[뉴스큐] "공급쇼크" 洪 자평에도 변창흠표 정책에 시장 '시큰둥'?

■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커

■ 출연 : 김규정 / 한국투자증권 자산승계연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

정부가 어제역대 최대규모의 공급정책을 발표했는데요. 시장 반응 살펴보겠습니다. 부동산 시장 상황, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께 자세히 짚어보겠습니다.어서 오세요.

정부가 서울, 그러니까 수도권에 30만 가구, 서울에 30만 가구. 그러니까 전국에 80만 가구를 공급하는 대규모 공급대책을 발표했는데요. 시장 반응은 지금 어떻게 나오고 있습니까?

[김규정]

일단 저는 개인적으로 당혹스럽더라고요. 도시정비나 새 아파트 공급이 필요하다고 생각하시는 입장에서는 규제 완화나 이런 것들이 예상보다는 셌다고 생각했는데 제 예상보다 하루가 지난 시장의 반응은 그렇게 썩 좋지는 못한 것 같습니다.

[앵커]

왜 그렇죠?

[김규정]

시간이 지날수록 좀 더 냉랭해지는 분위기라 걱정인데 예상보다 공급량이 많아서 처음에는 쇼크로 다가왔지만 세부적인 내용을 살펴보니 실제 예상한 것보다 프리미엄이나 수익 보전 부분이 확실치 않아서 과연 토지소유주들이 참여하겠냐라는 의구심을 가장 많이 내놓고 계시고요.

그리고 실제 이게 민간토지소유주들이 참여하지 않으면 실체화되지 못하는 수치다 보니까 이게 너무 허상에 가까운 물량이 아니냐, 이게 도대체 어디서 어떻게 공급이 빨리 되겠느냐라는 약간 반신반의하는 목소리들이 높아져서 시장 분위기가 이렇게 계속 불신이나 믿지 못하는 쪽으로 간다면 큰일이지 않을까 싶은 걱정이 있습니다.

[앵커]

정부 대책의 핵심은 재개발, 재건축 기간을 축소하는 거잖아요. 15년 걸리는 것을 한 5년 내로 하겠다는 것이고요. 여러 가지 혜택을 준비했는데 토지소유주들이 그 혜택을 받을 가능성이 낮다고 보시는 겁니까?

[김규정]

일단 현장 반응을 체크한 것으로는 여전히 공공주도 시행이라는 것 자체에 거부감을 표하는 경우가 많은 것 같습니다. 발표에서는 공공이 주도를 하는 대신 패스트트랙으로 기간이 짧아져서 불확실성이 해소되고 여러 가지 인센티브를 줌으로써 수익을 충분히 보전해 주겠다고 했지만 그 보전되는 30% 이상의 수익률을 더 주겠다라고 하는 부분에 대해서도 좀 반신반의하시는 목소리가 많고요.

여전히 공공시행이 꼭 필요한가. 공공시행하는 것 자체가 좀 마음에 들지 않는다, 원치 않는다라는 목소리들이 나오고 있어서 추진위원회나 정비구역조합들에서도 의견 타진을 받아본 것으로 아는데 현장 조합원들, 토지소유주들의 반응이 아직 그렇게 썩 좋은 것 같지는 않습니다.

[앵커]

어쨌든 설이 지나면 토지소유주들이나 공공개발을 할 부지들에 대해서 온라인 조사라든가 설명회를 하겠다는 것 아니겠습니까?

[김규정]

대략적인 방향이나 방식만 발표를 한 것이기 때문에 구체적으로 어떤 식으로 진행이 되고 또 관심 있는 분들은 어떤 식의 사업에 대한 안내나 컨설팅을 받고 또 신청을 하는 이런 세부적인 것들이 마련이 돼서 지침이 나올 거고 현장 설명회 등도 한다고 합니다.

그래서 현재보다는 좀 더 알려질 수 있겠는데 그런 것 외에도 오늘 방금 뉴스에서 보신 것처럼 실제적으로 사업이 진행되는 시범사업지역들, 이런 곳들이 초반에 어느 정도 빠르게 결정돼서 이 사업이 실체화된다, 실체화돼서 분양까지 나올 수 있다는 것을 보여주는 게 훨씬 더 효과적인 방법이 아닐까 싶습니다.

[앵커]

어떻습니까? 지금 부동산 인터넷 카페의 반응도 궁금한데요. 어떤 반응들이 나오고 있습니까?

[김규정]

일단은 시간을 단축시키기 위해서 내놓은 3분의 2 동의율 완화 같은 것에 대해서도 이게 결국 너무 강제적으로 토지를 수용하겠다는 방식이 아니냐라는 이런 부분적인 쟁점사항들도 벌써 논의가 되고 있는 상황이고요. 그리고 토지소유주분들이 원래 예상했던 수익률보다 130% 정도의 수익률은 보전해 줄 수 있도록 하겠다. 그리고 나머지 이익을 환수해서 공유하는 방식으로 인프라나 임대주택을 짓겠다고 했는데 이런 것들이 너무 모호하다 보니까 어떻게 협의를 해서 130%를 인정해 주는 것인지 혹은 나머지 이익환수를 어떻게 하겠다는 것인지 이런 것도 너무 불분명하다라는 문의들도 나오고 있는 상황입니다.

