변창흠호 첫 공급대책 요약 "하여튼 83만가구 입니다" [부릿지]

[부릿지TALK]대도시권 주택공급획기적 확대 방안 & 전문가 의견

변창흠 국토교통부 장관의 첫 공급 대책이 발표됐다. 2025년까지 역세권, 저층 주거지, 정비사업 개발을 활성화 해 전국 총 83만 가구를 공급하겠다는 것이 골자다. 이렇게 조성된 공급 물량은 추첨제로 무주택 실수요자에게 공급할 계획이다.

이번 대책은 과거 8·4공급 대책과 어떻게 다를까? 정부의 계획대로 5년 내에 83만가구를 공급할 수 있을까? 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 2·4 공급대책을 정리해봤다.

안녕하세요 부릿지입니다. 오늘은 변창흠 국토부 장관의 첫 공급대책이죠 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 핵심만 간추려서 정리해보겠습니다. 기존 공급대책에서 나온 내용과 개발과 어떻게 다르고 시장에는 어떤 영향을 미칠지 분석해봤습니다.

먼저 이번 대책을 한마디로 정리하면 정부가 역세권, 저층 주거지, 낙후지역 등을 개발해서 전국 총 83만가구의 신규 주택을 2025년까지 공급하겠다는 겁니다. 정부는 이렇게 분양되는 아파트를 기존 토지주에게 우선으로 공급하되 남은 일반물량은 추첨제로 무주택자에게 기회를 줄 계획입니다.

일단 정부가 지난 8·4공급대책 이후에 6개월 만에 또 주택공급 방안을 내놓은 이유는 주택시장이 여전히 불안정해서입니다. 당시에도 공공이 참여하는 개발 방안을 발표했으나 시범사업에 불과했고 참여가 다소 저조하니 본격적으로 개발 방안을 마련한 겁니다.

정부가 밝힌 주택공급의 기본 방향은 '대도시권 내 부담 가능한 주택공급'입니다. 이를 위한 방안으로 크게 네 가지를 발표했는데요. 도심 공공주택 복합사업, 공공직접시행 정비사업, 도시재생, 신규택지 지정 등입니다. 신규택지는 상반기에 2~3차례 나눠 구체적인 입지를 발표할 계획입니다.

이렇게 2025년까지 목표한 물량이 총 83만6000가구 인데요. 전체물량은 공공택지가 26만3000가구로 가장 많습니다. 그다음이 정비사업, 역세권 순입니다.

먼저 도심공공주택 복합사업부터 볼게요. 이는 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등을 고밀개발하는 방안입니다. 12·16 대책부터 구로구, 금천구, 강서구, 성동구 등 준공업지역을 활용하겠다는 계획은 지속해서 발표해왔습니다. 산업과 주거 공간이 함께 들어서도록 해 도심 내 주택 공급을 늘리겠다는 겁니다.

토지주‧민간기업‧지자체 등이 입지를 발굴해 공공(LH‧SH) 에 제안하면 정부와 지자체 검토해 추진하는 방식입니다. 1년 이내 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정되는데요. 이후 공기업이 부지를 확보하고 신속하게 인허가 절차를 밟아 착공하는 방식입니다.

토지주들의 참여를 높이고자 용도 지역을 상향하고 일조 제한도 낮춥니다. 토지소유자에게는 이러한 인센티브를 통해 자체 사업 추진 방식 대비 높은 수익률(10~30%)을 제공하고 아파트‧상가 우선공급을 보장합니다.

토지소유자는 장래 부담할 신축 아파트·상가 분양 대금을 기존 소유자산을 공공에 처분해 마련 할 수 있습니다. 이때 양도세는 비과세로 적용됩니다. 이밖에 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급합니다.

정부가 제시한 개발이익 공유 예시를 보겠습니다. 총 사업수익 1000억원이라면 토지소유자에게 300억원을 주고 나머지를 기반시설이나 편의시설, 임대주택 조성 등에 쓰겠다는 겁니다. 남은 개발 이익은 비용 부담 능력 없는 실거주자 등의 거주지 마련 등 공익 목적으로 쓸 계획입니다. 사업 제안~입주까지 4~5년 이내에 완료해 조기에 주택을 공급하는 것이 목표입니다.

두 번째가 '공공 직접시행 정비사업'인데요 약 13만6000가구를 공급할 계획입니다. 이는 주민 동의를 거쳐 공공이 재개발·재건축을 직접 시행하고 사업을 주도해 신속히 주택을 공급하는 제도입니다.

참여를 원하는 조합은 조합원 과반수의 동의를 얻어 사업을 추진할 수 있습니다. 단 1년 내 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받는 것이 조건입니다. 이후 공기업은 단독 시행자가 돼 현물선납 및 수용방식으로 부지를 확보합니다. 조합총회 및 관리처분인가 절차가 생략되고 통합심의 등이 적용돼 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축될 것으로 기대됩니다.

