"고밀 개발".. 역세권, 빌라촌 스카이라인 높아진다

역 주변, 준공업지, 저층주거지 용적률 대폭 상향

주택 공급 대책을 발표한 4일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 빌라 밀집지역이 보이고 있다. 뉴시스

문재인 정부 '부동산 구원투수’ 변창흠 국토교통부 장관의 승부구는 예상대로 ‘고밀 개발’이었다. 변 장관은 그간의 공언대로 취임 후 첫 공급 대책 방안으로 용적률 상향 카드를 꺼냈다. 실제 앞으로 역세권과 저층 주거지 등 서울 곳곳에 고층아파트가 들어서면 도심의 스카이라인도 확 바뀔 것으로 보인다.

정부가 4일 발표한 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’에 따르면, 정부는 향후 3년간 한시적으로 ‘도심 공공주택 복합사업’을 신규 도입해 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 고밀 개발로 신속히 정비하기로 했다. 이 사업은 공공이 지구 지정을 통해 부지를 확보하고 양질의 주택과 함께 도시기능을 재구조화하는 사업이다.

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역세권 50층 주상복합 들어서나

우선 사업 대상은 역세권과 준공업지역의 경우 면적 5,000㎡ 이상, 저층주거지는 1만㎡ 이상이어야 한다. 역세권은 준주거지역에 대한 법적 상한의 최대치를 적용하면 용적률이 700%까지 올라간다.

역세권 반경은 변 장관 취임 초기 500ｍ까지 확대하는 방안을 검토했지만 수평적 공간은 현행 기준으로도 충분하다는 공감대가 형성돼 기존 350ｍ를 유지하기로 했다. 준공업지역은 용적률을 법정상한(지자체별 탄력 적용)까지 올리고, 저층주거지에선 종상향 또는 법적 상한의 120%까지 용적률을 상향한다.

역세권, 준공업지역, 저층주거지는 모두 '특별건축구역'으로 지정돼 일조권과 채광, 높이 기준, 조경설치 의무기준 등 규제도 완화된다. 이렇게 되면 이들 지역에 고층 주택 공급이 가능해진다. 현재 서울의 300여 철도 역사 가운데 100곳은 일반 주거지역인데, 준주거지역으로 종상향할 경우 50층 주상복합도 들어설 수 있다.

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난개발 시 주거환경 해칠 우려도

다만 국토부는 무분별한 고밀 개발은 없다고 선을 그었다. 김흥진 국토부 주택토지실장은 “역세권 고밀 개발이 가능하도록 했지만 역세권 주변 모두를 용적률 700%까지 상향하겠다는 것은 아니다”라고 말했다. 대로변 인근이거나 고밀 개발이 필요하다고 판단되는 지역에만 최대 용적률을 적용하겠다는 것이다.

도심 고밀 개발에 따른 주거환경 저해를 지적하는 의견도 무시할 수 없다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “주거 환경을 고려하지 않고 주택을 높게만 지으면 교통 혼잡을 야기하고, 조망권 침해 소지도 생긴다”며 “용적률을 높여 공공임대로 기부채납을 받는 것보다 용적률을 조금 낮추고 공원 조성 등으로 기부채납을 받으면 도심 환경에 더 도움이 될 것”이라고 말했다.

김진유 경기대 도시ㆍ교통학과 교수도 “법적으로나, 공학적으로 도심에 고층고밀 주거지를 개발하는 것이 가능하다고 해도 도로나 상하수도 같은 도시기반시설을 꼼꼼히 따져보지 않으면 부작용을 낳을 수 있다”고 지적했다.

김지섭 기자 onion@hankookilbo.com