미친 집값에 '공급쇼크' 주겠다..83만가구 쏟아낸 정부

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑'에서 질문에 답하고 있다. /사진공동취재단 / 사진=이기범 기자 leekb@

정부가 4일 역대 최대 규모의 주택 공급 대책을 내놨다. 서울에서만 32만가구, 전국 83만 가구를 4년 안에 짓겠다는 구상이다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "공급쇼크"라는 표현까지 썼다.

정부의 공급확대 '시그널'(신호)는 확실하지만 효과를 낼 수 있을지는 좀더 두고봐야 한다는 지적이 나온다. 수도권 외곽 공공택지 위주의 공급이 아닌 민간의 참여가 절실한 도심 내 공급대책이기 때문이다. 정부가 '당근'으로 제시한 30% 초과 수익과 재건축 초과이익환수 배제가 토지주와 조합에 통할지가 관건이다.

문재인 정부의 25번째 부동산대책이자 변창흠 국토교통부 장관의 첫 대책은 주택공급에 초점이 맞춰져 있다. △공공 직접 시행 정비사업 13만6000가구 △도심공공주택 복합사업 19만6000가구(역세권 12만3000가구·준공업 1만2000가구·저층주거 6만1000가구) △소규모 정비사업 11만 가구 △공공택지 26만3000가구 등 총 83만6000가구에 달한다.

서울에서만 분당신도시 3개를 붙여 놓은 규모고, 강남 아파트3구 아파트 수와 맞먹는 숫자다. 계획대로 이행되면 서울 아파트 170만 가구의 약 20% 만큼이 4년 안에 쏟아지는 셈이다.

역대급 규모의 실현 가능성엔 아직 물음표가 달린다. 무엇보다 이전의 대책과는 180도 다르기 때문이다. 3기 신도시 등 이전 대책이 주로 공공이 보유한 택지를 활용하는 '손쉬운' 대책이었다면 이번엔 서울 도심의 민간 땅에 집을 짓는 대책이다. 토지주나 조합에 적절한 수위의 인센티브를 제시해 참여율을 높여야 한다. 집을 지을 땅을 확보하는 것이 1차 관문이다.

핵심 공급 방식은 2가지다. 역세권·준공업지·저층주거지에 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 '도심공공주택복합사업'이 첫째다. 3년 한시 운영되는 이 사업은 토지주의 3분이 2 동의를 받으면 확정된다. 상가 임차인 이주 문제와 보상, 토지 강제 수용 등 민간이 해결못한 묵은 숙제를 공공이 풀어야 한다. 패스트트랙으로 인허가 통합심의, 용적률 최대 700%도 약속했다. 추가 수익의 최대 30%가 토지주에게 돌아간다.

두번째 사업 방식은 공공이 직접 시행하는 재개발·재건축 사업이다. 조합 3분이 2동의를 받아 아파트 소유권을 넘기면 공공이 직접 단독으로 시행하는 것이다. '당근'으로 재건축 초과이익 환수제 배제와 조합원 의무거주 2년 미적용 등 시장이 예상 못한 강력한 유인책을 제시했다. 특히 재초환 배제는 민간이 줄기차게 요구한 조건이었다. 토지주나 조합원은 최대 30%의 초과 수익을 보장받는다.

정부는 "더이상 줄 혜택이 없을 정도"라고 자평했다. 그러나 시장 반응은 "기대했던 것보다 현실성이 떨어진다"로 수렴한다. 초과 기대수익이 30%로 제한돼 토지주나 조합원이 만족할지 속단하기 어렵다. 공공주도 사업이 가지는 한계도 무시하지 못한다는 비판이다. 여기에 각종 개발호재로 꿈틀거리는 투기 수요를 차단하는 것도 정부가 풀어야 할 과제라는 지적이 나온다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr