"집값, 어떻게 결정돼?"..경제 구조와 집값의 관계, 전문가에게 물었다

[서울경제]

[편집자주] GTX나 지하철역이 생기면 우리 동네 집값이 오릅니다. 전세가격이 올라도 집값이 오른다고들 합니다. 이렇게 집값에 영향을 미치는 요인들은 다양한데요.

서울경제 부동산 매체 ‘부랜드’에서는 건설주택포럼 명예회장인 윤주선 홍익대학교 건축도시대학원교수와 함께 앞으로 7회에 걸쳐 ‘집값이 결정되는 요인’들을 분석해 볼 예정입니다. 도시계획 분야에서 명예의 전당에 오른 학자로 부동산 분야에 남다른 식견을 가지고 있는 윤 교수의 이론을 통해 ‘오르기만 하는 집값’의 비밀을 함께 풀어가는 시간을 가져보겠습니다.

사진=서울경제DB

수도권 아파트 가격 상승률과 매매수급지수가 역대 최고치를 또다시 경신했습니다. 여러 부동산 대책들에도 아파트를 매수하려는 수요가 멈추지 않는 모습인데요. 한국부동산원에 따르면 지난달 25일 기준 수도권 아파트 매매수급지수는 118.1을 기록하며 관련 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다.

이렇듯 '줄기차게' 오르기만 하는 우리 집값. 이 집값은 도대체 어떤 요인들에 영향을 받아 결정되는 걸까요?

근본적인 궁금증 해결을 위해 ‘2020 도시계획 명예의 전당’에 올랐으며 홍익대학교 건축도시대학원 부동산 개발 전공 주임교수로 있는 윤주선 교수를 찾아가 물었습니다.

윤 교수는 집값을 결정하는 요인을 총 7가지로 나눠 설명했습니다. 윤 교수가 설명한 요인 중 첫 번째는 경제 구조에 있었습니다.

다음은 윤 교수와 김흥록 건설부동산부 기자가 만나 나눈 문답입니다.

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김 : 경제 구조가 어떻게 집값에 영향을 미친다는 것인가요?

윤 : 경제 구조에는 거시경제가 있고 미시경제가 있어요. 수요와 공급 등은 미시 경제, 환율이라든지 이자율이라든지 이런 거는 거시경제에 속해요.

그런데 두 개가 영향을 받도록 돼 있는 것이죠. 예를 들어 환율이 우리나라에서 어떻게 되느냐는 그런 부분들, 이자율이 어떻게 되느냐라는 부분들, 수요 공급이 어떻게 되느냐에 대한 부분들, 또 수출 이런 환경이 어떻게 되느냐라는 부분들이 종합적으로 반영돼 나오는 결과가 지금 현재 여러분이 보고 계시는 집값이라는 것이지요.

김 : 환율 같은 거시 요인은 집값에 어떻게 반영이 되는 구조인가요?

윤 : 아이엠에프가 왜 왔는가? 아이엠에프 때 집값이 확 떨어졌잖아요. 토지공개념 학자들은 이렇게 얘기합니다. 아이엠에프가 온 게 부동산 소유자들의 투기 토지 독점 이런 것 때문에 왔다고 말이죠.

그런데 아이엠에프가 오게 된 배경이 그런 것에 있는 게 아니에요. 그 당시에 우리나라 소득이 얼마냐 하면 약 8,000달러 정도 됐는데 채 1만달러가 안 되잖아요.

하지만 김영삼 대통령은 우리나라가 OECD에 들어가는 게 자기 치적이라고 생각한 거예요. 그러니까 환율을 1만달러를 만들려면 우리나라 돈이 얼마가 돼야 해요. 800원. 계산 딱 나오죠. 800원대를 유지를 시킨 거예요. 원화 가치를 높인 거죠.

은행들은 달러를 다 팔고 비싸지는 원화를 갖고 있었던 거에요. 결국 우리나라에 달러가 없는 거죠. 달러가 없으니까 어떻게 됩니까 외환 위기가 닥쳤을 때 아시아에 닥쳤을 때 우리가 막을 수가 없었던 거죠. 미국에서 10만 불 주고 집 한 채 살 수 있는데 우리나라에서 10만 불 주고 집을 두 채 살 수 있다고 그러면 어떻게 하겠습니까. 우리나라의 투자가 이루어지겠죠.

김 : 환율은 임의로 정책 등을 통해 조절해서는 안된다는 말인데요. 임의로 조절을 시도했을 경우 어떤 현상이 빚어지게 되나요?

윤 : 우리나라는 정치인들이 나와서 그래요. 자기가 부동산 가격을 잡겠습니다. 그 정도만 얘기해도 좋은데 부동산 가격을 떨어뜨리겠습니다. 이렇게 얘기를 하는 거예요. 만약에 우리나라 현재 부동산이 가격이 많이 올랐잖아요. 그런데 만약에 어떤 분이 정책을 써서 2019년 가격으로 돌아간다면 우리나라 어떻게 될까요?

