[뉴스하이킥] "文정부, 부동산 기조 바꿨다.. 진작 내놨어야 할 대책"

- 변창흠 표 부동산 대책, 규제에서 공급으로 돌아섰다는 신호
- 봄 이사 철엔 큰 영향 못 주지만 3년 후 시장 안정화 분명 기여할 것
- 공공주도 재개발의 낮아진 주민 동의 비중, 재산권 침해 우려도
- 강남권 재건축 단지, 공공 재건축 참여 가능성 낮아
- 재개발로 발생하는 이주 수요, 관련 전월세 대책 아직 없다

■ 프로그램 : 표창원의 뉴스하이킥 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz / 평일저녁 6시5분~8시)

■ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

◎ 진행자 > 정부가 어제 부동산 대책을 또 발표했습니다. 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 83만호 주택을 공급하겠다 라는 건데요. 83만 호는 연간 전국 주택 공급량의 두배고요. 서울시에 공급될 32만 호도 서울시 주택 재고에 10%에 달하는 물량입니다. 홍남기 부총리는 이번 대책을 두고 공급쇼크 수준이다 얘기했는데요. 과연 이번 대책이 집값 안정에 도움이 될까요? 부동산 전문가이신 명지대학교 부동산학과 권대중 교수와 함께 어제 나온 대책들 전격 해부해보겠습니다. 교수님 안녕하세요?

◎ 권대중 > 안녕하세요?

◎ 진행자 > 금요일 오후에 도로도 많이 막히는데요, 와 주셔서 너무나 감사합니다.

◎ 권대중 > 감사합니다.

◎ 진행자 > 어제 나온 대책 보셨을 테고요. 핵심이 2025년까지 전국에 83만 호를 공급하겠다 라는 것 아닙니까? 이번 대책 통해서 정부가 부동산 시장 준 신호, 그것을 무엇이라고 봐야 될까요?

◎ 권대중 > 2017년도 5월 달에 문재인 정부가 취임했는데요. 대통령께서. 3년 반이 넘도록 주택 공급을 서울에는 거의 안 했어요. 신혼부부 희망주택이나 청년임대주주택 정도만 했고, 일반 주택은 안 했고 박원순 시장께서도 재건축 재개발을 규제해왔었어요. 서울시 주택공급이 돌아섰다는 게 의미가 있어요. 규제에서 공급으로 돌아섰다.

그런데 공급으로 돌아서는데 깜짝 놀랄 만한 정도로 공급을 많이 하잖아요. 그래서 제가 이게 웬일이래 이런 생각을 했어요. 32만 3000가구는 1기 신도시인 분당 일산 평촌 중동 산본을 다 합쳐도 29만 2000가구 밖에 안 됩니다. 분당의 3배라고 얘기하듯이 분당이나 일산이나 이런 신도시급이 서울에 하나가 생길 정도로 공급량이 늘어나는 거거든요. 문제는 2025년도까지 공급을 다 하겠다는 게 아니고 계획입니다. 일단. 주택공급이 2025년도 마무리되는 게 아니고 택지확보부터 주택공급을 그때까지 하겠다는 겁니다.

◎ 진행자 > 하겠다, 계획이다, 이런 말씀을 주셨는데 어쨌든 양만 본다면 웬일이냐 라는 표현을 교수님께서 하실 정도로 공급쇼크다 이런 얘기도 나오고 있고요. 분당에 3배 수준이다, 결국은 이런 거대한 물량이 서울시내에 공급될 계획이다라는 것으로 부동산 시장 불안심리가 잦아들까요?

◎ 권대중 > 조금 전에 말씀드린 대로 계획입니다. 당장 입주 물량이 아니잖아요. 그래서 주택시장이 거래시장이나 전월세 시장이 안정화 되려면 당장 들어갈 집이 있어야 됩니다. 이게 들어갈 집이 아니고 향후에 들어갈 집이잖아요.