[앵커]

그러니까 토지소유주들는 공공개발을 통해서 얻을 수 있는 수익이 민간개발을 통해서 얻을 수 있는 수익보다 적다고 지금 판단하는 거군요?

[김규정]

그렇죠. 여전히 민간사업을 통해서 고급 아파트로 지어야 향후 수익률도 좀 더 높고 보유하고 있는 아파트의 중장기적인 가치도 올라간다고 믿고 있는데 공공시행을 선택하는 대신 받는 수익률이나 인센티브 기대가 여전히 모자라다, 부족하다라는 말씀들을 하고 계세요.

그리고 오늘 방금 동자동 쪽방촌에서도 나온 것처럼 실제 층고를 획기적으로 올려준다든가 이런 부분에 대해서 또 여전히 요구가 많습니다. 용적률을 조금 높여주겠다고는 했지만 그것으로도 부족하다는 의견들이 많으시더라고요.

그래서 용적률도 좀 더 획기적으로 올리고 층고제한이라든가 이런 것도 푸는 부분들. 그리고 꼭 공공이 주관하는 사업으로 재건축이 가야 되느냐, 이런 얘기들을 계속하고 계셔서 이 부분은 계속 논란이 될 것으로 보여집니다.

[앵커]

민간이 개발하면 가격이 올라가잖아요. 그래서 사실은 공공개발을 추진하는 건데요.

[김규정]

정부 입장에서는 민간의 종전 조합 방식 사업이 투기적인 거래도 많고 비싼 분양가 때문에 주변에 가격불안을 야기한다라는 생각 때문에 공공주도를 계속 고집하고 있는데 시장에서는 여전히 공공주도 사업 자체에 퀘스천마크를 내놓고 있는 상황이기는 합니다.

[앵커]

공공주도 사업 자체에 대한 의문점 그리고 이게 실제로 현실이 가능한 일인가. 그래서 실체화되는 게 중요할 것 같다는 분석을 해 주셨는데 정책 발표 뒤에 오늘 변창흠 국토부 장관이 쪽방촌을 찾아서 공공주도정책의 장점을 강조했습니다. 발언 들어보고 오겠습니다.

[변창흠 / 국토교통부 장관 : 공공의 주도적인 역할이 중요한 것이 아니라 공공이 누구도 할 수 없는 개발을 가능했다는 것을 보시면 앞으로 어제 발표했던 공공대책들도 누구도 감당할 수 없던 것을 민간과 주민과 또 지자체가 실행하는 모습을 보여주지 않을까 생각합니다. 오늘 어제 발표한 내용들이 바로 현장에서 실현되는 모습을 봐서 저로서는 뜻깊고 감사하게 생각합니다.]

[앵커]

공공의 주도적인 역할이 중요하다. 그리고 앞으로도 민간과 주민, 지자체가 함께 방안을 찾아보겠다라는 장관의 말인데 실제로 지금 재건축이 추진되는 곳들이 있지 않습니까? 강남에도 있고 목동에도 있고요. 그곳 아파트 주민들의 반응은 어떻습니까?

[김규정]

일단 추진위나 조합, 주변 중개업소 이런 데 문의를 해 본 걸로는 이번 공공주도 공급사업 자체에도 아직은 그렇게 반응이 큰 것 같지는 않다라는 의견들이 좀 더 나오고 있는 것 같아요. 그리고 무엇보다 강남이나 목동 같은 대표적인 재건축대상 아파트 지구들은 반포라든가 고급형 아파트지구로 재건축을 하고 싶은 의사들이 워낙 강하다 보니까 공공주도사업을 선뜻 선택하려는 움직임은 아직은 없는 것 같습니다. 그래서 여러 가지 인센티브에 대한 안내나 보완 같은 것들이 필요할 것 같고요.

또 나쁜 부분은 현장에서 계속 공급 확대라든가 규제 완화를 하지 않겠다라고 하다가 결국에는 대거 공급 확대랑 재건축, 초과이익환수제도 공공을 선택하면 배제를 해 주는 등 규제 완화 내용이 나오다 보니까 안 좋은 선례로 인식되는 부분이 있습니다. 결국 기다리니까 규제가 좀 풀렸다. 좀 더 기다렸다가 민간으로 할 수 있지 않을까 이런 나쁜 판단을 하시는 경우들로도 이어지고 있어서 현장에서 그런 분위기가 또 확 불거져서 형성돼버리면 이번 대책의 효과가 점점 반감될 수밖에 없거든요.

