새 공급대책, 시행은 LH가 해도 건설사 택해 '래미안·자이' 지을 수 있다

[25번째 부동산 대책] 공공개발 Q&A

정부가 4일 발표한 공급 대책에서 가장 눈길을 끄는 정책은 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사) 등 공기업이 민간 재건축·재개발 조합에서 사업을 넘겨받아 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’이다. 재건축·재개발을 추진해온 지역의 주민들이나, 이 지역 부동산에 투자하려던 사람들은 이번 대책에 직접적으로 영향을 받을 수밖에 없다. 대책과 관련한 궁금점들을 Q&A 형태로 정리해봤다.

공공 직접 시행 사업 절차와 Q&A

Q. 서울 강남구 대치동의 아파트를 LH가 재건축하면 ‘래미안’ ‘자이’ 같은 민간 브랜드를 포기해야 하나?

A. 사업은 LH가 진행하지만, 아파트를 짓는 것은 민간 건설사가 할 수 있다. 입주민이나 조합원이 원하는 민간 브랜드로 선택할 수 있다. 시공사 선정 외에도 소유자들은 주민 대표회의를 통해 사업자인 공공 기관에 의견을 제시할 수 있다.

Q. 기존의 민간 재건축·재개발에 비해 공공 주도 방식의 장점은?

A. 정부가 제시하는 가장 큰 장점은 민간 방식으로 평균 13년 이상 걸리던 사업 기간을 5년 이내로 단축할 수 있다는 점이다. 인허가 절차 등이 간소화되기 때문이다. 현재 300%인 주거지역 용적률 상한선이 최대 500%까지 늘어날 수 있기 때문에 같은 면적의 땅에 보다 많은 주택을 지어 분양할 수 있다. 민간 재건축으로 300가구를 지을 수 있었다면 공공 방식으론 500가구까지 가능하다는 의미다. 다만 실제 적용되는 용적률은 사업장 사정이나 주변 환경 등에 따라 달라질 수 있다.

Q. 조합원은 어떤 이득을 얻나?

A. 재건축으로 인한 초과 이익의 최대 50%를 내야 하는 초과이익환수제, 2년 실거주 의무가 모두 면제된다. 다만 정부는 초과이익환수제 면제와 용적률 상향으로 인해 생기는 이익의 30%만 조합에게 주고 나머지는 생활 기반 시설 확충, 세입자·자영업자 지원 등에 활용한다는 방침이어서 생각보다 이익이 적을 수 있다.

4일 서울의 한 역세권 공공 주택 지구 공사 현장의 모습. 정부는 공공 주도 개발 방식으로 서울에서만 32만여 가구를 공급한다고 발표했다. /연합뉴스

Q. LH나 SH가 사업을 맡으면 일반분양가가 낮게 책정되는 것 아닌가?

A. 공공이 분양가를 정하고, 분양가 상한제도 적용받기 때문에 그럴 가능성이 있다. 다만 정부는 “다양한 규제 완화를 통해 기존 민간 주도 방식보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장한다”고 밝혔다.

Q. 35층으로 묶인 서울 한강변 아파트 층수 규제도 완화되나?

A. 서울시는 최대 50층까지 건축 가능하도록 올 하반기 도시기본계획을 변경할 방침이다.

Q. 대책 발표일(4일) 이후 재건축 아파트에 투자했는데 이 아파트가 나중에 공공 개발 사업지로 지정되면 어찌되나?

A. 대책 발표 전부터 공공 개발 사업지에 토지나 주택을 가졌던 사람들은 부동산 소유권을 넘기는 대신 신규 주택에 입주할 수 있는 ‘우선 공급권’을 받게 된다. 하지만 대책 발표 후 투자한 사람은 계약 당시 공공 개발 지역이 아니었다 하더라도 새 아파트 입주권을 받을 수 없다. 대신 수용되는 부동산 가격만큼을 현금으로 돌려받는다.

Q. 개발 구역 내 상가를 소유한 사람도 주택을 받을 수 있나?

A. 원칙적으로 상가 소유자는 개발 후에도 상가만 받을 수 있다. 하지만 기존 상가의 평가금액에서 새로 받는 상가의 가격을 빼고 남는 금액이 분양 주택의 가격보다 큰 경우 예외적으로 주택으로 받을 수 있다. 개발 구역에서 상가를 보유한 사람들은 건축 기간 중 영업 공백이 생기지 않도록 임시 영업 시설이 제공될 예정이다.

Q. 이번 대책 여파로 전셋값이 급등할 우려는 없나?

A. 대규모 개발이 비슷한 시기에 이뤄지면 기존 주택 철거로 전세 수요가 급증할 가능성은 있다. 정부는 전세 시장 안정을 위해 비어있는 호텔과 빌라, 오피스텔 등을 매입해 약 10만 가구의 공공 임대 주택을 공급할 계획이다.