분담금 안내도 되는 재건축..지분공유형주택 '관심'

지분공유형 주택 가이드
집주인 분담금 한푼 안내도
정부가 대신 낸후 차익 배분
집값 오르면 일정부분 혜택
공공에만 주택 팔수 있고
매각가 불분명 분쟁 소지도

# 제대로 된 월소득이 없는 A씨는 살고 있던 아파트 단지에 재건축이 추진된다는 소식이 달갑지 않다. 기존 주택의 가치는 6억원인데, 재건축에 들어가면 4억원의 분담금을 내야 하기 때문이다. 녹물이 나오는 집에 사는 것도 견디기 힘든 일이지만 소득도 마땅치 않은 상황에서 당장 목돈이 드는 재건축이 부담스럽다.

변창흠 국토교통부 장관이 취임 전부터 예고해왔던 '공공자가주택'의 구체적 모델이 등장했다. 이번 2·4 대책에서 제시된 '이익공유형 주택'과 '신(新)수익공유형 모기지' 제도다. 시세차익을 소유주와 정부가 일부 나눠 갖는 모델로, 시장에서 예상하던 토지임대부주택이나 환매조건부주택에서 한층 더 나간 개념으로 평가되고 있다.

국토부는 이 제도를 '2·4 대책'에서 발표했던 공공 직접시행 정비사업(재건축·재개발)을 추진하는 단지에 시범 적용할 방침이다. 위에 제시한 A씨와 같은 수요자의 경우 정비 사업 과정에서 내야 하는 분담금 없이도 신규 분양 주택에 살 수 있도록 길을 열어주겠다는 것이다. 업계에선 정부가 이 같은 분양 형태를 확대할 것으로 보고 있다.

7일 국토부에 따르면 정부는 이번 2·4 대책에 포함된 '이익공유형 주택'과 '신수익공유형 모기지'에 대해 올해 상반기 세부 사항을 정리해 발표한다는 계획이다. 두 유형의 세부적인 내용은 다소 차이가 있지만 공공이 개인이 채우지 못하는 분담금을 부담하고, 이를 시세차익으로 돌려받는 구조다.

이익공유형 주택 제도가 도입되면 A씨는 6억원의 기존 주택을 한국토지주택공사(LH)등에 현물 선납하고, 정비 사업 이후 분양가 10억원의 신규 주택을 받게 된다. 예를 들어 A씨가 분담금을 전혀 부담하지 않는다면 추후 해당 주택 매각 시 처분이익을 LH와 6(기존 주택 가치)대4(공공이 부담한 분담금 규모)로 배분하게 된다. 향후 A씨가 이 주택을 20억원에 팔게 되면 매각가에서 분앙가를 차감한 시세차익 10억원 중 60%를 가져가는 식이다.

처분이익에 대한 지분을 늘리고 싶은 토지주라면 일부 분담금을 내고 배분 비율을 조정할 수도 있다. A씨가 2억원의 분담금을 내면 향후 처분 이익에 대한 배분 비율이 8대2로 바뀔 수 있다는 얘기다.

이익공유형 주택 제도는 기존에 공공자가주택의 대표 모델로 거론되던 환매조건부주택을 발전시킨 모델이다. 환매조건부처럼 이익공유형 역시 LH 등 공공에만 주택을 매각해야 한다. 다만 환매조건부주택은 시세차익을 인정하지 않고 정기예금 정도의 이자를 주택 소유자들에게 정산해주는 반면, 이익공유형은 해당 주택에 대한 지분을 감안해 시세차익을 배분한다는 점이 다르다. 정부는 주택 등기 역시 주택 소유자 이름으로 해 온전한 소유권을 보장하고, 이익 배분에 대해서는 LH 등 공공과 추가 계약을 맺는 구조로 모델을 설계할 계획이다.

다만 향후 해당 주택에 대한 시세 평가 방식은 논란을 낳을 가능성도 있다. 만약 기존 주택에 대한 가치 평가가 공시지가를 기준으로 이뤄진다면 주택 소유자들의 시세 차익에 대한 지분이 상대적으로 줄어들 가능성이 있다. 아울러 주택 매각 대상을 LH 등 공공기관으로 한정했기 때문에 향후 매각 시 시세 평가 과정에서 분쟁의 소지가 있다.

국토부 관계자는 "구체적인 시세 평가 방식은 올해 상반기 발표될 것으로 보인다"며 "감정평가 내지는 실거래가를 기초로 산정해야 주택 소유자들이 납득할 만한 시세 산정이 가능할 것으로 예상한다"고 말했다.

A씨는 정부가 준비 중인 '신수익 공유형 모기지' 제도를 활용할 수도 있다. 원리금을 갚아 나가면서 시세 차익에 대한 지분을 점차 늘리는 구조다. 이 경우 부족한 분담금 4억원은 주택 기금을 통해 충당받는다. 향후 원리금 상환 규모에 따라 60%였던 A씨의 시세차익에 대한 지분은 100%까지 커질 수 있다. 또 이익공유형과 달리 시장에서 주택을 거래하는 것도 가능하다.

[손동우 부동산전문기자 / 유준호 기자]

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