'공공'만 213번 언급한 정부..땅소유자 의향 확인조차 안해

25번째 부동산 대책 '변창흠표 공공개발' 따져보니
역세권·준공업지역 개발 등
주택공급 총력 기울이는 정부
후암 등 서울 222곳 개발 검토
노후도·사업성 따져 최종 선정
'공공'만 213번 언급한 정부
민간은 배제, 재산권 침해 우려

◆ 2·4 주택공급대책 ◆

4일 문재인정부의 25번째 부동산 대책이 발표된 가운데 `역세권 고밀 개발` 유력 후보지로 거론되는 서울 용산구 서울역 동측 동자동 후암1구역 1획지 일대 전경. [한주형 기자]

정부가 내놓은 새로운 도심 개발 모델은 '공공이 직접 사업을 주도하는 재개발·재건축'을 목표로 삼고 있다. 공공의 역할을 최대화해 가능한 모든 방법을 동원해 공급하겠다는 의지를 표현했다.

그러나 계획대로라면 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사)의 권한과 책임이 지나치게 커진다. 또 실제 집이나 땅을 가진 소유주들 권익이 제대로 반영될지 모른다는 우려도 나온다. 4일 정부의 공급 대책 발표 원문에는 '공공'이라는 단어가 213회 등장했다. '민간' 41회에 비해 무려 5배 이상 많이 쓰였다. 이날 발표에서도 공공 중심으로 주택 공급을 추진하겠다는 정부의 정책 기조가 꾸준히 유지된 것으로 평가된다. 국토교통부가 발표한 주택 공급 대책의 핵심은 '공공이 주도하는 새로운 개발사업 모델'을 제시한 데 있다. 특징은 민간이 아닌 LH와 SH공사 등 공공기관이 재개발·재건축 사업의 주체가 되는 점이다.

공공 주도로 이뤄지는 '공공 직접시행 정비사업'을 통해 13만6000가구, 공공이 주도하고 민간 사업자를 참여시키는 '도심 공공주택 복합사업'을 통해 19만6000가구를 공급한다는 계획이다. 공공택지 26만3000가구까지 합하면 정부가 2025년까지 용지를 확보하겠다고 공언한 전국 83만6000가구 대부분을 공공 주도로 짓겠다는 것이다.

실제 도심 지역에는 대형 건물과 소형 건물이 혼재해 있고 도로에 접한 건물과 이면에 위치한 건물 소유주 간 이해상충이 나타나며 장사가 잘되는 가게와 안되는 가게, 개발비 부담 능력이 없는 토지주 사이의 갈등이 존재한다. 이 같은 조합원들이 모인 조합은 이해관계 충돌로 10년이 넘도록 첫 삽도 뜨지 못하는 개발사업장이 즐비하다.

국토부는 이를 인센티브를 주면서 공공이 개입해 해결하겠다는 것이다.

구체적으로 역세권·준공업·저층 주거지 등에서 실시되는 '도심 공공주택 복합사업'은 용적률을 1단계 종상향해주거나 법정 상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해준다. 특별한 이유로 종상향이나 법정 상한 용적률을 적용하기 곤란한 곳은 종전 가구 수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수 제한도 완화해준다.

이 경우 조합 총회나 관리처분인가 절차가 생략되고 지방자치단체 통합심의 등이 적용된다. 국토부 관계자는 "기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내에 끝날 수 있다"고 주장했다.

정부는 '도심 공공주택 복합사업'을 추진하기 위해 여당과 법을 개정해 3년 한시로 추진할 계획이다. 정부가 예정지구로 지정하고 1년 이내에 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고 신속인허가(패스트트랙)를 가동해 사업을 일사천리로 진행하게 된다.

또 다른 경로인 '공공 직접시행 정비사업(재개발·재건축)'은 조합원 과반수 요청만으로 정비사업에 착수할 수 있고, 조합 총회와 관리처분인가 절차를 생략해 사업 기간을 대폭 단축한다. 서울과 수도권 재개발·재건축 사업장이 모두 대상이다.

정부는 공공 개발 사업 참여 우선 추진 검토 구역으로 서울 222곳을 선정했다. 노후·슬럼화된 지역이나 면적이 크고 소유 구조가 단순해 사업 여건이 우수한 지역, 신설 사업을 통해 주거환경 개선이나 주택 공급 효과 등이 큰 구역이다. 서울시 용산구 후암1구역 1획지 등도 여기에 포함된다.

문제는 지나친 공공 주도는 조합원들의 재산권 침해 등 부작용 또한 강하다는 점이다. 정부는 "공공이 주도하는 사업장의 토지 소유주들은 기존 자산 소유권을 공기업에 넘기고 우선공급권을 부여받도록 할 것"이라고 발표했다. 조합원들이 소유권을 한데 모아 공공기관에 주면 의사결정 속도가 빨라지고 일관성 있게 사업을 진행할 수 있다. 반면 공공기관이 주인이 되는 격이기 때문에 자산을 다 넘겼다가 LH 등 공기업이 소유주들의 이해관계와 전혀 다른 사업을 진행하면 낭패를 볼 수 있다. 한 민간 건설사 관계자는 "조합이 똘똘 뭉쳐 사업을 진행해도 민간 건설 업체인 시공사와 분쟁이 자주 나는 게 정비사업인데, 여기에 또 다른 이해관계자인 공기업까지 뛰어들면 그 복잡한 이해관계를 조정하는 건 불가능하다"고 말했다.

[김동은 기자 / 유준호 기자]

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