재초환·2년 실거주 면제 '초강수'..강남 재건축은 '시큰둥'

강남 재건축 단지 "공공주도, 권리침해·주도권 뺏겨"
"자율성·고급화 추구"..공공재건축 참여 단지 제한적

【서울=뉴시스】은마아파트

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "정부가 제안하는 용적률 상향이나 재건축 초과이익환수 면제 등의 인센티브는 별 도움이 안돼요."

지난 5일 서울 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트소유자협의회 관계자는 "공공이 재건축 사업의 주도권을 갖는다면 조합의 선택권이 줄어들고, 아파트 품질도 담보할 수 없다"며 이같이 말했다.

이 관계자는 "재건축 사업이 하루라도 빨리 추진돼야 하지만, 공공임대가 포함된 가구 수가 늘어나는 건 의미가 없다"며 "이전보다 인센티브가 늘었다고 하지만 강남 재건축 단지들의 요구 수준을 공공재건축으로 실현시키기는 어려운 것 같다"고 전했다.

정부가 민간 재건축 사업의 최대 걸림돌인 재건축 초과이익 부담금 면제 등 파격적인 인센티브를 제안했지만, 재건축 핵심 지역인 강남 재건축 단지들의 반응은 싸늘하다. 재초환이나 조합원 2년 실거주 의무 면제 등 시장이 요구를 정부가 일부 수용했다는 점에서 긍정적으로 평가하지만, 정부에 사업권을 넘기면 이익을 줄어들 수 있다는 판단이 작용하고 있기 때문이다.

정부는 지난 4일 오는 2025년까지 도심 역세권 등을 공공주도로 신속 개발해 서울에 32만 가구 등 전국에 83만6000가구를 공급하는 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

집값 급등의 근원지인 서울은 공공이 주도하는 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 9만3000가구 ▲역세권 개발 7만8000가구 ▲소규모 정비사업 6만2000가구 ▲비주택 리모델링 1만8000가구 ▲신축매입 2만5000가구 등 총 32만 가구를 공급할 계획이다.

정부는 정비사업을 신속하게 추진하기 위해 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 추진될 수 있도록 했다. 또 정부는 주택 공급대책 수립, 법령 등 제도 개선을 담당하고, 지자체는 인허가 등 절차 지원, 주민협의, 조례 등 제도 개선 등을 추진하는 역할 분담을 추진하는 '공공주도 패스트트랙 모델'을 적용한다. 이를 통해 평균 13년이 걸리는 정비사업 기간을 5년 이내로 단축시킬 수 있다는 게 정부의 설명이다.

정부는 공공이 주도하는 정비사업에 민간 참여를 확대하기 위해 각종 인센티브도 제공한다. 공공 정비사업에 참여하는 조합에게는 재건축 조합원 2년 거주의무를 적용하지 않기로 했다. 또 용도지역 1단계 종상향이나 법적상한 용적률의 120% 상향 등도 적용하고, 재건축초과이익 부담금 미부과, 현물 납입 시 양도세 비과세 등의 혜택을 부여한다. 아울러 토지소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(10~30%p)를 보장하고, 아파트 상가 우선 공급을 보장한다.

[서울=뉴시스]정부가 지하철 역세권과 노후 저층 주택지를 고밀 개발해 2025년까지 서울에만 32만3000가구를 공급하는 주택 공급 대책을 내놨다. 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상 징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 지구지정을 중단한다는 뜻도 밝혔다. (그래픽=안지혜 기자) hokma@newsis.com

하지만 공공이 아니더라도 충분한 사업성을 확보할 수 있다는 게 강남권 재건축 조합들의 판단이다. 또 공공재건축에 대한 불신도 여전하다.

강남구의 한 재건축 아파트 조합 관계자는 "민간방식으로 재건축을 추진해서 충분한 사업성이 나와야 한다는 게 조합원들의 공통된 의견"이라며 "공공 주도의 방식으로 재건축을 추진할 경우 조합의 권한 행사가 축소될 수밖에 없고, 아파트 품질을 담보할 수 없다"고 전했다.

송파구의 한 재건축 아파트 조합장은 "정비사업 특성상 다양한 이해관계가 대립하고, 갈등이 발생하는데 공공이 나선다고 이 문제를 해결할 수 있을 거라고 생각하지 않는다"며 "공공재건축은 정부의 지나친 재산권 침해라고 생각하는 조합원들이 대부분"이라고 밝혔다.

또 공공임대 등 기부채납에 대한 거부감이 만만치 않다.

송파구의 또 다른 재건축 아파트 조합 관계자는 "그동안 공공주택으로 분양된 아파트에 대한 품질을 보면 조합원들이 공공재건축을 반대하는 이유를 알게 될 것"이라며 "조합원들 가운데 일부는 임대주택에 대한 거부감이 강해 정부가 다양한 인센티브를 보장한다고 하더라도 공공재건축 추진은 힘들다"고 말했다.

주택시장에서는 정부가 발표한 정책에 대한 구체적인 방안이 빠진 상태에서 강남권 재건축 아파트 단지들의 참여를 유도하는 데 한계가 있다는 지적이 나온다. 이번 대책 발표 당시 어디에 어떻게 공급하고, 소유주들에 대한 수익을 얼마나 보장할지 등 구체적인 방안은 제시되지 않았다.

일각에선 정부의 규제 속에서 강남권을 중심으로 재건축 사업이 추진되면 주변지역 집값 상승을 자극할 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 정부의 고강도 규제로 잠시 주춤했던 서울 재건축 아파트 집값을 자극하는 촉매제가 될 수 있다는 말이다.

전문가들은 정부가 추진하는 공공주도 재건축의 관건은 실현가능성이라고 꼽았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공정비사업의 장점이 크긴 하나 여전히 공공대행 수수료와 임대주택 유형 및 배치, 분양가 산정, 건축설계와 기부채납 시설개방 등의 운영과 관련해 민간과 공공이 조율해야할 사안이 많다"며 "실제 공공이 시행하는 정비사업은 사업의 신속성의 매력이 크지만 사실상 조합은 시공브랜드 선정 외 대부분의 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)해야 하므로 조합의 자율성과 사업의 고급화를 중요시하는 강남권 재건축 단지의 참여률은 제한적일 수 있다"고 분석했다.

합 랩장은 "공공정비사업과 관련된 시행령, 조례, 운영기준 등의 조속한 명문화와 후행하는 사업장들의 참여율을 높일 성공적인 사업 롤모델의 안착을 통해 공공정비 사업 예측가능성을 높일 필요가 있다"고 덧붙였다.

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