"대출 갚을수록 차익 더 준다"..변창흠표 '新모기지' 나온다

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하고 있다. /사진공동취재단 / 사진=사진공동취재단

정부가 전국 83만 가구의 '초대형' 공급대책을 내놓으면서 분양가격의 일부만 부담하고 새 아파트에 살면서 나중에 시세 차익을 공공과 나눠 갖는 '공공자가주택'을 도입한다.

특히 이번 대책에서 '신(新) 수익공유형 모기지'(이하 신모기지) 새롭게 공급된다. 부담 능력이 없는 실거주자가 대출을 받아 집을 산 뒤 대출을 많이 갚을수록 더 많은 처분이익을 가져가는 주택 유형이다. 또 환매조건부 주택은 종전 대비 집주인에게 더 많은 시세차익을 보장하는 '이익공유형'으로 재탄생했다.

5일 정부에 따르면 변창흠 국토교통부 장관이 2·4 공급대책을 통해 공급하겠다고 약속한 '공공자가주택'이 공개됐다. 변 장관이 평소 언급한 '토지임대부' 주택은 제외됐으며 '신 모기지'와 '이익공유형 주택'이 공공자가주택의 주축을 이룰 것으로 보인다.

공공자가주택은 시세보다 저렴한 분양가격으로 주택구입 문턱을 낮추면서 시세차익의 일부는 공공이 환수해 '로또분양'을 막을 대안으로 꼽힌다. 주택을 100% 소유하는 '풀(full) 소유'와 전월세 세입자의 '무소유'의 중간 지점인 '반(半)소유' 개념으로 볼 수 있다.

정부는 2·4대책에서 밝힌 서울 32만, 전국 83만 가구 중 전체의 20~30%를 공공자가주택 혹은 임대주택으로 공급할 예정이다.

이번에 처음으로 공급하는 '신 모기지' 주택은 분양가격을 100% 부담하기 어려운 중산층 이하에게 공급된다. 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 산 뒤 원리금을 분할상환하되, 대출 평균 잔액 비중에 따라 처분 이익을 기금과 공유하는 방식이다.

예컨대 기존에 보유한 주택 가치가 6억원이고, 개발에 따라 새로 짓는 아파트의 분양가격이 10억원으로 책정됐다면 4억원을 기금에서 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 취득 할 수 있다. 나중에 집을 팔 때 집 주인과 기금이 6대4 비율로 시세 차익을 공유해야 한다.

그런데 집주인이 장기거주하면서 대출을 일정 금액씩 갚아서 대출 평잔이 1억원으로 줄어든다면 9대1 비율로 차익을 나눠 갖는 개념이다. 집주인 입장에선 장기 거주하면서 대출을 많이 갚아 나갈수록 더 많은 이익을 볼 수 있는 셈이다.

신 모기지는 아예 새로운 모델은 아니다. 박근혜 정부 시절에도 약 3년간 한시적으로 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자를 대상으로 공급된 적이 있다. 주택가격 6억원 이하 전용 85㎡ 이하의 기존 주택만 대상이었고 주택가격의 최대 70%까지(LTV 70%) 2억원 한도로 적용했다. 하지만 당시엔 대출을 상환하더라도 수익엔 영향이 없는 구조였다. 현재는 신혼희망타운에 일부 적용되고 있는데 자녀수 등에 따라 이익공유 비중이 달라져 구조가 조금 복잡하다.

이번에 나오는 신 모기지는 공유 방식을 좀더 단순화할 계획이다. 또 개발대상 지역의 기존 주민이나 토지주 뿐 아니라 무주택 서민에게도 신규로 공급된다. 아직 구체적인 대출 한도, 분양가격 기준, 금리 등은 확정되지 않았다.

환매조건부 형식의 이익공유형 주택도 나온다. 주택을 처음 살 때 분양가격의 일부만 내고 온전한 소유권을 확보할 수 있는데 나중에 한국토지주택공사(LH)에만 해당 주택을 처분해야 한다. '신 모기지'는 주택을 시장에 자유롭게 매각할 수 있지만 이익공유형은 LH에만 처분해야 한다는 점이 다르다.

주택을 처분할 때는 최초 주택 취득 시점에 지불한 금액 비중만큼의 시세 차익을 집주인이 갖게 된다. 예컨대 토지주가 자신의 주택을 현물로 선납(6억원)하고 분양가격 10억원인 주택에 추가 부담 없이 입주해 살다가 주택 매각시 처분이익을 토지주 6, LH 4로 공유하는 방식이다. 최초 취득 시점의 지분 비율만큼 배분한다는 점에서 역시 신 모기지와는 다르다.

다만 이번에 내놓은 이익공유형은 2007년 한시 도입했던 환매조건부 주택 보다는 집주인의 이익을 더 많이 보장한다. 과거에는 해당 주택을 팔면서 주택 보유기간 동안 정기예금 금리 수준의 이익만 줬지만 이번엔 시세가 올라가는 만큼 차익이 더 많이 발생하다는 점이 다르다.

신 모기지나 이익공유형 주택은 중산층 이하 서민의 주택구입 문턱을 낮추면서도 자산형성에도 기여할 수 있다는 점에서 높은 호응을 얻을 것으로 기대된다.

정부 관계자는 "이번 공급대책에서 역세권 고밀, 저층 고밀, 소규모 정비 등등에 공급되는 주택 유형이 총 15가지 정도 된다"며 "각 사업 지역별로 토지주 상황 등을 감안해 이익공유형, 신모기지 등의 공급 비율을 탄력적으로 적용할 것"이라고 말했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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