"공급은 좋은데, 실현 가능?"..부동산 전문가들 진단은

서울의 한 부동산중개업소에 재개발 상담 관련 등의 내용이 적힌 모습 (출처-연합뉴스)

오늘(4일) 정부가 주택문제 해결을 위해 25번째 부동산 대책을 내놨습니다.

오는 2025년까지 83만 6천 호를 공급하겠다는 계획입니다.

수도권 61만 6천 호 가운데 서울에만 32만 호입니다. 지방은 약 22만 호입니다.

정부·지자체·공기업, 즉 '공공'이 주택공급 사업을 직접 주도합니다.

공공 시행을 통해 묶였던 규제를 풀고, 절차를 줄여 신속하게 진행하겠다는 계획입니다.

전문가들은 "공급 대책은 좋지만 실제로 실현이 가능하겠느냐"고 평가하면서 사후 대책이 미흡하다는 의견도 냈습니다.

이번 부동산 대책에 대한 Q&A입니다.

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안 브리핑'에서 취재진의 질문에 답변하고 있다. (출처-사진공동취재단)

Q1. 2025년까지 서울에 32만 호 공급, 실현 가능할까.

정부에서 2025년까지 패스트 트랙을 통해 공급하겠다고 했지만, 토지 소유자의 의사 결정, 수용의 과정 등을 종합적으로 봤을 때 현실적으로 어렵다. 일반적인 재개발 건축사업이 5~10년 정도 소요되고, 많게는 20년까지 가는 경우가 많다. (서진형 대한부동산학회장·경인여자대학교 교수)

토지소유주나 건물 소유주들이 다 허락해주면 기간 안에 할 수 있을 것으로 본다. 하지만 주민과 상인, 주민과 주민 사이 다툼이 있는데 '과연 공공이 해낼 수 있을까'하는 생각이 든다. (이명훈 한양대학교 도시공학과 교수)

시간 내에 추진하기는 쉽지 않다. 구체적으로 어디에 어떻게 개발하겠다는 것이 없다. 공급 대책은 매우 좋은데, 구체적인 내용이 없다. 주민 협조가 없으면 사업이 계획대로 추진될 수 없다고 생각이 된다. (권대중 명지대학교 부동산학과 교수)

Q2. 이번 대책으로 집값이 잡힐까.

지금 집값은 주택 공급이 부족하기 때문이다. 다른 하나는 유동성이다. 현금이 갈 곳이 없다는 것이 집값 상승에 한몫했다. 주택이 공급되면 매수 심리가 떨어질 수도 있지만, 유동성이 버티는 한 정부가 생각한 만큼 떨어지지 않을 수 있다. (이명훈 교수)

만약 모두 32만 개가 다 공급되면 집값은 안정화 될 것이다. 당장 주택 가격에 간접적 영향은 줄 수 있다. (권대중 교수)

단기적으로는 집값이 더 올라갈 것이다. 개발 호재로 땅값이 올라가기 때문이다. 장기적으로는 가능할지 몰라도 당장 입주 때까지는 힘들지 않겠나. 집값이 이미 꼭짓점이라 이번 대책 때문에 투기가 발생하기는 힘들 거라고 본다. 이미 너무 비싸다. (심교언 건국대학교 부동산학과 교수)

정부가 25번째 부동산 대책을 발표한 4일 남한산성에서 바라 본 서울 모습. (출처-연합뉴스)

Q3. 대책이 지속 가능하리라 보는가.

그동안 정부의 부동산 정책 실패 때문에 민심 동요와 이변을 가져오고 있다. 그러다 보니 (이번 대책은) 4.7 보궐선거와 총선을 앞두고 민심을 다잡기 위한 하나의 전략적인 부분도 있다고 생각한다. (서진형 학회장)

정권 혹은 대통령이 바뀌면 이전 대책은 보통 추진력을 잃는다. 설사 방향이 같다고 하더라고 지속적으로 진행되기는 힘들다고 본다. (심교언 교수)

Q4. 공공 개발 방식이 성공할 수 있겠는가.

토지소유자들이 자체 의사결정을 해서 사업을 하고 싶어하지, 모든 토지 소유권을 공공기관에 넘겨서 입주권만 받는 형태의 개발 사업은 선호하지 않을 것으로 본다. 민간은 조합원으로 사업의 모든 의사를 결정하지만, 공공은 조합원 자격이 아니고 입주권을 받기 때문이다. (서진형 학회장)

이번 대책은 개발 수익의 30%를 보장하겠다는 것이다. 그 이상은 정부가 가져가겠다는 건데 과연 참여를 하겠는가. 개발 이익이 있는 곳은 안 할 것이고 사업성이 없는 곳은 할 수도 있을 것으로 본다. (권대중 교수)

공공이 모든 걸 다 하겠다는 건 민간은 인정하지 않겠다는 것으로 비치기도 한다. 공공이 모든 걸 다 할 수는 없다. 전 세계적으로 그런 나라도 없다. 국가 개입만능주의가 사회 전체로 퍼지지 않을까 하는 우려도 있다. (심교언 교수)

서울의 한 부동산중개업소에 재개발 상담 관련 등의 내용이 적힌 모습. (출처-연합뉴스)

Q5. 이번 대책에서 긍정적인 부분은?

일단 공급 숫자를 많이 제시했다는 건 긍정적이다. 하지만 뜯어보면 민간과 같이 해야 하는 것들이 대부분이다. 토지소유주 등의 동의를 받고 진행해야 하는데 생각만큼 반응할지는 모르겠다. 개발 이익에 70%를 가져가고 30%를 주겠다는 건데 수긍하는 곳도, 수긍하지 않는 곳도 있을 것이다. (심교언 교수)

Q6. 이번 대책에서 우려되는 점은?

투기가 가장 우려된다. 아직 어디로 할지 정하지 않았기 때문에 개발 가능성이 있는 역세권 등은 투기 세력이 올 수 있다. 또 사후 대책이 미흡하다. 이주에 대한 대책도 없고 전·월세 대책도 없다. (권대중 교수)

기존 재개발보다 30% 이익을 내주겠다고 하는데, 기존 재개발 수익률을 누가 산정하고 검증할 수 있을지 모르겠다. (서진형 학회장)