공공 재건축 vs. 공공 직접시행, 득실 따지는 단지들

공공재건축, 용적률 최대 500%
조합원 분담비 증액 등 리스크
공공 직접시행, 재초환 면제
품질 등에 대한 부정적 인식

정부가 2·4 공급대책에서 '공공 직접시행 정비사업' 방식을 도입하면서 서울 재건축·재개발 추진 단지들은 이해득실을 따지느라 분주한 모습이다. 지난해 발표된 공공 재건축·재개발과 새로 발표된 공공 직접시행 정비사업 모두 조합 주도 방식보다 속도가 빠르고 용적률 등 다양한 인센티브를 받을 수 있다. 하지만 이들 개발모델 모두 '공공'이라는 이미지에 대한 부정적 인식을 깨는 게 사업 추진의 뇌관으로 떠올랐다.

7일 국토교통부에 따르면 공공 재건축·재개발은 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 참여해 인센티브를 주는 방식이다. 둘 모두 공공이 투입되면서 용적률 상향 등 인센티브를 받지만 관리처분인가 방식으로 진행돼 공사비 변동에 따른 조합원 분담비 증액 등 리스크는 조합 몫이다.

반면 이번에 새로 도입된 공공 직접시행 정비사업은 '헌 집 줄게 새 집 다오' 방식이다. 조합 대신 LH나 SH 등 공공 디벨로퍼에게 토지 및 건물 소유권을 넘겨 공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 것이다. 기존 집주인은 우선공급권(입주권)을 받을 수 있다. 개발 후 신축이 완료되면 토지 지분과 건물 소유권도 원래 집주인에게 돌아온다. 공공이 직접 시행하기 때문에 재건축초과이익환수제를 적용하지 않고, 조합원 2년 거주 의무도 예외다.

공공재건축은 용적률을 300∼500%까지 부여하고 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 상향한다. 대신 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다. 공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려준다. 반면, 용적률 상향분에 대한 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮다. 여기다 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 원스톱으로 지원하는 '패스트트랙' 방식을 도입해 사업 기간을 단축해주는 것도 특징이다.

새로 도입된 공공 직접시행 정비사업은 모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이어서 조합이 필요없다. 재건축 조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴한다. 주민 결정에 따라 LH나 SH가 아닌 브랜드 아파트로 시공도 가능하다.

공공재건축·재개발은 관리처분 방식이어서 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담비 증액 등 조합이 리스크를 지지만 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 방식이다.

업계 전문가는 "공공 직접시행 정비사업은 재초환 면제 등 8·4대책에서 밝힌 공공재개발·재건축보다 유인책이 많지만 품질 등에 대한 불신은 더 클 수 밖에 없다"며 "정부가 공공아파트의 자산가치에 대한 의문을 어떻게 푸느냐가 관건"이라고 말했다.

psy@fnnews.com 박소연 기자

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