"공공시행으로 갈아탈까"..고민 빠진 공공재건축 단지

중곡아파트 "공공 직접시행 재건축 사업 전환 검토"
신반포19차 "전향적 대책" 환영..참여 여부 '미지수'

서울 중구 남산에서 본 도심. 2021.2.4/뉴스1 © News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 노해철 기자 = 정부가 공공이 직접 시행하는 재건축 사업에 재건축초과이익환수제(재초환) 면제 등 파격적인 혜택을 제시하자, 공공재건축 추진 단지에선 이 사업으로 갈아타려는 움직임이 나오고 있다.

다만 강남권 대단지의 활발한 참여까지는 기대하기 어려울 것으로 보인다. 해당 단지는 공공이 참여하는 방식의 재건축을 추진하지 않더라도 충분한 사업성을 확보할 수 있어서다.

◇"공공재건축보다 공공 직접 시행 정비사업이 유리" 5일 중곡아파트 재건축추진위원회에 따르면 이 단지는 정부가 전날 발표한 '공공 직접 시행 정비사업' 추진을 긍정적으로 검토하고 있다. 서울 광진구에 위치한 중곡아파트는 공공재건축 사전컨설팅을 받은 7개 단지 중 한 곳이다. 최근에는 공공재건축 심층 컨설팅 신청도 마쳤다.

그러나 추진위는 공공재건축 대신 공공 직접 시행 정비사업으로 전환한다는 계획이다. 이 사업을 추진하면 재초환과 재건축 조합원 2년 실거주 의무 등 규제를 피할 수 있기 때문이다. 정부가 지난해 발표한 공공재건축은 용적률과 층수 완화 등 혜택을 받을 수 있지만, 재초환 등 재건축 규제를 적용받는다.

공공 직접 시행 정비사업은 주민 동의를 전제로 재건축·재개발을 한국토지주택공사(LH)와 서울도시주택공사(SH공사) 등 공기업이 직접 시행하고, 사업·분양계획을 수립하는 것을 의미한다. 사업을 추진하는 단지에 대해선 재초환과 실거주 의무 배제뿐만 아니라 용도지역 1단계 종 상향, 법적상한 용적률의 120% 적용 등 혜택을 제공한다.

추진위 관계자는 "우리 단지는 아직 조합 설립을 하지 못했기 때문에 2년 실거주 의무를 피하기 어려웠던 게 사실"이라며 "공공 직접 시행 정비사업을 추진하면 이러한 규제를 벗어날 수 있고 용적률 상향도 기대할 수 있어 사업성 측면에서 유리하다"고 말했다.

기부채납 비율이 낮다는 점도 사업성 개선에 긍정적인 요인으로 꼽힌다. 공공 직접 시행 정비사업에 따른 기부채납 비율을 보면 재건축은 9%, 재개발은 15% 이내다. 민간 재건축·재개발에 비해 20~25% 낮은 수준이다. 공공재건축은 늘어난 용적률의 최대 70%까지 기부채납해야 한다.

추진위는 향후 공공기관 컨설팅을 거쳐 주민 과반 동의를 얻어 공공 직접 시행 정비사업을 신청할 예정이다. 이후 주민 3분의 2 이상의 동의를 받으면 사업이 확정된다. 신속한 인허가를 통해 사업 기간은 5년 이내로 단축된다. 반면 민간 재건축은 정비구역 지정부터 이주까지 약 13년이 걸린다.

◇강남권 단지 "전향적이지만, 참여 여부 '미지수'" 강남권 단지에서도 재초환 면제 등 정부가 제시한 혜택을 두고 “전향적인 대책”이라며 긍정적인 반응이 나온다. 그러나 재건축을 통한 단지 고급화를 원하는 주민 수요를 고려하면 실제 공공 참여로 이어질지는 미지수다.

김성진 신반포19차 재건축 조합장은 "재초환이나 양도소득세 면제 등 정부의 부동산 정책이 전향적으로 바뀌고 있다는 점에서 긍정적"이라며 "문제는 공공이 짓는 재건축 아파트가 고급 단지를 원하는 주민들의 수요를 충족할 수 있을지는 의문이라는 점"이라고 말했다.

업계에선 충분한 사업성이 보장된 강남권 재건축 단지의 특성상 공공이 참여하는 형태의 사업 추진 가능성은 낮다고 보고 있다. 정부도 이번 사업은 사업성 확보가 어려워 재건축 추진이 어려운 노후 단지를 대상으로 한다는 점을 분명히 하고 있다.

국토교통부는 공공 직접 시행 정비사업 우선 추진 검토구역으로 서울에서만 67개소를 선정했다. 권역별로 Δ동남권 25개소 Δ동북권 9개소 Δ도심권 10개소 Δ서북권 1개소 Δ서남권 22개소 등이다.

김흥진 국토부 주택토지실장은 "우선 추진 검토구역은 노후도가 상당히 심하거나 현재 방식으로 사업 추진이 불가능한 곳을 개략적으로 검토한 곳"이라며 "특정 단지를 언급하긴 어렵다"고 말했다.

전문가들은 민간 재건축 활성화 정책을 통해 강남권 대규모 단지에서의 주택공급을 유도해야 한다고 지적한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "민간 재건축 활성화 대책이 빠져 은마아파트, 잠실주공5단지 등 특급 대형 아파트 단지의 참여 여부는 미지수"라며 "재건축·재개발을 통해 공급목표인 13만6000가구를 달성할 수 있을지, 조기에 제대로 공급할 수 있을지 여부는 불확실성으로 남는다"고 말했다.

sun90@news1.kr