그래서 물량이 대기 수요로 남게 하는데 영향을 주겠지만 봄 이사철 앞두고 있는 매매시장이나 전세시장에 간접적 영향은 주겠죠. 그러나 당장 영향을 주진 크게 못할 거라고 봐요. 입주가 시작되는 앞으로 2, 3년 3, 4년 후에 아무리 빨라도 2년 반 3년은 걸릴텐데요. 이때 시점에 입주물량이 나온다면 3기 신도시와 맞물려서 시장 안정화에는 분명히 기여할 거라고 보여져요.

◎ 진행자 > 일단 계획이라서 하지만 실제로 가시화될 쯤에는 확실하게 시장안정에 기여할 것이다, 이렇게 말씀해주셨고요. 교수님 말씀처럼 2017년 5월에 출범한 문재인 정부가 그동안 특히 서울에는 공급에 대한 그러한 방향성을 설정하지 않고 있었는데 이번에 획기적으로 공급으로 돌아섰던 신호를 줬다 이렇게 말씀하셨잖아요. 그럼 그러한 공급으로 정책전환, 이것은 미리 준비한 것이 이제 실행되는 걸까요 아니면 이제까지 기조를 바꾸는 것이라고 봐야 될까요.

◎ 권대중 > 바꿨다고 봐야 됩니다. 그동안 서울에 주택 공급이 97, 98% 되는데 자가주택 보유율과 자가주택 점유율을 따지면 전체 주택에 반 정도가 집을 소유하고 있고 나머지는 다주택자가 소유하고 있어요. 정부가 지금까지 다주택자들이 주택을 매매할 수 있도록 계속 압박을 가했죠. 그래서 주택 공급을 안 하는 면도 있을 거예요. 그런데 이제는 그 한계에 다다른 거죠.

그래서 주택 가격이 너무 많이 올라서 제가 왜 웬일이라고 얘기했듯이 주택가격이 3년 반 동안 1.5배 2배가 올랐잖아요. 진즉에 내놨으면 그 주택가격을 잡을 수 있었을 텐데 정부 생각은 주택 공급이 그렇게까지 모자라지 않고 다주택자가 집을 팔 거라고 봤던 거예요. 이게 정책의 미스인지 몰라도 가격은 계속 오르고 다주택자가 집을 쉽게 팔지 않으니까 이제 공급물량으로 시장을 안정화 시키겠다고 하는 정책변화라고 봐야 됩니다.

그러나 규제 정책이 변한 건 아닙니다. 규제는 공급대로 가고 공급량만 늘리는 걸로 그리고 특이한 점은 이번에 주택공급 정책에서 민간주도 사업이 아니고 공공주도 사업입니다. 원래 문재인 정부의 출발 당시에 공공주도형 서민주택 정책이 변한 건 아닙니다.

◎ 진행자 > 그건 그대로고요. 지금 말씀주신 것처럼 83만 호의 주택 대량 공급 계획, 이것이 주로 LH 대한주택토지공사, SH 서울주택도지공사죠. SH LH 통해서 이뤄지는 그러한 공공정비사업으로 이렇게 지금 발표가 됐는데 구체적으로 어떻게 이뤄진다고 보십니까?

◎ 권대중 > 우선 두 가지로 나누어 말씀드릴 수 있는데 정비사업이라고 그래서 도시 및 주거환경정비법으로 추진하는 사업이 재개발사업 재건축사업, 주거환경개선 사업이 있습니다. 이 사업은 민간사업자 방식이에요. 사실 주거환경개선사업은 공영사업자 방식이에요.

그런데 재개발 재건축사업은 토지 등 소유자들이 조합을 구성해서 조합을 가지고, 조합이 건설회사거든요. 법적 성질이. 조합이 주택 사업을 하는 거거든요. 그러다 보니까 조합간에 이해관계가 충돌해서 못 가거나 또는 인허가 절차가 오랫동안 걸리거든요. 그래서 이렇게 가는 사업이 지지부진하게 못가다 보니까 정부가 직접 LH나 SH를 통해서 사업을 주도하는 겁니다. 이렇게 되면 조합 결성은 안 해도 됩니다.

