공급대책 하루만에 '위헌'논란.."오늘부터 집사면 현금청산?"

2·4 이후 집 산 사람은 '현금청산'대상
"개발 소식 모르고 샀어도 예외없어"
아직 사업지 확정도 안됐는데..'재산권침해'
사실상 빌라 등 사지말란 뜻
"매수 막아 집값 잡으려는 조치"

[이데일리 황현규 기자] 정부의 2·4 공급 대책이 하루만에 위헌 논란에 휩싸였다. 대책 발표일 이후 사게되는 빌라와 아파트의 경우, 추후 해당 지역이 공공시행 정비·개발사업을 하게되면 현금청산을 당한다는 규제 때문이다. 이와 관련해 법조계에서는 “구역 지정되지도 않은 곳에 대책 일 이후 들어갔다는 사실만으로 현금청산을 당하는 것은 명백한 재산권 침해”라고 지적한다.

부동산 전문가들도 “서울 빌라나 재건축 아파트 거래를 막아 집값을 잡겠다는 전략”이라고 평가했다.

[사진공동취재단] 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 발표하고 있다.

모르고 샀어도 현금청산?…법도 없는데 ‘소급적용’ 운운

5일 국토교통부에 따르면 지난 2·4대책 이후 도심 공공주택 복합사업지와 공공 직접 시행 정비사업장의 주택이나 토지를 산 매수자는 추후 현금청산 대상이 된다. 도심 공공주택 복합사업지는 저층주거지·준공업 지역 등을 말하고, 정비사업장은 말 그대로 재건축 아파트 등을 통칭한다. 다시 말해 빌라와 주택, 상가, 노후 아파트 등을 다 포괄하는 의미다. 일종의 투기 방지 대책이다.

문제는 해당 사업지가 전혀 선정되지 않았다는 점이다. 정부는 222곳의 사업지를 염두에 두고 있다고 하지만 이는 국토부의 계획에 불과할 뿐 아니라 아직 공개조차 돼지 않았다. 아직 사업지가 어딘지도 알려지지 않은 상황에서 대책일(2월 4일) 발표 이후, 이 지역 주택 등을 산 매수자는 추후 현금청산 대상이 된다는 소리다. 추후 “샀을 때 까지만해도 이곳이 공공사업 대상지일지 몰랐다”고 항변해도 소용없단 뜻이다.

법조계에서는 이를 두고 명백한 재산권 침해라고 입을 모은다. 해당 지역이 개발 될지도 모르고 집을 산 집주인에게 “이곳은 사실 개발 사업지였다”며 내쫓는 대책이기 때문이다.

박경준 법무법인 인의 변호사는 “해당 지역이 공공 사업을 할지 안할 지 ‘예측 불가능한 상황’인데, 대책일 이후에 집을 산 사람들을 투기꾼으로 볼 수는 없다”며 “예측 못하는 상황으로 인한 손해를 보는 것이기 때문에 명백한 재산권 침해”라고 해석했다.

차흥권 변호사도 “이는 법적인 근간은 뒤흔드는 일”이라며 “이미 도정법에는 투기꾼을 막기 위한 조치로 분양권 양도 시점을 명시하고 있다”고 말했다. 그러면서 “기존의 도정법의 근간을 침해하는 것”이라고 했다.

(사진=연합뉴스)

이에 대해 국토부 관계자는 “시세대로 현금 청산을 하는 것이기 때문에 위헌 소지는 없다”고 반박하지만 법조계의 해석은 다르다. 여기서 말하는 시세란 감정가를 칭하는데, 현실적으로 감정가는 시세보다 훨씬 낮다. 또 개발 이익까지 포함하지 않기 때문에 현금청산자는 100% 손해다.

김예림 변호사는 “현금청산은 소유자 입장에서는 의심의 여지 없는 손해”라며 “사업지 공개도 안 됐는데, 추후 해당 지역을 샀다는 이유만으로 현금 청산을 하는 것은 헌법에 위배된다”고 말했다. 그러면서 “정부가 말하는 공공(주택공급)도 사실은 추정에 불과한 것 아니냐”고 반문했다.

심지어 해당 법이 아직 발의는 커녕 공포되지도 않은 상황에서 ‘소급적용’을 결정한 것 자체도 위법이라는 지적이다.

오세정 변호사는 “보통 법은 공포일 이후로 실효성이 있다고 판단한다”며 “아무런 법적 근거가 없는 대책 발표날을 기준으로 소급적용하는 것은 위법 소지가 있다”고 말했다.

5년 간 집 아예 사지 말란 소리…“보완 필요해”

그렇다면 정부는 왜 위헌적인 ‘무리수’를 뒀을까. 사실상 서울 전역 거래를 묶어두려는 의도로 보인다. 매수자 입장에서 어디가 사업지 일지 불확실하기 때문에 차라리 매수를 안할 가능성이 크기 때문이다. 나중에 ‘현금청산’의 리스크를 피하기 위해서다.

김제경 투미부동산 소장은 “이것은 차라리 매수를 하지 말라는 조치”라며 “매수를 아예 얼어붙게 해 집값을 잡으려는 전략”이라고 분석했다. 그러면서 “심지어 구역 지정이 3~5년 동안 이뤄지기 때문에 5년 간은 매수를 하지 말란 소리”라고 지적했다.

법조계는 대책 발표일이 아닌 구역 지정일 혹은 시행자 고시일이 현금 청산의 기준이 돼야한다고 강조한다.

차흥권 변호사는 “정부가 이야기하는 투기 수요는 해당 지역이 개발이 된다고 알려진 뒤 진입하는 매수자들에게나 통하는 개념”이라며 “시행자 고정 고시 등을 기준일로 정하는 등의 보완이 필요하다”고 말했다.

황현규 (hhkyu@edaily.co.kr)