공공분양 30% 추첨제로.. 고소득 중산층 '청약 기회' 확대 [2·4 부동산 대책 Q&A]

주택공급 주요 내용 Q&A
토지 소유자에 적정 개발 이익 보장
세입자 보호·생활SOC 확충 재투자
대책 발표일 이후 신규 매입 체결 땐
아파트 우선공급권 박탈.. 투기 차단
순차 개발 이행해 전세불안 최소화
비수도권엔 다기능 임대주택 공급

국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안을 발표하고 있다. 공동취재단

정부가 4일 발표한 문재인정부의 25번째 부동산 대책은 올해부터 2025년까지 공공 주도로 전국에 83만6000가구를 공급하겠다는 내용이 핵심이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 “공급 쇼크 수준”이라고 표현할 정도의 물량이긴 하지만, 아직 구체적인 입지 등이 확정되지 않아 ‘허수 대책’이라는 비판이 제기됐다. 이밖에 공공 주도 개발의 실효성과 실제 공급까지의 괴리, 투기 확대 등의 우려에 대한 정부 측의 설명을 문답식으로 정리했다.

-민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는.

“정비사업은 도시계획·주거 환경에 영향을 미치는 공공성이 강한 사업이다. 그러나 그간 소유주 중심의 조합 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 공공이 직접 시행하면 투기수요 유입 억제가 가능하고, 사업을 신속히 진행하고 세입자·상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용 완화가 가능하다.”

-수용 방식의 사업 추진은 사유 재산에 대한 지나친 침해 아닌가.

“토지주 등이 사업을 제안하고, 높은 수준의 주민동의율(주민 3분의 2, 면적 2분의 1)을 충족하는 경우에만 공공이 시행한다. 또 기존 택지 사업은 수용 시 동의 요건을 따로 규정하지 않았지만, 이번에는 도심 내 사업임을 고려해 동의 요건을 도입했다.”

-규제 완화로 개발 이익이 사유화되는 것은 아닌지.

“개발 이익은 토지 등 소유자에게 적정한 수익(기존 기대수익률 + 10∼30%포인트)을 보장한다. 나머지는 세입자 보호, 공공임대·공공자가 공급, 생활SOC 확충 등에 재투자한다. 토지 등의 소유자로 구성된 조합이 사업 시행자가 돼 개발 이익을 독점하는 기존의 정비사업과는 다르다.”

-공공 주도 개발 사업에 따라 강화되는 원주민·세입자 보호 방안은.

“토지 소유자에게 신축 아파트 우선공급권을 부여해 재정착을 유도한다. 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유 자산으로 현물 선납한 뒤 정산하는 방식(양도세 비과세)을 도입한다. 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공 자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 높은 집주인에게는 대출 지원 등 맞춤형 지원도 병행한다.”

-이번에 공급될 주택에 대한 청약기회가 고소득 중산층에도 주어진다는데.

“일반공급 비율을 기존 15%에서 50%로 올린다. 전용면적 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 물량 중 30%는 추첨제로, 나머지 70%를 순차제로 공급한다. 전용면적 60㎡ 이하 주택의 분양가가 9억원을 넘기더라도 소득 요건을 적용하지 않기로 했다. 최근 주택 청약제도 개편을 통해 특별공급 물량을 늘리다보니 상대적으로 청약 시장에서 소외된 중산층에게 청약 기회를 보장해 주기 위한 것이다.”

-물량이 실제 공급되기까지 장기간 공백이 있어 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어렵지 않나.

“시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 주택을 지금 당장 구매하기보다는 향후 분양가상한제가 적용되는 저렴한 신규 청약을 받을 것으로 기대한다.”

-그동안 공급이 충분하다고 하지 않았나.

“현 정부의 아파트나 주택 공급은 모두 역대 최고 수준이다. 다만 그동안 공급 기반 확충에도 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기는 한계가 있는 상황이다.”

이번엔 통할까 정부가 지하철 역세권과 노후 저층 주택지를 개발해 전국 주요 대도시에 주택 공급을 확대하는 내용의 ‘공공주도 3080플러스 대책’을 4일 발표했다. 이날 서울 송파구 석촌동 일대 다세대주택 밀집지역의 모습. 하상윤 기자

-이번과 같은 본격적인 도심 공급 방안을 그동안 마련하지 않은 이유는.

“그간의 공급 방안은 국·공유지 활용이 중심적이었으며, 역세권·준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 현재의 이례적인 초저금리와 가구 분화 상황에서 시장 과열을 안정시키고 도심 내 공급을 대폭 확대하기 위해 이번에 특단의 대책을 마련한 것이다.”

-다수 개발 사업의 동시 추진으로 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따른 전세시장 불안이 가중될 가능성은.

“제도 초기에는 사업지별 이주 시기를 조정하고, 인근 매입 임대와 수도권 택지 등을 활용한 순환 정비를 시행할 계획이다. 제도 정착기에는 개발 사업 간 순차 연계를 통한 임시 거주지를 마련할 예정이다.”

-공공임대주택 공급이 후퇴할 우려가 있는데.

“이번 대책은 공공분양이 중심이지만, 공공임대주택도 공공자가주택과 혼합해 공급할 예정이다. 추가되는 용적률을 통해 종전 가구 수 대비 1.5배(재개발은 1.3배) 주택 증가를 보장하므로, 임대주택 공급 총량은 기존 공급방식보다 증가할 전망이다.”

-신규 주택공급이 늘어나 공공시행사(LH·SH)의 부채 증가 부담이 커지는 것 아닌가.

“이번 공급 모델에서는 사업에 동의하는 토지 등 소유자는 현물 선납을 하고 새로 공급되는 아파트를 우선분양권으로 보상받기 때문에 토지 확보에 드는 비용이 다른 사업보다 적다. 세입자·상인 보호와 수용 시 보상 등을 위해 초기 사업비가 필요하지만, 분양수익 등을 통해 보전할 수 있어 공기업이 지게 되는 부채 부담은 크지 않다.”

-수도권에 주로 주택이 공급되는데 비수도권에 대한 특별 대책은 없나.

“추후 발표할 주거 뉴딜 구상에서는 주택과 사회서비스, 혁신공간, 일자리를 연계한 다기능 임대주택을 비수도권 지역에 주로 공급할 예정이다.”

세종=우상규 기자 skwoo@segye.com