정부는 '공공 직접 시행 정비사업'에 참여하는 조합원에게 주택 우선공급권을 부여하고 장래 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 정산할 수 있게 함으로써 조합원이 질 위험 분담을 줄일 계획입니다.

참여를 독려하려면 인센티브가 있어야겠죠. 정부는 공공 직접시행 정비사업의 사업성을 높이고자 도시·건축 규제를 완화키로 했습니다. 용도지역을 상향해 용적률을 높일 수 있도록 하는 것입니다. 만약 입지 여건상 용도지역 상향이 어렵다면 가구 수를 1.5배 이상 늘리거나 필요할 경우 층수 제한도 완화하겠다고 언급했습니다.

여기서도 똑같이 재건축 조합원 2년 거주의무가 적용되지 않고요. 우선 공급을 희망하지 않는 조합원(토지 등 소유자)은 현금 보상을 추진합니다.

개발이익 공유 예시를 볼게요. 용적률 상향수익이 500억원이고 재초환 면제수익 500억원이라면 총 추가수익은 1000억원이 되겠죠. 여기서 추가수익의 30%를 토지소유자에게 보장한다고 합니다.

세 번째가 도시재생(주거재생혁신지구)인데요 '주거재생혁신지구'를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하는 내용입니다.

3기 신도시 이외의 공공택지를 신규로 지정해 약 26만3000가구를 공급할 계획도 밝혔습니다. 대상지는 상반기에 추가 발표한다고 합니다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방은 광역시를 중심으로 대상지를 선정할 계획입니다.

다섯 번째가 단기 주택 확충인데 약 10만1000가구 목표입니다. 비어있는 호텔이나 오피스를 개조해 청년 주택으로 활용하겠다는 구상입니다.

무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓히고자 이렇게 조성된 물량의 70~80% 이상은 분양 주택으로 공급하기로 했습니다.

일반공급 물량도 15%에서 50%로 대폭 늘립니다. 이 중 30%는 추첨제를 도입해 저축 총액이 적어 청약받기 어려웠던 무주택 실수요자에게 기회가 돌아가도록 할 계획입니다. 단 일반분양이 늘었으니 신혼부부, 생애 최초 등 특별공급 물량이 줄어들 것으로 관측됩니다.

반면 개발 사업으로 인한 투기 수요는 원천 차단합니다. 대책발표일 (2월4일) 이후 신규로 주택을 매입하거나 추가 지분 확보시 분양 주택 우선공급권을 부여하지 않는다고 합니다. 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 금지됩니다.

이번 공급대책으로 정부의 바람대로 신속하게 주택이 공급될 수 있을까요. 전문가들은 이번 대책에 대해서 어떻게 평가하는지 의견을 들어봤습니다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수
"혜택이 워낙 막강하니 반응하는 정비사업장이 있을 것. 다만 정권이 바뀔 것이라고 기대하면 반응하지 않을 수도 있다. 셈법이 복잡해질 것"

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수
"재건축 부담금을 없애더라도 분양가 상한제를 계속 유지하면 조합원 이익은 제한될 수밖에 없다. 조합이 많이 참여할지 의문이다. 더 확실한 인센티브 필요해 보인다."

임재만 세종대학교 부동산학과 교수
" 명목상 개발이익이 적어도 사업이 빨리 이뤄지면 불확실성이 줄기 때문에 사업성이 크다고 볼 수 있다. 성공 모델이 도출되느냐가 관건이다."

강남 재건축 조합장들에게도 의견을 물어봤는데요. 양도세 면제, 재초환 미적용 등의 혜택으로 공공 주도의 개발을 검토해 볼 만하다는 의견과 분양가 규제로 이익을 기대하기 어려울 것 같다는 의견으로 나뉩니다.

의견을 종합해보면 절차를 간소화해서 빠르게 주택을 공급하는 것은 고무적이나 시장 효과는 지켜볼 필요가 있다는 내용입니다. 공급대책 간략하게 정리해봤고요. 앞으로도 부릿지는 빠르고 알찬 내용으로 찾아뵙겠습니다.

[관련기사]☞ '청담동 주식부자' 이희진 부모 살해 김다운, 다시 사형 구형☞ 청혼 거절당하자…몰래 혼인신고한 치과의사☞ 550만원→30억으로…'주식고수' 전원주의 노하우☞ "김치는 중국 음식" 中유튜버, 기네스북 올라☞ 나치 마네킹 껴안은 '여자친구…"부끄러운줄 알라"

조한송 기자 1flower@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>