'도심 고밀개발' 의외의 매력 '분양가 하락'..기대 커진 30·40

정부가 2025년까지 저층 주거지, 아파트 등을 개발해 총 83만 가구의 주택을 공급하겠다고 밝히면서 무주택 실수요자의 기대감이 높아진다. 역세권 등 도심 내 주요 입지에 공급 물량이 늘고 추첨 물량이 확대돼 '청약 바늘구멍' 통과 가능성이 좀더 넓어졌기 때문이다.

특히 도심 고밀 개발로 용적률이 700% 가량 높아지면 주택 당 대지지분이 적어져 분양가 상한제 한에서 분양가격이 떨어진다는 점도 의외의 '매력'으로 떠올랐다.

지난 3월 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

7일 정부와 관련업계에 따르면 지난 2·4 공급대책에 따라 무주택 실수요자의 청약 기회가 대폭 늘어난다. 정부는 2025년까지 공공 주도의 재건축, 재개발 등을 통해 수도권 61만6000가구, 전국 83만6000가구의 주택을 공급할 계획이다.

먼저 도심 내 주요 입지에서 공급 물량이 대폭 확대된다. 정부는 역세권(5000㎡ 이상) 개발 구역에서의 용적률을 최대 700%까지 높여 고밀개발을 추진할 계획이다. 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표다. 용적률이 높아질수록 더 많은 물량의 아파트를 공급할 수 있다.

고밀개발의 부수적인 효과로는 분양가 인하를 꼽을 수 있다. 용적률이 높아질수록 한 가구당 같은 크기의 주택을 짓는 데 필요한 대지지분이 줄어들어서다. 공공분양은 분양가 상한제가 적용되는데, 이때 분양가는 땅값과 건축비를 합산해 산정한다. 땅값에 따라서 분양가가 달라지는데 대지지분이 적으니 분양가가 낮아지는 것이다. 역세권 아파트임에도 불구하고 시세보다 낮은 분양 주택이 공급되리란 기대감이 높아지는 이유다.

무주택 실수요자가 이번 대책에서 가장 기대하는 부분은 일반 공급 물량 확대다. 정부는 이렇게 공급되는 83만가구의 주택에서 조합원 물량을 제외한 나머지 50% 가량을 일반 공급으로 배분했다. 공공 주도의 분양에서 신혼부부, 기관추천 등 특별공급을 제외한 일반공급 물량은 15% 뿐인데 이를 50%로 확대한 것이다. 기존 공공분양 일반공급에만 지원할 수 있는 예비 청약자의 기회가 대폭 늘어났다.

또 한가지 눈여겨 볼 점은 일반공급에서 추첨제 물량이 30% 배정됐다는 점이다. 공공분양에서 일반공급은 청약통장 납입인정금액이 높은 순으로 청약자를 가린다. 부양가족, 무주택 기간 등의 가점은 없지만 청약 통장 가입 기간이 길면 길수록 유리한 구조다. 하지만 3년 이상 무주택 가구라면 납입인정금액이 낮아도 당첨 기회를 얻을 수 있게됐다.

이밖에 정부는 무주택 실수요자의 기회를 넓히고자 청약통장 간 장벽도 허물었다. 민영주택에만 청약이 가능한 청약부금과 청약예금 통장 가입자들의 기회가 박탈된다는 비판이 제기되자 이들도 공공분양에 참여할 수 있도록 한 것이다. 이에따라 약 123만명의 청약예금, 청약부금 가입자가 구제된다.

시장 전문가들은 이번 대책으로 특히 청약 통장 가입 기간이 짧고, 납입 인정금액이 낮은 무주택 실수요자들이 내 집 마련하는 데 큰 기회가 될 것으로 본다.

박지민 '월용청약연구소' 대표는 "납입인정 낮아서 공공분양 당첨을 아예 기대하지 못했던 이들에게도 기회가 돌아갈 것"이라며 "특히 신혼부부의 경우 특별공급에 지원한 뒤 추첨제인 일반공급에서도 기회를 한번 더 노려볼 수 있다. 30~40대의 청약 가능성이 높아졌다"고 분석했다.

민간분양 가점제 하에서 부양가족이 없어 청약 당첨이 어려웠던 1인 가구 역시 공공분양 추첨제로 아파트 분양을 기대할 수 있게 됐다.

정지영 '아이원' 대표(아임해피)는 "납인인정금액 순인 공공분양에서 통상 (청약통장에) 가입한지 20년은 넘어야 당첨권에 들기 때문에 추첨제는 나이 어린 미혼 가구에 좋은 기회다"며 "하지만 3년간 무주택가구 구성원 요건을 채워야 하는만큼 미혼이라면 만 33세 이상부터 기회가 될 것"이라고 조언했다.

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr

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