[최강시사] "공급 속도가 관건..단기적으로 재건축 기대심리로 집값 상승할 수 있지만, 하반기엔 상승세 둔화 예상"

- 각종 규제로 진행 안되던 재건축, 공공 주도로 속도 빨라질 것
- 강북지역 재건축 초기 단지들은 관심 가질 것
- 잠실5단지 공공 재건축 힘들 것, 은마는 고민될 듯
- 단기적으로 재건축단지 기대심리로 집값 상승할수도
- 대도시 수급 불균형 심화 상황, 공급 속도가 관건
- 수요자 규제 기조는 지속될 듯
- 유동성 장세이나, 올해 하반기엔 상승세 둔화 예상

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■ 프로그램명 : 김경래의 최강시사
■ 방송시간 : 2월 5일(금) 07:20-08:57 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김경래 기자 (뉴스타파)
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

▷ 김경래 : 어제 정부가 발표한 부동산 대책 얘기 좀 해보겠습니다. 83만 가구를 공급을 한다는 겁니다, 지금 2025년까지. 얼마 안 남았어요, 사실. 이게 정부 표현대로 하면 공급 쇼크라고 합니다. 이게 과연 집값을 안정시키는 데 그리고 우리의 주거 환경을 개선하는 데에 어느 정도 도움이 될지 어떤 한계가 있을지, 전문가와 함께 얘기 나눠보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 연결되어 있습니다. 위원님, 안녕하세요?

▶ 박원갑 : 네, 안녕하십니까?

▷ 김경래 : 일단 위원님 의견부터 좀 궁금하네요. 어제 대책에 대한 평가가 어떻습니까?

▶ 박원갑 : 아까 말씀하신 것처럼 저는 공급 드라이브 혹은 공급 총력전 이런 식으로 받아들였고요. 주로 집이 많이 필요한 곳이 대도시잖아요. 그런데 이곳에서 주로 30~40대 맞벌이 부부가 주택시장의 핵심 수요층인데, 이 수요를 충족시키기 위해서는 결국 도심 그 근처에다가 집을 공급을 해야 되잖아요. 그래서 재건축이라든지 재개발, 역세권, 준공업지 그리고 저층주거지에 어쨌든 도시 지역 내에 가용토지를 최대한 확보를 해서 공급을 하겠다, 이렇게 보고요. 또 변창흠 장관님이 저녁에 얘기를 하셨죠. 신규 택지도 좀 공급을 할 예정인데, 한두 달 사이에 내놓겠다, 한 25만 가구 정도를 내놓겠다, 이렇게 이야기를 했기 때문에.

▷ 김경래 : 그러면 이게 추가되는 거예요, 83만에서 25만이.

▶ 박원갑 : 예, 그렇다고 보면 됩니다.

▷ 김경래 : 그러면 거의 100만 가구네요. 그러면 3기 신도시도 지금 진행 중이잖아요. 그렇죠?

▶ 박원갑 : 네.

▷ 김경래 : 그런데 이렇게 공급 많이 하는 게 일단 첫 번째 가능한 것인지, 계획은 계획이라고 치더라도. 두 번째는 그렇게 하면 문제는 또 없는 건지. 일단 첫 번째 가능한 겁니까, 이거? 왜냐하면 숫자만 있지 정확한 지역이라든지 이런 게 아직 없잖아요.

▶ 박원갑 : 그렇죠. 그런데 아까 83만 가구 말씀하셨잖아요. 그런데 이거는 정확하게 자료를 보면 부지라고 이렇게 되어 있어요. 그러니까 신도시 짓는 것하고는 좀 다르거든요. 그러니까 이미 살고 있잖아요. 이분들을 내보내고 여기다가 집을 지어야 되는 거니까 순수하게 늘어나는 순증효과는 이보다 약간 낮을 겁니다. 이렇게 보시면 되고.

▷ 김경래 : 아예 허허벌판에다 짓는 게 아니니까. 그리고요?

▶ 박원갑 : 그다음에 2025년까지 그러면 얼마 안 남았잖아요.

▷ 김경래 : 맞아요.

▶ 박원갑 : 그런데 이게 기준이 아마 입주 기준보다는 인허가 기준이 될 가능성이 저는 있다고 봐요. 물론 입주하는 것도 있겠지만 조금은 실제로 체감하는 것은 조금 늦을 수 있다, 이렇게 보시는 것도 괜찮은 것 같습니다.

▷ 김경래 : 아주 구체적인 계획 하나하나를 저희들이 지금 설명을 들을 수는 없을 것 같고 크게 좀 여쭤보겠습니다. 일단은 재건축, 재개발이 많이 포함되어 있지 않습니까? 그런데 이걸 지금까지 민간에서 하던 거를 공공 주도로 하겠다. LH나 SH 이런 식의 이런 공기업들이 주도를 하겠다, 이렇게 되면 뭐가 달라지는 겁니까?

▶ 박원갑 : 사실상 핵심은 재건축이라고 보면 되거든요. 그런데 재건축은 지금 가장 진척이 안 되는 것은 초과이익환수제라는 거예요. 재초환 얘기를 많이 하는데, 많게는 8억씩 낸다는 것 아닙니까? 그러니까 지금 재건축이 사실상 올스톱되어 있는 건데, 공공주도로 재건축을 하게 되면 이 초과이익환수제의 부담이 없어요. 그리고 용적률도 올라가게 되고 뭐 재건축 조합원 2년 거주요건 이런 것들도 없기 때문에 전반적으로 인센티브가 많기 때문에 비교적 좀 초스피드로 재건축을 할 수 있다, 이렇게 보는 거예요. 그러니까 물론 재개발도 포함되지만 전반적으로 우리가 갖고 있는 기존 관념들이 없어지는 거고, 이제 조합이라는 말도 없어지는 거예요. 그러니까 기존에 토지주 아파트나 지분소유자가 될 텐데, 현물을 LH나 SH에다가 선납을 하고 일종의 아파트 특별 할인권을 받는 거다, 이렇게 보시면 될 겁니다.

▷ 김경래 : 그러니까 지금의 민간에서 하던 재건축과는 다르다, 일단 조합이라는 자체도 없어지는 거고. 그러면 일단 속도는 빨라질 수 있겠는데 많이들 참여할까요? 어떻게 보세요? 가능성의 문제인데, 이건.

▶ 박원갑 : 재개발은 이미 뭐 하겠다고 나선 곳들도 많고요. 그런데 이제 이슈는 재건축에서 어느 정도 나설 것인가하는 문제 아니겠습니까? 그렇죠? 그것은 결국은 구성원들이 모여서 의사결정을 해야 되는 건데, 제 생각에는 재건축 초기 단계 단지들은 분명히 메리트가 있거든요. 그래서 그쪽으로 관심을 가질 것으로 예상이 되고 가령 이미 사업승인 직전이라든지 거의 막바지 단계에 있는 그런 재건축 단지들은 기존 방식대로 가야 될 거예요. 왜냐하면 조합을 또 해산해야 되는 문제들이 있잖아요. 그래서 분명히 종합적으로 봤을 때는 초기 단계, 특히 강남보다는 비강남 지역에서 재건축 단지들 이런 공공 방식에 관심을 많이 가질 거다, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 이게 뭐 실제로 사는 사람들이 전체에 비하면 많지는 않지만 그래도 많이들 관심이 가는 지역입니다, 말씀하신 강남. 은마아파트라든가 잠실주공5단지 이런 데는 어떻게 될까요? 공공재건축에 참여를 할까요? 아니면 계속 이런 식으로 독자적으로 계속 모색을 할까요? 어떻게 보세요?

▶ 박원갑 : 이거는 뭐 추론이에요. 제가 뭐 그쪽 조합원도 아니고 그런데 잠실주공5단지는 지금 사업승인 전입니다. 거의 막바지 단계거든요. 그래서 제 생각에는 공공재건축은 쉽지 않을 것 같고, 은마아파트 같은 경우에는 지금 조합설립인가를 받지 않은 상황이거든요. 초기 단계라고 보면 되겠죠. 그런데 이제 결국은 기존 방식과 공공 방식을 놓고 아직은 좀 고민하는 단계, 이 정도로 봐야 되지 않을까, 생각이 듭니다.

▷ 김경래 : 그러면 이제 이게 앞으로 우리 주택시장에 어떤 영향을 미칠까, 이게 중요할 텐데, 일정 정도 효과는 있다고 보십니까? 어떻게 보세요? 집값 안정이라든가 주거 환경 개선이라든가 어떻게 보십니까?

