2.4 부동산대책 뜯어보니, 전문가 박원갑 "쇼크"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 2월 5일 (금요일)

□ 진행 : 최형진 아나운서

□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

- 30~40대 도심 맞벌이 부부 수요에 맞춘 아파트 공급

- 2025년까지 인허가 기준 마련, 실입주는 이후 예상

- 역세권 개발하는 도심 공공주택 복합 사업

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활, 1부는 생활 속 이슈들을 속속들이 들어보는 이슈in터뷰 시간입니다. 정부가 이전에 없던 대규모 주택 공급 계획을 발표하면서 부동산 시장 안정화로 이어질 수 있을지 관심이 모이고 있습니다. 어떤 내용인지, 또 시장에서는 어떻게 보고 있는지 자세히 들어보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화연결 돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 (이하 박원갑): 네 안녕하세요.

◇ 최형진: 3080 플러스대책을 83만 호의 주택을 공급하겠다는 계획을 내놨습니다. 숫자만 들어서는 그 규모를 실감하기 어려운데요, 설명 좀 해주세요.

◆ 박원갑: 분당 신도시를 예를 들어 비교하면 이해를 할 수 있을까요? 분당 신도시가 한 10만 가구가 조금 안 되거든요? 아까 말씀하신 것처럼 83만 호 가구라는 건 분당 신도시를 8개 정도 전국에 걸쳐서 짓겠다는 계기라고 보시면 되고요. 기간은 2025년까지고 전국은 83만 가구지만 서울은 한 32만 가구로 볼 수 있는데 이게 강남 3개 구의 아파트 수가 한 30만 가구 좀 더 됩니다. 이 정도로 보시면 되는데 방법은 재건축이나 재개발, 역세권, 준공 업지, 그리고 빌라 주거지 같이 도시지역 내에 가용 토지를 다 확보하겠다. 그래서 개발을 하겠다는 내용이고요. 어떻게 보면 이뿐만 아니라 신규택지 개발 지구도 25만 호 가구 정도를 내놓겠다고 하니까 어떻게 보면 본격적인 물량 공세 혹은 공급 총격전. 이렇게 해석을 해볼 수 있겠습니다.

◇ 최형진: 말씀하신 것처럼 2025년까지 공급하는 거로 계획돼 있는데, 앞으로 4년 남았습니다. 이 짧은 기간에 입주할 수 있는 주택이 마련되는 건가요?

◆ 박원갑: 이 기준이 공급이라고 하면 아마 입주로 보기는 어려울 수 있을 겁니다. 물론 빠른 것은 입주할 수 있겠지만 대체적으로 이 공급이라고 하는 것은 인허가 기준으로 보시면 될 겁니다. 그래서 지역에 따라 체감이 다를 수 있겠다는 생각이 드는데 어쨌든 공급은 보통 조금 빠를 수 있다. 가령 재건축은 보통 13년 정도 걸리는데 공공재건축을 하면 5년 정도로 단축할 수 있다는 거거든요. 그리고 지자체와 정부가 합동으로 인허가를 대폭 줄이는 패스트트랙이 있습니다. 이걸 가동하겠다, 절차를 대폭적으로 단축해서 공급에 속도를 내겠다는 게 정부의 구상이라고 보시면 되겠습니다.

◇ 최형진: 네. 그동안 정부의 대책에는 공급이 부족하다는 얘기가 늘 따랐는데, 이 정도 공급량이면 부동산 시장 안정화, 기대해도 괜찮을까요?

◆ 박원갑: 그 자체로는 공급 쇼크라고 할 수 있는데 거기에 따른 안정 효과는 있다고 보고요. 부동산 시장을 지켜보면 물량 앞에 장사 없다는 이야기를 많이 합니다. 단기적으로는 시장을 혼란스럽게 할 수 있지만 장기적으로 결국 공급물량에 달려있다고 볼 수 있는데요. 그런데 우리가 관심을 가져야 될 것은 지금 주택시장의 핵심 수요층이 30~40대 도심 맞벌이 부부라고 보고 있거든요. 그런데 이들 수요에 맞춘 아파트가 결국 도심지역에 있다는 거잖아요. 그래서 이번에 주로 도심지역의 여러 가지 개발을 통해서 공급한다는 측면에서 보면 전반적 주거 시장 트렌드에 맞겠다는 생각이 들고요. 그런데 단기적으로 이런 개발이 된다고 하니까 후광효과라고 하나요? 이런 기대수요가 모이면서 불안해질 수 있어요.

◇ 최형진: 아무래도 개발 기대감이 형성될 경우에는 단기적으로 가격이 좀 올라갈 수 있지 않겠습니까?