◎ 진행자 > 조합 결성 안 해도 됩니까?

◎ 권대중 > 바로 사업을 진행할 수 있어요. 그리고 조합을 결성하게 되면 두 가지가 있습니다. 조합이 주식회사 형태이기 때문에 관리처분이란 걸 해야 됩니다. 관리처분이 종전자산과 종후자산, 소위 말해서 추첨을 통해서 받은 주택과의 차액을 더하기 빼기 하는 거예요. 만약에 종전자산보다 많은 걸 뽑게 되면 돈을 내야 되고 추가 부담금 내야 되고 적으면 돌려받겠죠. 이렇게 하는 거고 마지막에 법인이 되기 때문에 청산절차를 밟아야 돼요.

그런데 관주도 방식, 공영주도 방식으로 가게 되면 공공주도 방식으로 가면 이 두 가지 절차가 없어요. 바로 갈 수 있기 때문에 사업이 변창흠 장관이 말씀하신 대로 보통 15년씩 걸리던 게 5, 6년이면 할 수 있죠. 이렇게 차이가 있고요.

두 번째는 역세권 개발 같은 경우는 역세권 주변지역도 재개발로 갈 수 있거든요. 도시환경정비사업이라는 걸 갈 수 있는데 면적을 1만㎡이상 늘리면 이번 정부가 공공주택특별법으로 가겠다고 발표했거든요. 이건 토지수용 방식입니다. 그래서 이해관계가 얽혀 있는 사람들이 협조하지 않으면 신도시를 만들 듯이 수용해서 정부가 직접 가겠다 이렇게 할 때는 공공주택특별법은 정부가 주도하다 보니까 임대주택을 많이 지을 수 있어요. 법으로 50%이내에서 자율적으로 정할 수 있기 때문에 아마도 이건 사업이 빨리 갈 수도 있겠습니다.

◎ 진행자 > 조합형태 민간주도가 아니라 LH SH 등 공공주도로 이뤄지는 재개발 같은 경우 조합 결성이 필요 없으니까 속도가 상당히 빨라진다는 말씀이시고요. 역세권 주변에서 이뤄지는 그런 도시개발 형태일 경우 토지수용 방식이 될 거다, 그런데 여기서 그렇다면 조합형태의 민간건설사에 스스로 주민들이 건설을 맡기는 형태가 아니라 관에서 주도하는 형태일 경우 주민들이 적극적으로 참여하지 않을 수도 있지 않겠느냐, 이런 시각도 있지 않습니까?

◎ 권대중 > 그렇죠. 만약에 재개발 재건축 사업 같은 경우는 주민 참여도가 가장 중요해요. 그래서 이제까지 조합을 결성하는 재개발 재건축사업은 전체 주민의 4/5이상 80% 동의해야만 조합인가가 나요. 나머지 부분은 이제 20%이하 부분은 매도 처분권이나 매수처분권이 있습니다. 이번에는 정부가 주도하는 공공주도 방식으로 가게 되면 2/3만 받으면 돼요. 많이 낮췄죠. 그랬을 경우 나머지 부분이 재산권 침해가 있을 수 있어요. 사실.

◎ 진행자 > 1/3에 해당되는 분들 반대하는 분들이.

◎ 권대중 > 네, 박원순 시장이 있을 때는 80%를 받고도 조합인가 받고 사업승인 받고도 30%가 반대를 하면 이걸 해체했거든요.

◎ 진행자 > 또 하나가 역세권 등에서의 토지수용 방식이라면 토지소유자들, 소위 지주들 같은 경우 지금도 뭔가 반대목소리가 나오고 있는데요.

◎ 권대중 > 그럴 수 있죠. 면적이 1만㎡가 넘는 경우와 1만 ㎡ 이하로 가는 경우가 있는데요. 1만㎡가 넘는 경우 아까 말한 공공택지특별법이나 재개발 재건축사업으로 갈 수가 있고요. 이하는 소규모 주택사업법이 있어요. 빈집 및 소규모주택 특례법이 있는데 이쪽으로 갈 수도 있어요. 그래서 규모가 작아도 갈 수 있습니다. 그런데 문제는 이게 너무 작게 되면 난개발이 될 수 있거든요. 여러 가지 문제들 때문에 아마 정부가 사전계획을 잡지 않겠나 생각이 들어요.

◎ 진행자 > 질문들이 쏟아져 들어오고 있는데요. 4***님께서요. ‘찬성률이 상대적으로 낮아도 진행이 가능하다는 건데 반대하는 조합원 주민들이겠죠. 반대하는 주민들의 민심을 수습할 만큼의 인센티브가 있을까요?’

◎ 권대중 > 재개발 같은 경우 어제 발표한 대로 재건축 초과이익환수제를 안 합니다. 그리고 2년 거주 조건 이것도 안 하고, 또 하나는 수익성이 없는 경우 낮은 경우에는 용적률을 올려서 수익성을 개선해줍니다. 그러면서 이제 10~30%정도까지는 수익을 돌려주고 나머지 공공이 가져가는 방식인데요.

반대하는 사람들은 현금청산이 되는데 현금 청산 시점이 아마도 제가 볼 때는 아마도 사업인정고시로 가야 되는데 아마 초기시점으로 가지 않겠나, 지금 일각에서는 투기에 대한 대책이 없다고 얘기하는데 일단 뭐 정부는 어제 날짜로 발표한 날짜 이후에 부동산을 거래했을 경우에 만약에 그 지역이 공공개발로 가면 분양권을 주지 않겠다, 입주권을 주지 않겠다고 했거든요. 이건 위헌소지가 있을 수 있어요. 나중에 바뀔 가능성도 있는데 우선 그렇게 해서 투기가 일어나지 않도록 정부가 일단은 조치를 취해놨어요.

◎ 진행자 > 투기심리는 억제하는 조치군요.

◎ 권대중 > 그래도 가격이 오른다면 주변 지역 가격이 오른다면 토지거래허가구역으로 지정하겠다, 이렇게 발표했습니다.

◎ 진행자 > 또 하나 관심이 그런 공공주도의 재개발 재건축의 경우에 많은 논란이랄까 관심이 되고 있는 그런 곳이 있잖아요. 은마아파트 강남에. 혹은 잠실주공 5단지 이런 곳에 사는 주민들 다수가 만약에 이렇게 진행된다면 공공주도 재개발에 참여할 것이냐, 어떻게 전망하십니까?

◎ 권대중 > 두 가지가 있습니다. 재건축이죠. 여긴. 재건축 사업을 해서 수익성이 많이 나거나 고가아파트가 되는 경우는 반대할 확률도 있습니다. 문제는 수익성이 개선돼서 많이 나오는 경우에 개발부담금, 소위 재건축 초과이익환수제를 많이 내야 돼요. 낼 수 있는 능력이 없는 사람들이 많다면 공공으로 갈 가능성도 있습니다. 그러나 그렇지 않다면 반대를 하겠죠. 그래서 이번 정부가 내놓은 공공재개발 재건축 중에서 공공재건축은 강남지역이나 수익성 있는 지역은 참여 안 할 가능성도 없지 않아 있습니다.

◎ 진행자 > 두고 봐야 되겠네요. 그리고 도심 공공주택 복합 사업을 통해서 2025년까지 대량 30만호, 서울에는 11만 호를 공급하겠다는 계획인데요. 도심공공주택 복합사업, 말이 좀 어려운데 이 사업이 어떤 건지 설명해주시죠.

◎ 권대중 > 이게 역세권 개발입니다. 역세권 개발에 350m까지는 용도지역이 주거지역을 준주거지역 이상으로 올려서 용적률을 700%까지 올린다는 얘기입니다. 주거지역 용적률이 1, 2, 3종으로 종 세분화가 돼 있는데요. 통상 아파트 지구는 3종 주거지역입니다. 250% 용적률이 있고요. 나머지 일반 용적주거지역은 200%거든요. 이걸 700%까지 올린다는 게 전부 다 올리는 건 아니고 지역특성에 따라서 400, 500, 600으로 차등적으로 올릴텐데 올리는 걸 주상복합이나 이렇게 준상업지구를 개발하는 겁니다. 이게 복합개발입니다.

상가도 있고 주거지도 있고 또 하나는 준공업지역에서는 일반 시청자 분들께서, 청취자 분들께서 잘 모르실 수 있는데 토지용 계획 확인할 때면 준공업지역에 이적지와 유보지라는 게 안 나타납니다. 그런데 현재는 이적지와 유보지가 나오는데 이적지는 공장을 이전해야 되는 지역입니다. 이런 지역에는 아파트 지을 수 있어요. 문제는 서울시가 26%의 기부채납을 하는 조건에 건물을 지을 수 있어요. 그런데 준공업지역은 용적률이 450% 되거든요. 그리고 이제 유보지는 공장이나 공장 지원시설을 짓게 돼 있는데 이런 지역을 공업과 주거가 복합적으로 할 수 있는 쪽으로 건물 짓겠다는 얘기죠.

◎ 진행자 > 공업과 주거가.

◎ 권대중 > 이런 식으로 복합개발을 하면서 주택도 늘리면서 주거환경이나 또는 그 도시환경을 바꾸겠다는 겁니다.

◎ 진행자 > 대규모의 주택공급이 이뤄질 때 많은 분들의 관심이 어디냐 아니겠습니까? 그런데 지금 어디냐에 대해서 발표가 되지 않고 있잖아요. 투기 억제 때문인가요?

◎ 권대중 > 우선 계획은 다 잡아놓은 것 같은데요. 어제 발표에서 양은 발표하면서 어디에 어떻게 하겠다는 게 없잖아요. 일단 재건축 재개발 같은 경우 정부가 지정하는 게 아니고 주민이 합의해서 신청하게 돼 있어요.

1년 내에 2/3이상 동의 받고 신청하면 사업을 가고, 1년 내에 하지 못하면 취소하는 쪽으로 계획을 잡은 것 같고 역세권 개발도 마찬가지로 주민 스스로가 이렇게 공공기관과 함께 동의를 받아서 오면 허가를 내주는 쪽으로 방향을 잡은 거예요. LH나 SH를 통해서 아마도 조만간 지역주민들과의 모임에서 추진하지 않겠나 생각이 들어요. 어느 지역이 될진 모릅니다.

◎ 진행자 > 2***번님 문자를 주셨는데요. 전세 세입자입니다. 이번 정책이 전월세 시장에도 영향을 미칠까요, 그렇게 보십니까?

◎ 권대중 > 우선 공급이 늘어나면 뭐 전월세 시장에 안정화를 주겠지만 공급되는 주택이 전세주택, 소위 임대주택도 많이 있습니다. 그런데 문제는 개발하는 과정에 이주 수요가 많이 나올 거예요. 이주 수요에 대한 전월세대책은 아직 없어요.

◎ 진행자 > 그분들이 임시로 가서 사실 데.

◎ 권대중 > 네, 그러니까 예를 들면 이런 겁니다. 올 4월 달에 반포 주공 1단지에 1, 2, 4주구가 이주합니다. 약 2100세대 가까이 되는데 이 세대가 이주하게 되면 주변 지역에 전월세 가격이 올라가겠죠. 이런 대책이 이번에는 없어요. 아마도 정부가 대책을 내놓겠지만 전월세 대책은 아직 나오지 않은 상태입니다.

◎ 진행자 > 오늘 말씀 감사드리고요. 추가대책이 발표되면 또 교수님 모셔서 말씀 여쭙겠습니다.

◎ 권대중 > 감사합니다.

◎ 진행자 > 고맙습니다. 명지대학교 부동산학과 권대중 교수였습니다.

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