▶ 박원갑 : 그렇죠. 단기적으로는 대체적으로 시장 안정을 위해서 가수요를 제어하면 되는 거예요. 그런데 장기적으로는 결국은 공급이 답이다, 공급이 전공법이다. 이런 이야기를 하는 거니까요. 그래서 결과적으로 지금 대도시권에서 수급불균형이 심한데, 지금으로서 공급을 늘리는 방법이 가장 바람직한 하나의 대안이라고 본다면 이게 가시적인 효과를 내는 게 중요하겠죠. 그렇기 위해서는 제 생각에는 물량은 어느 정도 청사진이 나왔잖아요. 결국은 속도감 있게 추진하는 이 스피드가 결국은 관건이다, 이렇게 보고요. 그리고 이게 또 공공이 단독으로 하는 것도 있지만 또 민간하고 협력해서 하는 것도 있기 때문에 서로 유기적인 어떤 협력, 이게 또 필요한 것 같고, 이번에 인허가 관련해서 패스트트랙 기법을 도입한다고 그랬거든요. 대폭 절차를 단축시킨다면 아마도 가시적인 성과가 어느 정도 나오지 않을까, 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 그런데 지금도 집값이 좀 오르잖아요. 수도권 같은 경우에는 최근에도 집값이 올랐다는 통계들이 나오고 있는데, 이게 이런 어떤 공급정책이 발표되면 단기적으로는 상승될 수도 있다, 가격이 오히려. 이런 얘기하는데 시장을 오랫동안 보셨으니까 이런 우려가 맞는 우려입니까? 어떻게 보세요?

▶ 박원갑 : 그렇죠. 단기적으로는 오히려 공급이 늘어날 때 오르는 경우도 많습니다. 특히 지금은 신도시 개발보다는 살고 있는 지역에서 어떻게 보면 크레인이 올라가는 그런 구조잖아요. 그래서 어떤 개발에 따른 후광효과라든지 이런 개발 기대심리가 생길 수 있어요. 그래서 단기적으로는 집값이 불안할 수는 있고 장기적으로는 당연히 어떤 수급 안정을 가져갈 수 있지만, 그래서 시장 불안이 생기지 않도록 선제적으로 좀 제어장치 같은 게 필요한데, 이번에도 그런 내용들이 많이 들어 있습니다. 어제 이후에 사업구역에서 아파트나 지분을 사게 되면 우선 분양권을 아예 주지 않는다든지 그런 그다음에 투기우려지역에 대해서는 토지거래허가구역으로 지정을 한다든지 그리고 아예 뭐 집값이 들썩이면 자체를 안 한다든지 여러 가지 그런 내용들은 발표해놓고 있는데, 이거를 좀 더 세밀하게 들여다보고 투기가 일어나지 않도록 하는 장치들, 이걸 실행하는 게 필요한 것 같습니다.

▷ 김경래 : 공급은 확 늘린다, 이렇게 발표를 했는데 지금까지 계속 진행을 해왔던 수요 규제라든가 이런 금리라든가 여러 대출 규제라든가 이런 부분들 있잖아요. 이런 부분들은 계속 유지를 한다는 거죠?

▶ 박원갑 : 그대로 지금 갈 수밖에 없을 거예요. 왜냐하면 시중에 유동성이 워낙 많아서요. 지금 주식 보십시오. 굉장히 많이 올랐잖아요. 전반적으로 지금 자산시장이 하나의 거대한 지금 일종의 유동성장세를 만드는 어떤 과정이잖아요. 그래서 시장 여건이 여전히 불안하기 때문에 규제 완화 쪽으로 어떤 대책이 나온다면 시장에 어떤 잘못된 신호를 좀 보낼 수 있다, 이런 우려감이 있는 것 같아요. 그래서 당분간 아마 수요억제 쪽은 계속되지 않을까, 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 또 집 가진 사람들은 양도세 완화, 이런 부분에도 관심이 있지 않습니까? 이런 부분들도 당분간은 기대하기 어렵겠죠, 아마.

▶ 박원갑 : 네, 그렇게 보시는 게 맞을 것 같습니다.

▷ 김경래 : 그런데 또 하나 지적 중에 하나가 공업대책을 대규모로 한다, 좋은데 전세대책은 없는 것 아니냐? 좀 미진한 것 아니냐? 이거 어떻게 보십니까?

