업그레이드된 재건축·재개발 방식, 조합원 마음 사로잡을까(종합)

공공기관 직접 시행, 인센티브에선 공공 참여 방식과 비슷
재초환 면제해주고 조합원 2년 거주의무 미적용은 조합원에 유리

남산에서 바라본 서울 시내 모습 [연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 김동규 기자 = 정부가 2·4 공급대책에서 '공공 직접시행 정비사업' 방식을 도입하면서 재건축·재개발 추진 단지마다 기존 방식과의 차이를 살펴보며 이해득실을 따지는 데 분주하다.

특히 2·4 대책 발표 직전까지 정부가 참여를 독려한 '공공 재건축·재개발' 방식과 이번 방식이 어떻게 다른지를 비교하면서 사업 참여를 저울질하는 분위기다.

'공공'이라는 '딱지'가 붙었다는 이유로 무조건 거부감을 보이는 단지도 없지 않지만, 공공 참여 사업의 장점을 꼼꼼히 따져본다면 충분한 고려 대상이 될 것이라는 게 한국토지주택공사(LH)와 국토교통부의 설명이다.

6일 LH와 국토부 등에 따르면 작년에 발표된 공공 재건축·재개발과 이번에 나온 공공 직접시행 정비사업 모두 조합 주도 방식과 비교하면 다양한 인센티브가 부여된다.

공공 재건축·재개발은 LH나 SH가 직접 사업을 시행하는 것은 아니고, 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 참여하면서 사업성을 분석하고 지원하는 형태다. 각종 인허가를 단축해주고 용적률 등 인센티브를 주는 것이 핵심이다.

송파구 잠실 아파트 단지 [연합뉴스 자료사진]

공공재건축의 경우 용적률을 300∼500%까지 부여하고 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 높여줘 주택을 늘릴 수 있도록 해준다. 다만, 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다.

공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주고, 더 받는 용적률의 20∼50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하도록 했다. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주면서도 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮다는 점이 매력적이다.

또한 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 한 번에 받도록 지원하는 '패스트트랙' 방식을 도입해 사업에 걸리는 시간을 기존의 절반 이하로 줄여주는 것도 장점으로 꼽힌다.

이번에 도입된 공공 직접시행 정비사업은 말 그대로 공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 방식이다.

무엇보다도 그동안 일부 단지에서 재건축 추진의 걸림돌로 꼽아 온 재건축초과이익환수제(재초환)를 적용하지 않고, 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는 것은 가장 큰 인센티브로 꼽힌다.

이 방식은 모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식으로 진행되기 때문에 조합도 필요 없다.

서울의 빌라촌 모습 [연합뉴스 자료사진]

기존 조합은 해산 수순을 밟게 되지만, 매몰 비용을 보전해주고 시공사를 선정한 경우 업체도 승계한다. 조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴한다. 이를 통해 LH가 아닌 브랜드 아파트로 시공도 가능하다. 특별건축구역 지정을 통해 특화설계도 할 수 있다.

조합총회나 관리처분인가 등 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 이내로 대폭 단축된다.

기존 공공재건축·재개발과 마찬가지로 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향의 인센티브를 부여하며 개발이익은 생활 SOC 확충, 세입자 보호 등을 위해 사용한다.

특히 기존 주민에게는 기존 자체 사업 대비 10∼30%포인트 높은 수익률을 보장한다.

정비사업 진행 속도 등 단지 상황에 따라 유불리가 다르겠지만, 정부는 재초환 면제와 2년 거주 의무 미적용 등 인센티브를 내세워 공공 직접시행 방식의 장점을 홍보하고 있다.

국토부 관계자는 "공공재건축·재개발은 기본적으로 관리처분 방식이어서 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따라 조합원 분담비 증액 등 조합이 리스크를 지고 가야 하지만, 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 형태여서 주민에게 유리할 것"이라고 말했다.

다만, 지금은 정책 발표 직후여서 조합원 중에는 정부가 제시한 다양한 대안을 충분히 숙지하고 검토하지 못한 경우가 대부분이다.

정부는 설 연휴 이후 공공 직접시행 정비사업 등의 후보지 주민과 시공업체 등을 상대로 사업 설명회를 열어 공공 개발 사업의 자세한 내용을 설명하고 사업 참여 의향을 타진할 계획이다.

dkkim@yna.co.kr

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