바로 일본의 '잃어버린 20년'이 와요. 왜냐하면 금융기관이 견딜 수가 없죠. 돈을 빌려줬는데 받을 수가 없잖아요. 미국의 리먼 브라더스 사태라든지 이런 걸로 번지는 거니까 집값을 떨어뜨린다는 것은 굉장히 어려운 얘기고 집값의 가격차가 올라가 벌어지는 거 이거를 어떻게 막을 것인가 그런 쪽으로 정책을 잡아야 하는 거예요.

김 : 환율 등 경제 구조 요인을 임의로 건드려 집값에 영향을 준 사례가 해외에도 있나요?

윤 : 1929년도에 세계대공항이 있었잖아요. 1933년도에 미국 의회에서 어떤 법을 통과시키느냐 하면 '글래스-스티갈법'을 통과시켜요. 그 법안이 뭐냐 하면. 상업은행은 상업적 업무만 투자은행은 투자 업무만 해서 돈들이 섞이지 않도록 규제를 한 법안이에요.

그런데 세계 경제가 그 후에 어떻게 됐습니까. 눈부시게 발전했잖아요. 발전해서 2008년도까지 세계 경제는 위기가 없었어요. 중간 중간에 걸프전이라든지 또 석유 파동 이런 것에서 출렁출렁을 했지만 이렇게 그냥 하루아침에 곤두박질치는 정체는 없었거든요.

하지만 미국에서 클린턴 대통령이 선출된 후 많은 것이 바뀌었죠. 대통령이 바뀌자마자 '글래스-스티갈법'에 대한 공격이 이어졌어요. '법안이 너무 고대적인 법안이다' 등 엄청난 비난이 이어졌죠. 이런 비난은 규제를 해당 법안에 대한 규제를 완화시켜 부를 창출하기 위한 은행들의 노력 때문이었습니다.

결국 클린턴 대통령이 그걸 받아들입니다. 돈을 이제 상업은행과 투자은행이 돈을 함께 빌려주게 되니 유동성이 엄청 풍부해진 상태가 됐는데요. 거기다 화염병을 던지는 사건이 발생하게 됩니다. 그게뭐냐 하면 '닌자법'이라는 거에요. 닌자는 뭐냐 하면 'NO INCOME NO JOB OR ASSET'. 닌자법은 모든 국민이 집을 한 채씩 갖게 하겠다는 클린턴 대통령의 생각이 반영된 법안인데요. 소득이 없더라도 주택 구입을 할 수 있는 자본 지원을 가능케 한 법이랍니다. 이렇게 쌓인 버블이 폭발해 버린 것이 바로 2008년 세계를 휩쓸었던 '글로벌 금융 위기'였죠.

김 : 유동성 장세는 현재 시장에 얼마나 영향을 미치고 있다고 보시나요?

윤 : 유동성이 많기 때문에 가격이 올라간다는 것은 아주 미미한 요소를 부각시키기 위해서, 특히 정치를 하기 위해서 한다고 보는 거예요. 유동성이 너무 많기 때문에 집값이 올라가니까 이자를 올려야 된다 이렇게 얘기를 한다는 거죠.

그런데 그거는 요인 중에서 따지면 한 20% 정도? 그것보다 중요한 것은 수요와 공급이죠. 예를 들면 이자가 되게 싸요. 엄청 싸서 그냥 빌려준다고 보자고요.

그러면 내가 돈을 많이 빌려도 소득으로 갚을 수 있으니까 많이 빌릴 거 아니에요. 많이 빌렸는데 공급이 넘쳐요. 수요는 별로 없고. 그럼 살까요 말까요. 안 사죠. 그런 거죠. 그러니까 그것이 주택 가격에 미치는 요인이 크다고 얘기하는 건 아니에요.

김 : 공급은 조정해야 하지 않습니까. 이제 서울에서 새 아파트가 나올 게 점점 줄어들 것이다. 그거에 대한 우려가 집값에 많이 영향을 미쳤다 이런 얘기를 좀 많이 나오는 이야기들이잖아요.

정부가 유동성 지원을 자금 지원을 해 주는 수요적인 측면이고 공급적인 측면은 정부가 늘리고 해야 하니까 우리나라 100만호, 수도권 200만호 정도 공급정책이 그렇지 않았습니까?

윤 : 그렇죠. 그러니까 공급 정책을 해야 한다는 어떤 순간적인 정책이 아니고 '공급과 수요'를 시장에서 조율하도록 해야 하는 거죠.

제가 하는 얘기는 뭐냐 하면 이번에 공급이 부족하니까 '200만호 지어'라고 해서 200만호를 막 짓고 또 수요가 너무 많으니까 '수요를 옥죄'라고 해서 금리를 올리면 안된다는 것이죠.

공급이 부족한 건 누구보다도 시장이 알죠. 수요가 많다는 거 시장이 알죠. 시장에 조절을 맡겨야 한다는 거죠.

/이종호 기자 phillies@sedaily.com, 정현정 기자 jnghnjig@sedaily.com