▶ 박원갑 : 전세대책 부분은 이번에 일부 좀 포함되어 있긴 해요. 가령 주로 단기에 주택을 공급할 수 있는 건 한 10만 가구 정도를 내놓겠다고 얘기를 했거든요. 그러니까 주로 공실 호텔이라든지 오피스 이거를 청년 기숙사로 리모델링한다든지 이런 활성화 방안들도 같이 내놨는데, 제 생각에는 이게 아까 말씀하신 것처럼 공급 규모가 많잖아요. 그렇죠? 그러면 한꺼번에 철거와 이주를 하게 되면 혹시 국지적인 전세난이 일어나지 않을까, 우려를 할 수 있어요, 그렇죠? 그래서 나중에 아마 이주를 하더라도 무조건 동시다발적으로 하지는 말고 지역별로 시기를 분산한다든지 이런 것들은 좀 후속대책이 뒤따라야 되지 않을까, 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 지금 서울에도 역세권이라든가 재건축이라든가 대규모 어떤 공사들이 벌어질 텐데, 아까 잠깐 언급하셨어요, 위원님께서. 기존에 살던 사람들이 일단 나가야 되잖아요, 공사를 하려면. 그거 뭐 소위 어려운 말로 젠트리피케이션이라고도 하고 그런 것의 어떤 저항이라든가 갈등이라든가 마찰 이런 것들이 좀 많이 생기지 않을까? 이런 우려는 어떻게 보십니까?

▶ 박원갑 : 그렇죠. 흔히 둥지내몰림 이 말씀이죠? 젠트리피케이션 부분인데, 이번에 보도자료에서 이 부분이 들어 있더라고요, 보니까. 보니까 세입자라든지 영세상인들이 개발에 따라서 외곽으로 내몰릴 수 있는 그런 측면이 있잖아요. 그래서 일단은 영세상인들한테는 임시 영업공간을 제공을 하고 또 세입자들은 임시로 살 수 있는 뭐 그런 공간, 말하자면 순환 정비라고 얘기하는데, 이런 것들도 같이한다고 하는데, 어쨌든 계획은 잡혀 있는데 이 역시 현실성 있는 후속대책이 뒤따라야 되지 않을까, 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 이게 이제 83만이라는 숫자가 지금은 추산이잖아요. 그런데 이게 결국은 주민들이 얼마나 동의하느냐의 문제일 텐데, 이 동의가 제대로 이루어지지 않으면 허수가 될 수 있지 않습니까? 83만이라는 숫자가. 동의는 많이들 이루어질까요? 개발이라든지 재건축이라든지 여러 가지 이런 부분에 대해서?

▶ 박원갑 : 일단은 주로 어느 정도 메리트가 있느냐, 이 부분 아니겠습니까? 아니면 기존 방식으로 해도 되는데, 굳이 공공 방식으로 개발을 해야 되느냐? 이런 부분들에서 생각을 할 텐데, 어쨌든 이번에 공공 방식으로 개발을 하게 되면 용적률을 대폭 올려준다든지 종 상향, 이런 것도 있거든요. 2종에서 3종으로 바꾼다든지 이런 각종 그런 메리트가 있기 때문에 아마도 토지주들이겠죠. 집주인들이 여러 가지 방식을 놓고 좀 저울대에 올려놓고 의사결정을 하지 않을까, 생각이 들고요. 그런데 주로 디벨로퍼분들 말씀을 들어보면 어느 정도 이번에 공급의 각이 나온다, 이런 이야기를 하세요. 그래서 역세권이라든지 준공업지나 이런 쪽은 어느 정도 디벨로퍼들이 참여하지 않을까, 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 알겠습니다. 지금 마지막으로 공급이 실제로 이루어지려면 몇 년 걸립니다. 그렇죠? 5년이 아까 말씀하신 대로 입주 기준이 아닐 수도 있다고 했는데, 앞으로 주택시장 단기간 1년간의 주택시장이라든가 앞으로 향후 한 3~4년간의 중기적인 주택시장 어떻게 진행이 될 거라고 보십니까?

▶ 박원갑 : 지금 아까 말씀드린 것처럼 지금 유동성장세 부분이거든요. 그런데 제 생각에는 집값이 단기간에 좀 안정되기는 녹록치는 않아 보여요. 왜냐하면 워낙 이게 저금리 부분이고, 올해 또 입주량이 줄어드는 측면이 있거든요. 그런데 좀 중기적으로 본다면 집값이 너무 많이 올랐거든요. 올해까지 서울이 오르게 되면 무려 8년이라는 이런 초장기 상승 사이클인데, 과거에 ‘산고곡심’이라는 말이 있어요. 산이 높으면 골이 깊다는 말인데, 그래서 지금은 과도한 상승에 따른 어떤 피로감이라든지 이런 부분들을 고민해야 될 것 같고, 하반기로 가면 갈수록 저는 상승세가 둔화되는 어떤 그런 측면이 있어서 실수요자분들은 시장을 조심스럽게 지켜봐야 되는 게 아닌가, 이런 생각을 해보고 있습니다.

▷ 김경래 : 알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

▶ 박원갑 : 고맙습니다.

▷ 김경래 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이었습니다.

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