'재초환 면제' 당근 주고 공공개발..토지주 불참땐 물량 차질 [2·4 공급대책]

'변창흠식 해법' 가능성과 과제
최대 관심사 '대상지' 특정 안해
구체적 단지·신규 택지 추가 발표
최근 공공재개발 흥행으로 자신감
"땅 소유자 의사가 전적으로 우선
우선입주권 등 파격 인센티브
예상한 물량 달성 무리 없을 것"

이번 대책에는 최대 관심 사안인 구체적 공급 대상지는 특정되지 않고 공급 방식만 포함됐다. 정부는 공공개발 정비사업 입지와 신규 택지는 상반기 중 별도 발표하겠다고 예고했다.

이는 토지주, 조합원이 개발을 결정해야만 정부가 발표한 물량 공급으로 이어질 수 있다는 얘기다. 특히 신규 택지 지정이 불가능한 서울에서는 대다수 정부 추산 공급물량이 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업에 할당된 만큼 땅주인이 개발을 결정해야 공급물량이 풀리는 구조적 한계를 숙제로 던졌다.

■'공공'과 '재초환·의무거주' 맞바꿀까

4일 발표된 2·4 공급대책에는 '공공 직접시행 정비사업'이라는 새로운 개발방식이 들어갔다. 이는 주민 동의를 거쳐 LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 방식이다. 현행 제도에서 재건축초과이익환수와 의무거주기간을 줄여주는 대신 공공이 개발해 투기를 막는 시스템이다. 이를 통해 서울 32만3000가구 중 9만3000가구를 확보할 방침이다.

정부 발표에 따르면 서울시 권역별 우선추진이 검토되는 구역은 동남권 25곳, 동북권 9곳, 도심권 10곳, 서북권 1곳 등 총 67곳이다. 다만 구체적인 단지명 등은 공개되지 않았다. 국토부 김흥진 주택토지실장은 "참여 의사를 밝힌 조합이나 정비구역은 아직 없다"고 전했다. 김 실장은 "공공 직접시행 정비사업은 처음 발표했기 때문에 아직 검토하는 조합이 있지 않다"며 "주민들과 조합이 기존 공공재건축·재개발 방식과 공공직접시행방식 중 어느 방식이 필요한지 결정할 것"이라고 말했다.

다만 빠른 전개를 위해 국토부는 우선 추진 검토대상 사업지를 선정해 놓은 상황이다. 김 실장은 "우선 추진 검토 구역들은 노후도가 심하고 현재 방식으로 사업 추진 불가능한 곳들을 개략 검토한 것으로, 특정 단지를 대상으로 우선 사업하겠다는 게 아니다"라며 "이번 사업은 전적으로 토지 소유자 의사가 우선이다. 공공주도 방식에 참여하겠다고 의사를 결정하면 사업 추진이 가능하다"고 말했다. 주로 뉴타운 해제지역이 거론되는 것으로 알려졌다. 이번에 입지가 발표되지 않은 26만3000가구 규모의 신규 공공택지 등을 담은 후속 대책은 상반기 중 발표된다. 김 실장은 "신규 공공택지 부분은 지자체와 협의가 완전히 끝난 후에 발표해야 하기 때문에 오늘 발표하지 못했다"면서 "절차를 좀 더 거쳐야 하는 지역도 있어서 상반기 중 두 세 차례로 나누어서 발표할 예정"이라고 덧붙였다.

■'공급량=추정치'인 점은 한계

정부의 야심찬 공급계획이 실현될지는 미지수다. 국토부는 '보수적'으로 잡았다고 하지만 여전히 토지주의 참여를 '기대'해 추산한 물량이기 때문이다.

사업유형별로 정비사업은 지구 지정을 가정했고 역세권이나 저층주거지, 준공업지구는 개발 가능한 지역을 뽑아 적정 용적률, 공급 가능한 물량을 추산해 주민동의율을 최소 3%에서 최대 15% 범위 내에서 설정했다. 국토부 관계자는 "참여면적을 매우 보수적으로 계산했다"며 "우선입주권, 재건축추가부담금 미부과 등 인센티브가 충분하기 때문에 저희가 예상한 물량을 달성하는 데 큰 무리는 없을 것으로 본다"고 말했다.

정부가 자신만만한 이유는 최근 시행한 공공재개발 시범사업 결과가 깔려 있다. 최근 공모에서 당초 예상보다 많은 70여곳의 사업지가 관심을 보였고, 특히 뉴타운 해제 지역도 여러 곳 신청하는 등 사업이 무산됐던 지역의 참여가 두드러졌다.

전문가들도 신중한 기대감을 내비치고 있다. 양지영 리얼투데이 소장은 "이번 대책은 공공주도로 하되 사업장들에도 인센티브 등 혜택을 준 부분은 긍정적이나 민간 참여를 유도함으로써 효율성을 더욱 높여야 할 부분도 필요하다"고 말했다. 도시와경제 송승현 대표는 "짧은 임기 내에서 해결하기는 어려울 것으로 보인다"며 "시장에서 긍정적 시그널을 지속적으로 주지 못한다면 토지가격만 상승시키는 부작용도 발생할 수 있다"고 말했다.

psy@fnnews.com 박소연 기자 김나경 인턴기자