가 일정 수준의 주민 동의율을 확보하면 토지를 수용해 도심 개발을 추진한다는 계획을 내놓자, 일각에선 사유재산권 침해 논란에 대한 우려가 커지고 있다.

공공이 참여하는 개발에 반대하는 주민들은 자신의 의사와 상관없이 외곽지역으로 몰리는 '주거 젠트리피케이션'(둥지 내몰림) 피해를 볼 수 있다는 지적도 나온다.

◇주민 67% 동의로 공공이 토지수용…"둥지 내몰림 걱정"

8일 부동산업계와 정부는 최근 2025년까지 전국 83만 가구를 공급하는 내용의 '대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다. 대책의 핵심으로 '도심 공공주택 복합사업'과 "공공 직접 시행 정비사업'이 꼽힌다. 공공 주도의 개발로 신속한 주택공급을 추진한다는 취지다.

도심 공공주택 복합사업은 역세권과 준공업지역, 저층 주거지가 대상이다. 공공 직접 시행 정비사업은 재건축·재개발 등 정비사업이 필요한 노후 주거지다. 두 사업 모두 공공이 민간의 토지 등을 넘겨받아 부지를 확보하고 직접 개발한다는 점에서 공통점이 있다.

정부는 두 사업의 추진 속도를 높이기 위해 사업 확정에 필요한 주민 동의율을 약 67%로 낮췄다. 기존 재건축·재개발의 주민 동의율 75%에 비해 10%가량 낮은 수준이다. 주민의 10% 동의만 있으면 도심 공공주택 복합사업 추진을 위한 지구 지정을 요청할 수 있다. 공공 직접 시행 정비사업의 경우, 주민 과반 동의로 사업 신청을 할 수 있다.

문제는 사업 추진 과정에서 재산권 침해를 둘러싼 분쟁이 커질 수 있다는 점이다. 전체 주민의 약 33%가 이번 사업에 반대하더라도 공공은 강제 수용으로 해당 주민들의 토지를 수용할 수 있는 권한을 갖기 때문이다. 토지 수용으로 재산권을 박탈당한 주민들을 중심으로 법적 분쟁이 확대될 수 있다.

차흥권 법무법인 을지 대표 변호사는 "민간의 토지 소유권을 공공이 강제로 박탈하는 토지 수용권 행사하는 요건을 낮추는 것이 타당한지는 따져볼 일"이라며 "주민 사이에 법적 분쟁과 위헌 시비로 신속한 주택공급은 더욱 어려워질 수 있다"고 말했다.

일본의 경우 재산권 보호를 이유로 공공의 토지수용을 엄격히 제한하고 있다. 공공의 토지수용을 위해선 전체 주민 중 80% 이상의 동의를 받아야 하는 등 충분한 협의를 거쳐야 한다.

공공의 토지수용으로 해당 지역에 거주 중인 저소득층은 외곽지역으로 몰리는 결과를 초래할 것이란 걱정도 있다. 정부는 보유 주택이나 토지 등을 현물 선납한 주민에 대해선 우선공급권을 부여한다. 우선 공급권을 원하지 않는 주민들은 현금청산 대상이 된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "기존 재개발 사업을 보면 개발에 반대하는 주민 대부분은 보유한 주택이 유일한 재산인 저소득층"이라며 "현금청산으로 보상금을 받더라도 도심 내 주택을 구입하기엔 부족하기 때문에 저렴한 외곽 지역으로 밀려날 우려가 크다"고 말했다.

© News1 이은현 디자이너

◇"주민 재정착 지원으로 대책 실행력 높여야"

전문가들은 주민들의 참여를 독려하기 위한 충분한 혜택과 재정착 지원 방안이 필요하다고 입을 모은다. 이러한 대책이 뒷받침하지 않으면 실효성 있는 주택공급에는 한계가 있을 것이란 지적이다.

차흥권 변호사는 "주택공급에 무게를 두고 있다 보니 원주민 재정착과 이주 대책에 대한 고민은 상대적으로 부족하다"며 "소유자 반발을 줄이기 위한 대책을 보완하고 실행력을 높여야 한다"고 말했다.

정부는 사업에 따른 토지 소유자의 충분한 수익을 보장해 참여를 유도한다는 계획이다. 사업 참여시 토지소유자에 대해선 기존 수익률 대비 최대 30%포인트(p) 높은 수익률을 보장한다. 공공 직접 시행 정비사업에 참여하는 노후 단지는 재건축초과이익환수제, 조합원 2년 실거주 의무 배제 등 혜택을 받는다.

토지 소유자의 재정착 지원도 추진한다. 월 소득 없는 고령자 등 부담능력이 없는 토지 수요자를 위해 추가 비용 없이 신축 아파트에 입주하는 '이익공유형 주택' 등을 공급한다.

전세금 반환 여력이 없는 집주인에 대해선 요건 충족 시 전세금 반환 대출이 가능한 보증 상품을 지원할 계획이다. 세입자도 이주비 지원과 인근 공공임대주택 등 임시 거주지를 제공받을 수 있다. 공공임대주택 건설 후에는 해당 물량의 일부를 재정착 공공임대로 활용하되, 우선순위를 정해 공급할 예정이다.

국토부 관계자는 "부담능력이 부족한 토지주, 세입자, 영세 상인에 대해서는 공공이 맞춤형 지원대책을 마련하겠다"며 "모든 절차는 주민 희망 시에만 시작되고 공공이 협의 없이 사업 경계를 그리고 수용하는 방식은 적용되지 않는다"고 말했다.

변창흠 국토부 장관도 "이번 대책에선 가옥주들이 월세수입이 가능하도록 리츠와 같은 구조를 만들었다"며 "주택 구입이 어려운 분들 위해 공공자가주택이나 환매조건부를 마련했다"고 했다.

sun90@news1.kr