"부동산 거품 우려? 아직 상승여력 남았다" [fn이사람]

부동산 투자 전문가
봉원석 이베스트證 IB사업부 대표
'유동성 과잉' 시장 고려할때
금리 상승에도 충격 덜할 것

"국내 부동산 상승여력은 아직도 크다."

국내 부동산 투자 1세대로 꼽히는 봉원석 이베스트투자증권 IB(투자은행)사업부 대표(사진)는 최근 버블 논란에 휩싸인 부동산 전망에 대해 이같이 밝혔다. 그는 지난 20여년간 부동산 투자와 관련, 산전수전을 다 겪은 투자전문가다.

봉 대표는 "현재 과다한 유동성을 고려하면 부동산은 금리가 급격하게 오르지만 않으면 금리인상분에 대한 충격을 충분히 흡수할 수 있다"며 "급격한 부동산 가격의 하락 전환은 경제구조를 망가뜨릴 수 있는 만큼 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.

최악의 경우에도 정부 당국이 개입, 연착륙을 시도할 것이라는 시각이다. 코로나19로 경기부양이 필요한 상황이기 때문이다.

다만 상업용 부동산 투자에 대해선 조심스럽게 접근했다. 수요 대비 공급이 많아서다. 그는 "오피스는 지식산업센터가 준오피스로서 그동안 공급이 많이 됐다"며 "오피스의 가치가 제대로 높아지려면 현재 시점에서 기업들이 확장되고 종업원 수가 늘어나는 건이 관건이다. 상가는 코로나19 영향으로 임대가 어려워졌다"고 설명했다.

공공임대주택을 통한 주택공급은 현실적으로 어렵다고 봤다. 주택을 건설할 부지 확보가 쉽지 않아서다.

그는 "정부에서 모델로 제시하는 싱가포르는 정부 소유 땅을 기반으로 공공주택 비율을 75%까지 늘릴 수 있다"면서 "그러나 우리나라는 해방 후 유상몰수 유상분배 원칙으로 대부분이 개인 토지"라고 말했다. 이어 "정부가 기존 토지를 거둬들이기 위한 매수가격이 형성되기 어려울 뿐만 아니라, 정부의 토지 수용 시 유동성이 시중에 풀리는데 그 유동성이 고스란히 부동산 구매에 쓰여 오히려 부동산 가격 상승을 이끌 수 있다"고 강조했다.

연기금의 임대주택 투자도 한계가 있다고 지적했다. 공공성을 고려할 때 적정 임대료를 받기 어려워서다.

그는 "원가 대비 괴리가 있는 부족분을 채우려면 긴 시간이 필요하다"며 "운영수익률을 고려할 때 연기금의 임대주택 공급도 한계가 있을 것"이라고 봤다. 이어 "한국의 상황에서 싱가포르 방식으로 임차주택 공급을 확대하려면 새로운 다른 방식의 부동산금융 모델이 도입돼야 한다"고 강조했다.

그는 부동산금융팀을 2004년 증권사 최초로 만들었다. LG투자증권 부동산금융팀장을 거쳐 미래에셋대우 IB2부문 대표(부사장)까지 지내는 동안 수많은 부동산에 투자했다.

대표적인 성과로는 헌인마을 도시, 힐스테이트 청량리역 미주상가, 씨애틀호텔, 영종도 한상복합, 종로 제일병원 부지 등 개발사업이 꼽힌다. 여기에 홈플러스 본사 및 강서점 세일즈앤드리스백(자산매각 후 재임차) 등 자산유동화에서도 성과를 보였다.

2003년 프로젝트파이낸싱(PF) 기반 공모 자산유동화증권(ABS) 발행도 그가 길을 만든 사례다. 신용등급을 부여해 준회사채로서 기관투자자들의 투자 기회를 만들었다. 증권 시장으로 자금조달의 패러다임이 바뀌게 됐다는 평가다.

봉 대표는 "3년 내 증권사 IB '톱10'에 진입하는 것이 목표"라면서 "키맨을 확충하고, 투자 프로젝트를 발굴해 공격적인 투자에 나설 것"이라고 말했다.

ggg@fnnews.com 강구귀 기자