◆ 박원갑: 맞습니다. 과거에도 공급을 할 때 가격이 오히려 오르는 경우도 있습니다. 그런데 이런 것은 잔파도라고 보시면 되고요. 큰 파도로 보면 결국 시장 안정을 위해서 공급이 필요하다고 보시면 되고, 단기적 시장 불안을 차단하기 위한 후속 대책에 이번에 일부 포함되어 있어요. 가령 이번에 의제 이후에 산 것에 대해서는 아예 우선 분양권, 아파트 입주권을 안 준다는 거죠. 아니면 거래량이 갑자기 늘어 난다고하면 지구지정을 아예 하지 않는 것으로.. 취소해버리는 이런 부분들도 있기 때문에 무조건 돈 되겠다고 뛰어드는 것은 굉장히 위험한 불나방이 될 수 있다고 보고 있습니다.

◇ 최형진: 이번 공급 대책의 주요 특징은 민간이 아닌 공공주도에 있습니다. 특히 역세권의 낡은 주택가와 공장 지대를 활용하는 '도심 공공주택 복합사업'에 대한 관심이 뜨거운데, 이 부분 조금 자세히 설명 좀 해주세요.

◆ 박원갑: 이것은 한시적으로 시행하는 것이고 한 3년 정도로 보고 있습니다. 말이 조금 어렵긴 한데 이렇게 보시면 됩니다. 주로 역세권이라든지 준공 업지, 서울 같은 경우 문래동, 성수동 같은 곳 있잖아요. 그 다음에 빌라 같은 저층 로우지역. 이 세 개를 체계적으로 개발하는 게 도심 공공주택 복합 사업이라고 보시면 되는데요. 이중에서 아무래도 관심이 많이 가는 것은 역세권 개발이라고 보시면 되거든요. 그런데 이걸 주거상업고밀지구라고 이야기를 하는데 주거라든지 업무, 상업을 겸한 개발을 하겠다는 뜻인데 용적률이 최대한 700%까지 올라가게 되거든요. 그럼 아무래도 용적률이 올라간다는 것은 건물이 더 많이 들어서는 걸 의미하는 거니까 높은 층의 아파트 단지들이 등장할 수 있겠다고 보고 있는데 이번에 이런 개발 계획을 짤 때 디벨로프 분들하고 같이 어느 정도 밑그림을 짠 게 있습니다. 그쪽에서 디벨로프들이 이야기하기에는 이번에는 공급의 각이 나온다는 얘기를 했다고 해요. 그러니까 아마 이건 공공이 하는 것도 있지만 민간하고 같이 협력으로 개발할 가능성이 높아요. 이 부분 은 저도 어느 정도 성과가 나오지 않을까 이렇게 예상하고 있습니다.

◇ 최형진: 네. 그럼 제가 두 가지를 동시에 한 번 여쭤보겠습니다. 일단 이번 대책이 수용방식의 사업추진 아니겠습니까? 사유재산에 대한 지나친 침해가 아니냐는 우려가 있고, 또 도심 내 공급물량 실현 가능성을 높이기 위해서 토지주의 동의를 받아야 하는데 이 동의를 촉진하는 방안이 어떤 게 있는지 설명해주시죠.

◆ 박원갑: 지금 사유지, 사유재산 침해에 대해서는 제 생각에는 선택권이 있기 때문에.. 가령 재건축도 이번에 공공 재건축을 하잖아요. 그러면 초과이익 환수제로부터 제외가 되고 용적률도 올려주고 하는데 이 방식으로 갈 건지, 아니면 다른 방식으로 갈 건지.. 이건 토지지 혹은 아파트 주민들이 의사결정을 하시면 되는 겁니다. 한쪽으로 강요하고 이런 건 없다는 측면에서 보면 사유재산 침해 부분들은 논란이 생길 순 있겠지만 법률적으로 확실하다고 보기에는 어려운 측면이 있는 것 같고요. 또 하나는 젠트리피케이션 같은 건가요? 이번 대책에 그런 내용들이 들어 있습니다. 가령 세입자나 영세 상인들이 개발 사업을 하면 외곽으로 몰릴 수 있잖아요. 그러면 상인들에게는 임시 영업공간을 제공한다든지 아니면 세입자에게는 새 아파트, 주로 공공임대주택이죠. 그걸 제공한다든지 이런 대책이 있는데 이에 대해서 조금 구체화된 내용이 있어야하지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 한 청취자께서 "이번 대책을 보면 노태우 정권 때 대규모 공급했던 시절이 떠오르기도 합니다. 그런데 왜 정부는 지역을 특정하지 않았을까요. 전문가가 예상하는 지역은 어디인가요?"라는 질문을 하셨어요.

◆ 박원갑: 이건 지역을 밝힐 순 없죠. 신도시 지정은 가령 어느 지역을 하겠다고 발표를 하잖아요. 그런데 이번 개발 사업은 결국 주민들, 혹은 땅 주인들이 의사결정을 해서 LH나, SH에 우리 개발 해달라고 신청하는 구조이다 보니 어디에 하겠다고 명시를 하기가 어려운 그런 측면은 있다고 보고요. 그리고 아까 노태우 정부 시절에 200만 호 공급쇼크, 아마 연세 드신 분들은 기억하실 겁니다. 그때 집값이 5년 가까이 조정을 받았죠. 그런데 과연 이번에 그 정도의 공급 물량이 될 것이냐.. 전국적으로 83만 호 가구가 과연 우리가 택지기구나 신도시 개발하고 같은 범주에 들었냐고 보통 생각하기 쉬운데 저는 조금 다르다고 봐요. 왜냐하면 신도시는 거의 허허벌판이잖아요. 그런데 이번에 역세권이나 준공 업지 혹은 저층주거지 같은 경우 사람이 살고 있습니다. 그래서 그 사람들이 나가고 나서 집을 짓는 것이기 때문에 순증효과라고 그래요. 순수하게 늘어나는 집은 당초부터 줄어들 겁니다. 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 한 청취자께서 "이번 대책에 기존 조합이 설립됐거나 준비 중인 지역에 정비 사업이 그 대상이라고 되어 있어요. 그런 기존 주택조합 아파트 등도 해당이 될까요? 해당 된다면 어떤 점에 유의해서 조합 가입을 해야 할까요?"이런 질문을 하셨어요.

◆ 박원갑: 지금 지역주택 조합은 이번 사안하고 조금 다른 것 같고, 주로 정비 사업이라고 하면 재건축·재개발을 말하는 건데 지금 재건축 같은 경우 가령 조합이 결성되어 있으면 의사결정을 해야 하는 거거든요. 예를 들어 조합을 결성해서 앞으로 기존의 법대로 추진을 할 것인지, 아니면 조합을 아예 해산하고 LH나 SH에 시행을 의뢰를 맡기는 거거든요? 아파트 특별할인권을 받는 구조입니다. 그 방식으로 갈지 의견수렴을 해야 하는데 제 생각에는 조합이 이미 결성되어 있는 경우 공공방식으로 가기 쉽지 않을 겁니다. 왜냐하면 당장 조합장이 일자리를 잃게 되는 문제도 생긴단 말입니다. 그런데 주로 공공방식으로 하는 것은 속도가 굉장히 빠르기 때문에 메리트가 나름대로 있다고 봐요. 그래서 이건 겨우 안전진단을 받았거나 추진이 구성 단계의 재건축들은, 특히 강남보다는 강남이 아닌 지역에서의 재건축 단지들이 공공방식으로 개발할 가능성이 있지 않을지 예상하고 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 이번 발표에서 물량만큼 주택 공급의 속도에 대한 부분도 강조되고 있습니다. 2025년까지 공급하려면 이제 4년 정도 남았습니다. 시간이 너무 촉박한 게 아니냐는 우려도 있는데, 이렇게 빠른 시일 내에 계획한 물량에 대한 공급이 가능할까요?

◆ 박원갑: 일단 이번에 여러 가지 인허가를 대폭적으로 단축하는 게 있고요. 그래서 재건축은 13년 걸리지만 이건 5년 안에 마무리를 하겠다. 그러면 어느 정도 단기적으로 가시적인 효과는 나타날 수 있는 것 같고, 다만 아까 역세권이라든지 이런 저층빌라라든지 준공업지 같은 경우 공공하고 민간하고 같이 가야 해요. 그래서 그럼 땅을 또 수용하고 여러 가지 과정이 있어야 하잖아요. 그럼 토지주들의 협력뿐만 아니라 민간 디벨로프들의 역할도 큰 측면이 있어요. 그래서 이번에는 민간에서 협력해서 시너지 효과를 내야만이 같이 성과가 나오지 않을까 예상이 됩니다.

◇ 최형진: 이게 다수 개발 사업이 동시에 진행이 되면 기존에 있던 주택이 없어지잖아요. 그리고 수요가 집중될 것 같습니다. 전세시장 불안이 더 심화하지 않겠습니까?

◆ 박원갑: 그런 우려들이 있죠. 그래서 아마 중부도 그걸 미리 예상하고 있을 겁니다. 그런데 지금 구조는 가령 토지주들이 "우리 개발해 주세요."라고 의견을 모아서 신청한다고 해서 무조건 되는 게 아닙니다. 어떤 지구를 지정해야 하고, 그것도 지역별로, 순차적으로 개발하도록 할 겁니다. 그래서 말씀하신 것처럼 전세난 우려가 있는데 이걸 차단하기 위해서 지역별로, 시기별로 적절하게 하는 그런 것도 후속대책으로 나올 것으로 예상하고 있습니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 박원갑: 감사합니다.

◇ 최형진: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다.

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