4년 만에 '실패' 시인..25번째 부동산대책 효과 볼까? [뉴스분석]

언제 어디에다 짓는지도 몰라.. 실효성 의문
개발 가능한 83만가구 합쳐 발표만
"아이디어 수준.. 실체없는 대책" 비판
토지 소유주와 협의 등 '산넘어 산'

정부가 25번째 부동산 대책을 발표한 4일 서울 한 부동산중개업소에서 공인중개사가 관련 뉴스를 보고 있다. 연합뉴스

문재인정부 사상 최대 물량인 83만호의 신규 주택을 공급하는 내용을 담은 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(2·4대책)이 4일 발표됐다. 그동안 규제를 통한 수요 억누르기에 집중했던 정부가 뒤늦게라도 ‘공급을 통한 집값 안정’으로 정책방향을 선회한 점에서 의미가 있다. 지난 4년 내내 “공급은 충분하다”고 항변하던 정부가 25번째 대책에서 정책 실패를 사실상 시인한 것이다.

이번 정책은 방향이 옳지만 한계가 있다. 계획에 포함된 물량 대부분이 관련 지방자치단체·토지 소유주 등과 협의를 거쳐야 가능하다. 지금의 ‘아이디어’ 수준으로 실효성이 있을지 의문이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 직접 시행사로 참여하는 공공개발 방식을 도입, 평균 13년 걸리던 사업을 5년 내에 사업을 완수한다는 계획은 주택공급 속도는 높일 수 있지만 ‘관제개발’, ‘사유재산침해’ 등의 논란을 부를 것으로 예상된다.

정부는 이번 2·4대책에서 공공 재개발·재건축, 역세권 개발 사업, 신규 택지조성 등을 통해 전국에 83만6000호의 주택을 공급하기로 했다. 서울에선 32만3000호가 공급된다. 도심지 역세권·준공업지역·저층주거지에 대해 정부가 직접 지구지정을 하고 공공기관이 주도하는 공공주택 복합사업 등이 핵심이다.

그동안 정부는 ‘부동산 투기 세력과의 전쟁’ 등을 언급하며 금융과 세제, 공급 규제 등을 총망라해 시장을 옥죄었다. 부족한 주택 공급과 넘치는 수요를 인정하지 않고 시장을 투기판으로만 본 것이다. 이는 매매·전세가 동반 상승, 지역별·상품별 풍선효과 발생, 자산 격차 확대라는 부작용만 낳았다. 최근 4년여간 아파트 실거래가격은 전국 22.1%, 수도권 39.9%, 서울 68.3% 상승했다. 제주를 제외한 15개 시·도에 걸쳐 조정대상지역이 생겼다.

뒤늦은 공급확대 정책마저도 여러 문제를 안고 있다는 평가다. 이날 발표된 83만6000가구는 개발 가능한 가구수를 모두 합친 것에 불과하다. ‘실체가 없는 공급 대책’이라는 말이 나온다. 83만6000호 공급 계획도 ‘부지확보’를 기준으로 했다. 2025년까지 주택 분양을 하겠다는 게 아니다. 실제 분양으로 이어지려면 그보다 더 오랜 시간이 예상된다. 시장이 단기 공급계획으로 필요성을 제기한 민간 재건축·재개발 등에 대한 규제완화도 전혀 반영되지 않았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제완화가 아닌 공공정비사업 위주의 인센티브에 선별 집중된 데다가 부동산 및 건설업 공급 특성상 착공과 준공까지 시간적 간극이 불가피해 집값 상승폭을 둔화하는 정도로 효과가 제한될 가능성이 있다”고 말했다.

앞으로 풀어야할 숙제도 많다. 관련 법 개정과 국회, 부처, 지자체 간 협의가 순조로울지 의문이다. 더불어민주당과 정부는 이날 오전 당정협의를 열고 올해 상반기 중 이번 주택 공급대책을 위한 모든 입법 절차를 마무리한다는 데 의견을 모았다. 도시 및 주거환경정비법과 공공주택특별법, 빈집 및 소규모주택 정비 특례법, 도시재생 활성화 및 지원 특별법 등을 손봐야 한다.

나기천·이동수 기자, 세종=우상규 기자 na@segye.com