[팩트체크] 83만가구 '공급쇼크'라더니..올해 2000가구 뿐

② 역세권 어디가 개발되나
1·4호선 라인인 노도강 1순위
금천·구로 저밀역세권도 유력
③ 토지 강제수용까진 안할듯
민간재개발보다 쉬워졌다뿐
공공재개발과 동의요건 동일
④ 기존 재건축 사업과 차이는
재건축, 일률적 규제 받지만
정비는 협의 통해 완화 가능

◆ 2·4대책 팩트체크 ◆

5일 국토교통부가 `서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시 재생사업 추진계획`을 발표했다. 이날 용산구 서울역 인근 KDB생명타워에서 변창흠 국토부 장관(맨 왼쪽)이 동자동 후암1구역 서울역 쪽방촌 일대를 둘러보고 있다. [이승환 기자]

정부가 '2·4 공급 대책'을 발표했다. 공공기관이 도심 재개발·재건축 사업 등을 추진해 2025년까지 서울에 32만가구, 전국에 83만가구를 지을 수 있는 용지를 확보하겠다는 내용을 골자로 한다. 새로운 주택 공급 방식이 대거 포함되면서 궁금증과 미확인 소문들이 줄을 잇고 있다. 매일경제신문이 5일 독자들이 가장 많이 질의한 내용들을 골라 국토교통부와 전문가들의 답변을 받아 팩트체크를 했다.

정부가 83만가구에 달하는 주택 공급 물량을 공언하며 '공급 쇼크' 수준이라는 자체 평가를 내놨지만 아주 먼 미래의 이야기를 부풀린 데 불과하다. 정부가 단기 공급 확대 방안으로 밝힌 물량은 내년까지 5000가구에 불과하다.

정부는 이번 대책에서 4년 내 '용지 확보'기준을 '주택 공급'으로 표현했다. 정부의 총 공급 물량 83만6000가구 중 연도별 공급 계획이 나와 있는 물량은 57만3000가구다. 정부는 수개월 내 입주가 가능한 단기 공급 물량도 제시했는데, 올해 2000가구, 내년에는 3000가구에 불과하다. 올해 지역별 공급 물량은 서울 900가구, 수도권 700가구 등이며, 내년에도 서울 1300가구, 수도권 1000가구에 그친다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "2025년에 토지 확보를 끝내면 일러야 3~4년 후에 입주가 가능할 것"이라고 전했다. 결국 최종적으로 이번에 발표한 주택 공급은 최소 7~8년은 걸린다는 뜻이다.

이번 대책 발표 전 일부 재개발 후보지역 주민들은 공포에 떨어야 했다. 정부가 재개발에 반대하는 주민을 강제 수용해 주택 공급을 밀어붙일 것이란 얘기가 흘러나왔기 때문이다. 실제 여당 국회의원들 입을 통해 "토지 수용 요건을 완화하기 위해 법개정을 준비 중"이라는 말이 나왔다. 재개발 지역의 토지 소유주들은 '혹시 재개발에 필요한 주민 동의율을 확 낮춰 내 땅을 강제 수용하는 것 아니냐'는 두려움에 휩싸였다. 그러나 2·4 대책과 정부 관계자 말을 종합해보면 토지 수용 요건은 지난해 5·6 대책에서 발표한 공공재개발과 동일한 수준이다. 공공 직접시행 정비사업은 토지 소유자의 3분의 2, 전체 토지면적 2분의 1 이상 소유자가 동의해야 사업이 진행된다. 공공재개발도 공공기관이 직접 시행을 주도할 경우엔 똑같은 동의 요건이 필요하다. 다만 이는 민간재건축·재개발에서 필요로 하는 조합 설립 요건보다는 완화된 숫자인 것은 맞는다.

공공 주도 도심 개발사업 대상지가 어디인지는 정부가 철저히 감추고 있는 부분이다. 다만 관계자 발언 등을 종합하면 대략적인 예측이 가능하다.

먼저 정부는 서울의 노후 주택 지역에서 소유 구조가 단순하고 주택 공급 효과가 큰 지역 222곳을 '공공 직접시행 정비사업'과 '도심 공공주택 복합사업' 우선 추진 검토 대상 사업지로 꼽아놓고 있다고 밝혔다. 이를 권역별로 나눠봤을 때 검토 대상 사업지가 가장 밀집한 지역은 서울 동북권(총 76곳)이다. 특히 이 가운데 53개 지역은 역세권 도심 공공주택 복합사업 검토 대상이다. 한 부동산 전문가는 "노원구·도봉구·강북구 등 서울 동북권은 지하철 4호선과 1호선이 지나가고 경전철도 통과하는 등 역세권이 많을뿐더러 단독주택 밀집지역이 많아 덜 개발된 역세권이 많다"고 설명했다. 뒤를 이어 검토 대상지가 밀집된 지역은 서울 서남권(총 55곳)이다. 1호선과 2호선이 지나가고 역시 저밀도 역세권이 존재하는 금천구, 구로구 등이 우선 추진 검토 대상으로 꼽힌다.

2·4 대책을 접한 많은 독자들의 또 다른 궁금증은 '공공 직접시행 정비사업'과 지난해 5·6 대책에서 발표한 '공공 재개발·재건축'의 차이다. 장우철 국토부 주택정책과장은 "공공 직접시행 정비사업을 선택하면 사업장별 특성과 입지 등에 따라 각종 규제를 유연하게 적용받게 된다"고 설명했다.

예를 들어 산허리에 들어서는 아파트 단지의 일조권 규제를 생각해보자. 경사면에 아파트가 들어서면 평지에 아파트를 지을 때보다 앞동이 뒷동을 덜 가리게 된다. 따라서 일조량이 평지에 짓는 아파트보다 충분하다. 공공재건축 방식을 선택하면 실제 일조량과 관계없이 동간 간격 규정을 예외 없이 적용받게 된다. 반면 공공 직접시행 정비사업을 적용하면 지자체와 협의를 통해 동 간격 규정을 완화해 적용해줄 수 있다. 일종의 추가 인센티브다.

[김동은 기자 / 유준호 기자]