서울 32만 가구?..4년 안에 대량 공급 가능할지 관건 [2·4 부동산 대책]

초과이익환수금 미부과·용적률 상향
긍정적 평가 속 "추가 이행 조치 필요"

정부가 25번째 부동산 대책을 발표한 4일 남한산성에서 바라 본 서울 모습. 연합뉴스

정부는 2025년까지 서울에만 32만호의 주택을 공급한다고 4일 밝혔다. 강남 3구 아파트 수에 맞먹는 물량으로, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “공급 쇼크”라는 표현까지 썼다. 공공개발 사업으로 4년 안에 대량 공급이 가능할지가 관건이다.

서울시 통계에 따르면 서울시 총 가구 수는 383만8934가구(2019년), 인구는 998만5652명(2020년 2분기)이다. 국토교통부가 공급하겠다고 한 32만여 호는 서울시 총 가구 수의 8%가량으로 상당한 물량인 건 분명하다. 공공개발 참여율과 속도를 끌어올려 이 목표를 달성하기 위해 정부가 제시한 당근은 초과 이익 환수금 미부과, 용적률 상향 등 과감한 규제 혁신이다.

재개발 지역 주민들과 부동산 업계 등은 이 같은 파격적인 제안을 일단 긍정적으로 해석했다. 다만 아직 구체적인 일정이나 계획이 나오진 않은 만큼 앞으로 이 방안이 얼마나 변함없이 추진될 것인지가 중요하다고 보고 있다.

서울 동작구 흑석2구역 재개발 지역 주민 김모씨는 “초과 이익 환수 배제 등 획기적인 규제 완화를 그대로 적용하기만 한다면 그동안 상가가 많아 개발이 부진했던 지역 등의 참여율이 높아질 것 같다”며 “실효성 있게 진행한다면 집값 안정화에는 기여할 것”이라고 말했다. 그러나 김씨는 “물량 규모만 밝힌 수준의 발표만으로 정부 말을 완전히 신뢰할 수는 없다”며 “정말 이대로 실현된다는 믿음을 줄 수 있는 조치가 더 필요하다”고 덧붙였다. 최근 흑석2구역은 공공재개발 인센티브로 당초 예상(용적률 최고 600%)보다 낮은 용적률 450%를 정부로부터 제안받으면서, 재개발 추진위원회가 “사업성을 확보할 수 없다”며 포기 의사를 내비친 바 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “그동안 걸림돌이었던 재건축초과이익환수제를 공공 재건축 방식일 경우 제외하고, 용적률 인센티브를 제공키로 한 점은 공급 물꼬를 트이게 할 것”이라며 “시장에 공급이 대폭 늘어난다는 신호를 강하게 보내는 셈으로 계획대로 속도감 있게 추진될 경우 무주택자의 심리 안정에 긍정적으로 작용할 것”이라고 분석했다.

일각에서는 역세권 위주 개발이 지역 간 격차를 키우고 도심 회귀 현상을 심화할 것이란 우려도 나온다. 서울 종로구 창신동 공공재개발 추진위원회 소속 강대선(50)씨는 “역 주변 주민들은 좋겠지만 원래 비싼 역세권이 더 오르면서 개발되지 않은 지역과 갈등이 커질 것”이라고 비판했다.

서울시 관계자는 “‘32만호’라는 공급량은 국토부가 역세권 면적과 용적률 등을 고려해 정한 것으로 서울시는 시가 운영하는 도시계획체계 안에서 정부의 주택 공급 방안에 협조할 방침”이라고 밝혔다.

정지혜·안승진 기자 wisdom@segye.com