정부의 '달콤한 유혹'..셈법 복잡해지는 재건축·재개발 주민들

변창흠(사진) 국토부 장관이 4일 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안을 발표하고 있다. <연합뉴스>

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 이번 2·4 대책에서 공공이 주도해 사업을 보장하되, 주민들이 시공사 선정부터 브랜드까지 모든 과정에 참여할 수 있는 업그레이드된 재건축·재개발 방식을 내놔 재건축·재개발 사업지들의 참여를 얼마나 유도할 지 관심이 모아진다. 아직 발표 내용을 제대로 숙지하지 못했음에도 일부에서는 공공이라는 '딱지' 때문에 무조건적인 반대 의사를 표명하는 사업지가 있는 반면 정부가 앞서 참여를 독려한 '공공 재건축·재개발' 방식과 이번 사업이 어떻게 다른지를 비교하면서 사업 참여를 저울질하는 분위기도 흘러나온다.

6일 한국토지주택공사(LH)와 국토교통부 등에 따르면 작년 발표된 공공 재건축·재개발과 이번에 나온 공공 직접시행 정비사업 모두 조합이 추진하는 방식에 비해 인센티브가 많다.

공공 재건축·재개발은 LH나 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 직접 사업을 시행하는 것은 아니고, 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 참여하면서 사업성을 분석하고 지원하는 방식이다. 정부가 각종 인허가를 단축해주고 용적률 등 인센티브를 주는 것이 골자다.

공공재건축의 경우 용적률을 300∼500%까지 부여하고 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 높여 주택을 늘릴 수 있도록 해준다. 다만 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다.

공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주되 늘어난 용적률의 20∼50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하도록 했다. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주면서도 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮은 점이 장점이다. 또 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 단축하는 '패스트트랙' 방식을 도입해 사업에 걸리는 시간이 절반으로 줄어드는 것도 매력적이다.

정부가 2·4 대책을 통해 새로운 모델로 도입한 '공공 직접시행 정비사업'은 공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 방식이다. 그동안 재건축 추진의 걸림돌로 꼽아 온 재건축초과이익환수제를 적용하지 않고 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는 것은 가장 큰 매력이다.

이 방식은 모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식으로 진행되기 때문에 조합을 설립할 필요가 없다. 기존 조합은 해산하지만 매몰 비용을 보전해주고 시공사를 선정한 경우 업체도 승계한다. 조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴하고 이를 통해 LH가 아닌 브랜드 아파트로 시공할 수 있다. 특별건축구역 지정을 통해 특화설계도 가능하다.

조합총회나 관리처분인가 등 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 내로 단축된다. 기존 공공재건축·재개발과 마찬가지로 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향의 인센티브를 부여하며 개발이익은 생활 사회간접자본(SOC) 확충, 세입자 보호 등을 위해 사용한다. 특히 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장한다.

윤성원 국토부 1차관은 전날 CBS라디오 김현정의 뉴스쇼에 출연해 공공 직접시행 정비사업에 대한 자신감을 내비쳤다. 윤성원 국토부 1차관은 "그동안 사업이 안되는 원인이 무엇인지, 정부가 재개발, 재건축, 역세권, 준공업지역 모든 것을 샅샅이 훑었다"며 "그 결과 현 상황에 맞는 최적의 공급 확대 방안이 어제 발표했던 공공 주도 개발 대책이라고 믿고 있다"고 말했다.

정부는 서울에서 공공 직접시행 정비사업이나 도심공공주택복합사업을 벌이기 위해 222곳을 추려내고서 설 연휴 이후 주민 설명회를 할 예정이다. 서울에서 공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축) 후보지는 67곳이다. 동남권이 25곳으로 가장 많고 서남권 22곳, 도심권 10곳, 동북권 9곳, 서북권 1곳 순이다. 도심공공주택복합사업 후보지는 155곳이다. 유형별로 역세권은 동북권에 53곳으로 가장 많고 서남권 26곳, 서북권 19곳, 도심권 14곳, 동남권 5곳 순이다. 준공업지역은 서남권에만 17곳이 있고 저층주거지는 동북권 14곳, 서남권 6곳, 동남권 1곳 등 21곳이 대상지다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr