[단독] 공공재개발 빌라 잘못사면 아파트 못 받는다

2·4대책 현금청산 기준 논란
구역 지정 아닌 대책 발표일
집 샀는데 공공정비땐 강제로 현금보상
"사유재산 침해"

◆ 2·4대책 팩트체크 ◆

앞으로 아파트든 단독주택이든, 집 한번 잘못 샀다가 큰 낭패를 볼 수 있다. 2월 4일 이후 산 아파트나 주택이 공공주도 정비사업( 공공 직접시행 정비사업·도심 공공주택 복합사업)에 포함될 경우 투기 여부와 관계없이 우선공급권(입주자격)을 주지 않기로 했기 때문이다.

주택 매입 후 예기치 않게 사업구역에 포함될 경우 현금청산 당한다는 뜻이기 때문에 사유재산권 등 기본권을 침해하는 규정이라는 지적도 제기된다. 특히 정부가 현재까지 구체적인 사업지를 밝히지 않은 상태에서 이같은 규제를 시행해 불확실성이 높아지면서 사업 후보지로 꼽히는 모든 지역에서 '거래절벽' 현상이 생길 수 있다는 염려도 나온다.

국토교통부는 2·4 대책에서 공공 직접시행 정비사업과 도심공공주택복합사업 계획을 발표하며 이날 이후 이들 사업이 시행되는 지역의 부동산을 취득(계약일 기준)한 경우 주택·상가 등 우선공급권을 주지 않는다고 밝혔다. 부동산 분할이나 분리소유 등 권리변동이 일어난 경우도 역시 우선공급권을 부여하지 않는다. 4일 이후 단독주택이나 빈땅 등을 다세대주택으로 지어 지분을 분할하는 경우도 우선공급권이 나오지 않는다는 뜻이다.

국토부 관계자는 "개발이 호재로 작용해 투기 수요가 유입되는 것을 사전에 차단하기 위한 조치"라고 설명했다. 문제는 현금청산 대상 조합원 기준이 보통 정비사업과 다르다는 점이다. 일반 정비사업의 경우 정비예정구역 지정일이 기준이 된다. 하지만 정부는 2·4 대책을 발표하며 그 시점을 '대책 발표일'로 앞당겼다. 사업 추진 여부조차 확정하지 않은 상태에서 모든 국민을 대상으로 거래를 제한한 셈이다.

정부는 공공주도 정비사업을 추진할 경우 우선적으로 검토할 대상은 가지고 있는 것으로 알려졌다. 2·4 대책 발표 당시 국토부는 서울에서 공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축) 후보지가 67곳이라고 밝힌 바 있다. 동남권이 25곳으로 가장 많고 서남권이 22곳, 도심권 10곳, 동북권 9곳, 서북권 1곳 순서였다. 또 도심공공주택 복합사업 후보지는 역세권이 117곳, 준공업지대가 17곳, 저층주거지가 21곳이라고 제시했다.

하지만 국토부는 이들 지역의 구체적인 지명은 밝히지 않았다. 변창흠 장관이 정책 발표를 할 때 PPT 자료에 후보지 자료 사진이 있었으나 어디인지 알아차릴 수 없도록 사진 속 가게 간판까지 일일이 지웠다. 이름을 밝히는 순간 투기수요가 몰려들어 부동산시장을 교란할 수 있다는 판단 때문이다.

부동산 업계에선 정부의 이같은 방침이 정상적인 거래를 위축시키고, 나아가 국민의 재산권을 침해할 위험까지 있다고 내다봤다. 현금청산 당시 기준도 '지구지정 당시 감정가'라는 소문만 무성할 뿐 정확히 나오지 않은 상황이다.

국토부 관계자는 "공공주도 정비사업 후보지 중 주민과 협의한 곳은 아직 없다"며 "현금청산 등 나머지 기준도 검토해 봐야 한다"고 말했다. 일반 수요자가 사업 추진상황을 모르고 집을 샀는데 나중에 정비구역으로 지정돼 제대로 주택 가치를 인정받지도 못한 채 꼼짝없이 쫓겨나는 경우가 생길 수 있는 셈이다.

백준 JNK도시정비 대표는 "정부의 과도한 투기방지대책이 거래의 불확실성만 키웠다"며 "자칫 정비구역으로 지정되면 새 집은 고사하고 살던 집에서 쫓겨날 수도 있는데 누가 집을 사겠느냐"고 반문했다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "이번 우선입주권 기준은 국민의 재산권과 거주이전의 자유를 과도하게 제한하는 문제가 있다"고 밝혔다.

특히 다른 형태의 정비사업이 추진되다가 공공주도 정비사업으로 전환될 경우에도 2월4일 이후 부동산을 취득한 사람은 입주권을 부여받지 못해 논란이 예상된다. 정부가 진행 중인 공공 재개발이나 재건축에 참여했다가 공공 직접시행으로 돌아서더라도 현금청산 대상이 줄줄이 생겨날 수 있다는 뜻이다. 현재 조합원 지위양도가 금지 중인 일반 재건축에서도 비슷한 상황이 생길 수 있다. '1가구 1주택 5년 거주·10년 보유'라는 예외조항에 해당하는 매물을 샀는데 이 단지가 공공주도 재건축으로 진행될 경우 우선입주권을 못받을 위험이 있기 때문이다. 국토부 관계자는 "조합원 지위양도 금지 조항을 회피한 매물을 어떻게 처리할 지에 대해선 방향을 아직 정해지 못했다"고 밝혔다.

이같은 약점 때문에 대책발표 직후부터 전문가들은 공공시행 정비사업이 제대로 추진되기 어려울 것이라고 대다수가 전망하고 있다. 사업 참여 여부를 두고 조합원 입장이 모두 달라 첨예한 다툼의 소지가 될 수 있기 때문이다. 공공 직접시행 정비사업의 경우 공공기관에 사업시행 신청후 1년 안에 조합원 3분의 2가 동의하지 않으면 사업이 자동취소 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기존 공공 정비사업도 제대로 추진되지 않았는데, 이런 조치까지 붙는다면 정부가 사업을 진행하는데 더 부담감만 생길 것"이라고 내다봤다.

한편 부동산 시장에선 예기치 않은 현금청산을 피하기 위해 '계약서 날짜'를 바꾸라는 조언이 퍼지고 있어 또다른 불법거래를 가져오는건 아닌지 우려되는 상황이다. 용산구 A공인중개업소 관계자는 "2월3일까지 계약분은 이번 정부규제를 받지 않는다"며 "공인중개업소에서 날짜 변경을 은근히 권하는 경우가 많다"고 전했다.

[손동우 부동산전문기자]

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