그래서 그런 부분을 조기에 빨리 정착시키려면 지금 국토교통부가 추가적인 대책이라든가 세부사항들 혹은 이번에 발표가 빠진 신규 택지 대상지 이런 것도 추가 발표를 하겠다고 했는데 그것들을 좀 더 서둘러줘야 되지 않을까 싶습니다.

[앵커]

그런데 정부에서는 지금 강남 재건축 문의가 많은 편이다라고 이야기를 하고 있고 또 이야기하고 있는 게 공공주도라서 LH나 SH가 붙는 게 아니라 시공사들을 선택하고 설계도 주민들에게 맡길 예정이다라고 했거든요. 이랬을 때 참여도가 높아질 가능성은 없겠습니까?

[김규정]

그 부분은 잘 모르시는 경우들도 있어서 계속 저희도 안내를 해 드리고는 있는데 말씀하신 것처럼 LH나 SH, 공공이 시행사, 조합 역할을 할 뿐이고 실제 시공 자체는 민간건설사를 결정해서 선택해서 하실 수 있습니다.

그래서 소위 래미안이라든가 이런 인기 아파트 브랜드 단지들 이름을 쓰실 수 있는 거죠. 그래서 그 부분에서는 좀 다행스럽게 생각하시는 경우들도 있는데 여전히 그렇다 하더라도 공공주도사업이라는 부분이 소위 낙인처럼 찍히는 게 싫다라는 의견들이 있어서 사실 대표적인 고급 주거지역에서 시범사업지가 결정돼서 진행이 돼야 파급효과가 큰데 아직은 그런 지역에서는 반응들이 그렇게 잘 조성되지는 못하고 있는 실정입니다.

[앵커]

정부가 어떤 특정지역에 정말 강력한 인센티브를 줘서 하나의 모범사례가 된다면 다른 지역도 공공주도 재건축도 괜찮구나 이런 인식을 심어줘야 될 것 같습니다.

[김규정]

맞습니다. 사실 눈으로 확인하는 게 가장 좋은 홍보이기 때문에 그런 것들이 필요할 것 같고요. 실제로 토지소유주들 아니면 기존에 재건축을 하고 있거나 재개발을 하고 있던 곳들의 방식을 바꿔서 공공에 참여하는 결정이 필요하기 때문에 이런 것들을 같이 설계라든가 전략 같은 걸 짜줄 민간시공사나 디벨로퍼 같은 민간 건설 쪽 산업군의 역할도 굉장히 중요하거든요.

그게 잘 되지 않아서 신청하지 않으면 이게 사실 허수에 그칠 수밖에 없는 공급수치이기 때문에 민간이 실제 참여할 수 있도록 이런 도움을 줄 건설 관련자들 이런 분들에 대한 안내나 협업도 굉장히 중요해 보입니다.

[앵커]

그리고 어제 또 중요한 이야기 중에 하나가 3040세대들을 위해서 청약제도를 손보겠다라고 하면서 일반당첨이라고 해야 될까요, 추첨을 늘렸습니다. 그런데 혜택을 보는 계층도 있는데 손해를 보는 계층도 있다는 이야기가 나오고 있거든요. 어떤 계층인 겁니까?

[김규정]

지금 공공분양 중의 15%가 추첨제로 신설이 돼서 종전에 특별공급이나 가점제로는 전혀 가능성이 없던 분들은 경쟁을 해 볼 수 있는 가능성이 생겨서 당연히 혜택이 늘어난 거고요. 반대로 특별공급은 좀 줄어들게 됐습니다. 원래 공공분양의 85%가 특별분양인데 50%로 줄었기 때문에 이 부분은 얼마 전에 신혼부부라든가 생애최초특별공급을 늘리겠다고 했다가 또 줄이는 부분에 대해서는 너무 번복되는 정책이 아니냐라는 지적들도 있고요.

또 추첨제 같은 비중이 새로 생기면서 청약통장을 오래 많이 납입하신 분들 순서대로 받아가던 순차지 물량이 줄어서 나는 불이익을 당했다라고 말씀하시는 분들도 계세요. 그런데 그 부분은 전체 일반분양이 50%로 늘고 순차제가 70%이기 때문에 실제로는 제가 봤을 때 공급만 진행이 된다면 순차제분들도 물량이 더 늘어날 수 있는 부분이기는 합니다.

그리고 마지막으로 공공분양 자체를 최대 80%까지 짓는다고 했기 때문에 임대는 그러면 줄어드는 거냐라는 지적도 있으세요. 특히 사회단체나 이런 쪽에서. 그런데 이게 새로운 추가 공급 계획이기 때문에 그중에서 20~30%의 공공자가나 공공임대가 늘어나는 게 준다라기보다는 추가로 더 늘어난다고 저는 보고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 정부가 여러 가지 정책을 내놔도 시장이 신뢰를 해야지 통하는데요. 정부가 좀 더 신뢰를 줄 수 있는 적극적인 지원대책을 마련해야 될 것 같습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.

[김규정]

감사합니다.

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