'역대 최대' 공급 정책에도..증권가 "아쉽다"는 이유

정부의 부동산 규제 대책과 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 겹치면서 강남권 아파트값이 하락세를 보이고 있다.서울 아파트값은 강남4구인 송파(-0.17%) 강남(-0.12%) 강동(-0.06%) 서초(-0.04%)를 비롯해 용산(-0.01%) 등 고가 아파트가 많은 지역 위주로 떨어졌다.사진은 31일 강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

역대 최대 규모 서울 도심 공급 대책을 두고 증권가의 평가는 엇갈렸다. 정부의 '공급 확대' 의지 재확인은 의미가 있으나, 공공 주도 정책이라는 점에서 실효성이 아쉽다는 분석이다.

5일 코스피건설업종 지수는 전일 대비 0.62포인트(0.54%) 내린 114.68에 마감했다. 어제(-2.64%)에 이어 이틀 연속 약세다.

정부는 오는 2025년까지 서울 32만 가구, 전국 83만 가구의 주택을 추가 공급하는 내용의 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.

정부가 5년간 내놓기로 한 서울 주택공급 물량은 역대 최대 규모다. 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 아파트 수와 유사한 32만 가구가 나온다. 건설 기간은 정비사업 기준으로 평균 13년에서 5년으로 8년 앞당긴다.

공급 계획 내용은 △역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 도심 공공주택 복합사업 19만6000호 △기존 재개발, 재건축의 공공 직접시행 정비사업 13만6000호 △신규 공공택지 지정 26만3000호 △그외 소규모 정비사업 11만호, 도시재생 3만호, 단기 공급 10만1000호 등이다.

그러나 '역대 최대' 규모 정책에도 증권가에서는 일부 아쉽다는 평가를 내놨다. .

김현욱 신한금융투자 책임연구원은 "정부의 공급 확대 의지를 확인했고, 신규 공급 계획의 규모가 컸다는 점 등은 긍정적"이라며 "세부 시행안이 전무했고 민간 정비사업 개선안은 없었다는 점, 빠른 개발 계획의 실행 가능성 의문, 사업성이 높은 민간 정비사업에 대한 유인책이 부족했다는 점 등은 한계"라고 지적했다.

특히 정책의 시행 방식이 대부분 '공공 주도'라는 점을 두고 실효성에 대한 지적이 잇따랐다.

박형렬 메리츠증권 연구원은 "민간 참여 수준에 따라 실질적인 공급 여부가 결정되기 때문에 현재 시점에서 분양 물량을 추정하기는 어렵다"며 "주택 공급을 위한 시작 지점은 토지 확보에 있으며, 향후 민간에서 확보될 토지의 규모와 속도를 예측하기 어렵기 때문"이라고 설명했다.

박 연구원은 "지난 11월 이후 기대감으로 크게 상승한 (건설주) 주가를 감안하면, 향후 실질적인 분양 증가 시점(토지 확보 시점)까지 상승 탄력은 둔화될 것"이라고 전망했다.

김기룡 유안타증권 연구원은 "정부가 공급 가능물량에 산출에 활용한 각 사업유형별 기대참여율은 3.7%~25.0% 수준"이라며 "정부 정책의 스탠스 변화 여전히 긍정적인 반면, 공공 주도 정책 실효성과 연계된 부지 확보 이후 실질적인 공급까지 시차 및 현실화 여부 등을 고려하면 지나친 낙관론은 경계할 필요가 있다"고 판단했다.

이번 공급 정책이 부동산 시장 안정으로 당장 이어지기는 쉽지 않다는 평가도 있다.

김열매 유진투자증권 연구원은 "공공주택 확대와 민간 아파트 가격 안정 사이에 개연성이 약하다"며 "민간 아파트 수요에 영향을 줄 수 있을 만큼 대규모 공공주택을 실제 입주가능한 주택으로 공급하기까지는 상당한 기간이 필요하다"고 분석했다.

그래도 건설업종의 중장기 전망은 대부분 긍정적이다.

김현욱 연구원은 "첫 대책의 부족한 점은 향후 추가적인 발표를 통해 보완될 여지가 크고, 직접시행 정비사업을 제외한 방안은 세부안이 발표되면 충분히 공급 확대로 이어질 수 있다"며 "정부의 이번 계획의 구체적 안이 다소 지연되더라도 건설사들은 최근 2년간과 올해 분양 확대를 통해 수년간 증익 구간에 돌입했기 때문에 견딜 수 있는 체력이 있다"고 조언했다.

성정환 현대차증권 연구원은 "장기적인 택지 공급 증가는 중장기적인 건설업종 일감 확보에 긍정적"이라며 "이번 대책 자체에는 일부 실망감이 있다 하더라도 정부의 건설 관련 스탠스는 과거 대비 지속적으로 변하고 있다"고 판단했다.

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강민수 기자 fullwater7@mt.co.kr

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