민간 재건축·재개발엔 특단 없어..'공공'으로 넘어오라 손짓[부동산360]

민간 재건축·재개발 활성화 대책은 제외
공공기관 정비사업 '직접시행' 유형 신설
기존 정비사업장엔 선정업체 승계 등 지원

[헤럴드경제=양영경 기자] 정부의 2·4 공급대책은 민간 재건축·재개발 규제는 풀어줄 생각이 없다는 것을 재확인한 대책이기도 하다. 사업이 속도를 내려면 어떤 방식으로든 ‘공공’을 껴야 할 것이라는 정부의 확고한 메시지에 정비사업장의 고민도 깊어질 것으로 보인다.

정부는 지난 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’에서 2025년까지 서울에만 32만3000가구 등 전국에 83만6000가구의 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보하겠다는 목표를 내걸었다.

앞서 ‘특단의 공급대책’을 언급했던 터라 시장과 업계를 중심으로 요구가 많았던 민간 재건축·재개발 규제 완화가 이뤄질 수 있다는 관측도 있었으나, 이와 관련된 내용은 담기지 않았다. 국토부 관계자는 “해당 분야의 규제를 풀어주는 것 말고도 도심 내 공급 가능한 다양한 수단이 있었다”고 설명했다.

이번 대책에서 주요 공급 방안으로 등장한 것은 ‘공공 직접시행 정비사업’이다. 정부는 향후 5년간 서울 총 9만3000가구, 경기·인천 2만1000가구, 지방 광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급한다는 계획이다.

기존 재건축·재개발이 조합 설립을 기본 전제로 추진한다면, 이 사업은 공공기관이 주민 동의를 얻어 토지를 확보하고 직접 시행하는 방식이다.

이 과정에서 기존의 조합이나 추진위, 관리처분 절차 등은 자연스럽게 사라지게 된다. 공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 개선되고, 조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주 의무도 생기지 않는다는 점도 특징이다.

사업 기간이 대폭 단축되고 용적률 등 도시 규제가 완화된다는 점에선 정부가 지난해 발표한 공공참여형 정비사업(공공재건축·공공재개발)과도 비슷하다. 다만, 이번에는 공공이 ‘공동’ 아닌 ‘단독’ 시행자가 되면서 민간 참여를 독려하기 위한 요소(재초환·거주의무 면제 등)도 추가된 것으로 볼 수 있다.

변창흠 국토교통부 장관은 최근 언론 인터뷰에서 “(재초환 면제 등이) 일반 재건축에도 적용되는 것이 아닌가 오해할 수 있다”면서 “공공이 주도하는 사업은 공공주택특별법을, 민간 재건축은 도시정비법을 따르기 때문에 다르다”고 강조했다.

또 민간 재건축·재개발에 대한 규제 완화 내용이 빠진 데 대해선 “일각에서 분양가상한제나 재초환 적용을 배제해야 한다는 의견이 있는 것으로 알지만, 그것만 하면 해당 지역의 부동산 가격이 올라버려 주택시장을 안정시키겠다는 취지와 달리 부작용을 일으킬 수 있다”고 했다.

정부는 기존 정비사업장이나 공공참여형 사업 신청 단지 역시 공공 직접시행 정비사업으로 넘어올 수 있도록 문은 열어놨다는 입장이다. 기존 사업장에 대해선 기존 선정업체 승계, 매몰비용 보전 등을 지원하기로 했다.

관련 업계에서는 그동안 사업성 확보가 어려워 사업이 지지부진했던 단지를 중심으로 관심을 보일 것이라는 관측이 나온다.

국토부 관계자는 “공모를 할지 사전에 타진한 단지 중 선별을 할지는 구체적으로 정해진 바가 없다”면서 “다만, 공급이 부족하다는 측면을 고려하면 최대한 많은 단지를 받아들이는 쪽으로 해야 하지 않을까 싶다”고 말했다.

y2k@heraldcorp.com