재건축초과부담금도 실거주 의무도 면제..공공정비사업 물꼬 틀까

[문재인 정부 부동산대책]2·4 도심 공급대책
공공 직접시행 정비사업 어떻게?

4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 변창흠 국토교통부 장관이 발표하고 있다. 사진공동취재단

정부가 4일 내놓은 공급 대책 가운데 ‘공공 직접시행 정비사업’은 서울 등 대도시의 재개발·재건축 등 기존 정비구역에서 주택 공급을 획기적으로 촉진하기 위한 방안이다.

서울과 광역시 등에는 교통 여건 등 주거 인프라가 양호한 재개발·재건축 예정지역의 신축 주택 수요는 커진데 반해, 조합 내부 갈등과 경제성 부족 등으로 사업 추진이 멈춰 있는 정비구역이 적지 않은 실정이다. 이런 곳에서 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업 시행자로 나서면 사업기간 단축과 함께 용적률 상향 등으로 수익성을 확 끌어올려주는 대신 그에 따른 개발이익은 주민과 공공기관이 배분할 수 있다는 게 정부의 구상이다.

정부는 이를 위해 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 ‘공공 직접시행 조합 정비사업’ 유형을 새로 도입할 계획이다. 이 사업은 조합이 아닌 공공기관이 토지소유권을 확보하고 높은 용적률을 적용받아 기존 대비 1.5배 이상의 주택을 지으면서 조합원 수익을 보장하는 게 특징이다. 기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기본 전제로 추진되지만 이 사업은 아예 공공기관이 주민동의를 얻어 토지를 사들여 직접 시행하게 된다. 사업 신청은 조합원이나 토지 등 소유자 과반의 동의로 가능하지만, 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받는 게 필수 요건이다. 이런 동의를 거쳐 정비계획이 수립되면 공공기관은 단독 시행자가 돼 현물선납과 수용 방식으로 땅을 확보하게 된다. 이때 조합원은 주택 우선공급권을 부여받고 장래 부담할 아파트값을 기존 소유자산(토지, 건물)으로 제공하면서 정산하는 방식이 이뤄진다. 조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가 수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다.

이렇게 되면 조합총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지자체 통합심의 등이 적용돼 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 앞당겨질 전망이다. 공공기관은 조합원 몫을 제외한 분양주택을 일반분양해 사업비를 충당하고, 임대주택 건설과 기부채납 등도 책임지게 된다. 용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적 상한 용적률의 120%까지 높일 수 있으며, 3종 주거지역 가운데 역세권 도로변은 준주거지역으로 상향해 용적률이 최고 500%까지 확대된다.

부동산 업계에선 공기업의 재개발·재건축 사업 직접시행 방식에 대해 ‘시장의 예상을 뛰어넘는’ 조처라고 평가하고 있다. 재건축의 경우 지난해 8·4 대책에서 제시된 ‘공공참여 고밀재건축’에는 없었던 재건축 초과이익환수 면제, 조합원 2년 거주 의무 배제 등 규제 완화 조처가 조합원들의 관심을 끌 것으로 예상된다. 여기에다 기존에 선정해놓은 시공사와 계약 승계, 매몰비용 보전, 필요시 층수제한(40층) 완화 등이 가능해진 것도 기존 정비사업 지역 주민들이 공공사업으로 선회할 가능성을 높이는 유인책이 될 것이라 분석하고 있다.

박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “그동안 재건축 사업 추진의 최대 걸림돌은 재건축 초과이익 부담금이었는데 공공 재건축 방식을 선택하면 이를 면제받게 돼 재건축 공급 ‘물꼬 트기’가 가능해질 것”이라며 “주민들의 반응과 의견 수렴 과정을 지켜봐야겠지만 재건축 초기 단계인 단지들은 개발 속도가 빠른 공공 방식을 선택할 가능성이 높다”고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr