"절반은 뻥튀기"..83만가구 공급의 불편한 진실

83만6000가구. 특단의 공급대책으로 예고됐던 만큼 생각보다 큰 숫자였다.

지난 4일 발표된 ‘공공 주도 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2∙4 대책)’은 일단 압도적 숫자가 눈길을 끈다. 기존 수도권 127만가구 공급 계획과 기타 공급 대책 등을 더하면 205만가구. 200만가구 주택건설로 집값 잡기의 ‘모범 사례’가 되곤 하는 노태우 정부 때를 웃도는 가히 ‘역대급’이다.

약속대로 앞으로 4년간 83만가구 공급은 눈앞의 현실로 나타날까? 83만가구에 대한 진실은 어디까지일까?

⃟실제 공급확대 많아야 43만가구…절반은 부풀려져

사실상 이번 2∙4 대책에서 정부 의지대로 공급확대를 담보할 수 있는 물량은 신규 공공택지를 통한 주택 공급 26만3000가구와 신축 매입을 통한 6만가구 등 32만가구(①) 정도에 그친다.

정부가 공급 확대의 큰 틀로 잡은 정비사업과 역세권 고밀개발, 준공업지∙소규모 정비사업, 도시재생 정비사업 등도 이미 민간 영역 등을 통해 추진하던 사업들이다. 이번에 처음 선보이는 공급 수단이 아니라는 얘기다.

남는 건 83만6000가구에서 순수 공공 역할로 감당할 수 있는 32만3000가구를 뺀 51만3000가구. 정부는 공공 주도의 공급계획을 2∙4 대책에 담으면서 용적률 상향과 건축규제 완화 등의 인센티브를 제시했다. 전문가들은 공공 주도 시 제도적 혜택을 받으면 공급 물량이 기존 계획보다 30%가량 늘어날 것으로 추산하고 있다. 그 정도라면 공공 주도 인센티브로 늘어나는 실제 공급 증가치는 11만가구(②) 정도에 그친다.

정부가 실제로 늘릴 수 있는 공급물량은 많아야 43만여가구(①+②)다. 나머지 40만가구는 그냥 둬도 언젠가는 나올 물량인 것이다. 물론 이 수치도 공공 주도 정비사업에 민간 참여가 정부 뜻대로 따라와 줬을 때 가능한 것이라, 실제 공급 효과는 이보다 더 떨어질 수도 있다.

홍남기(왼쪽) 경제부총리와 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’을 발표한 뒤 이야기를 나누고 있다. /사진공동취재단

⃟민간사업 가로챈 물량으로 생색

이번 공급 대책의 핵심은 공공이 주도한다는 데 방점이 찍혀 있다. 문제는 민간 영역에서 이미 이뤄지고 있는 주택 공급의 판에 ‘공공 주도’라는 숟가락 하나를 얹고서 공급 계획을 부풀렸다는 데 있다. 정부 계획 중 공공택지를 통한 공급과 매입주택 공급을 빼면 기본적으로 민간 공급의 영역인데, 여기에 공공이 제도 지원과 규제 완화를 앞세워 정부 공급으로 돌리려 한다는 말이다.

예컨대 13만6000가구를 공급하겠다는 공공 주도 정비사업을 놓고 보자. 이미 추진 중인 재건축∙재개발 사업은 민간 주도로 이뤄지고 있다. 이번 대책에 앞서 내놓았던 공공 재건축이 있긴 하지만, 신청하는 조합이 적어 사업 추진이 지지부진하다.

정부는 이번 공공 정비사업 공급 계획을 정하면서 기존 사업 신청 비율을 감안해 보수적으로 산정한 물량이라고 설명했지만, 어디까지나 정부 기대일 뿐이다. 공공 주도의 사업 방식을 택할지 여부는 전적으로 조합원 손에 달렸다. 정부가 이래라저래라 할 영역이 아니다. 정비사업 주체(조합원, 토지 등 소유자)의 결정에 따라 모두 민간 정비사업으로 추진된다고 가정하면, 13만6000가구 공급 계획은 제로가 되는 거다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "발표한 공급 계획의 대부분은 이미 민간이 하고 있는 것들인데, 이걸 공공 사업으로 추진하면 인센티브를 얹어 더 많이 지을 수 있겠다는 식으로 민간 영역의 사업을 정부 공급계획으로 가로챈 셈"이라고 말했다.

심 교수는 "이번 대책에서 정부 주도로 주택 공급을 늘릴 방법은 사실상 신규 공공택지를 통한 공급 외엔 없다"며 "공공 사업 시 약속한 인센티브로 늘어나는 공급량은 민간이 추진했을 때보다 30% 정도 늘어나는 수준에 그친다"고 덧붙였다.

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