"역세권 용적률 완화 조치는 단기적으로 집값 자극 우려"

부동산 전문가 긴급진단
주민 참여 끌어내는게 관건
초과이익환수 면제 긍정적

◆ 2·4 주택공급대책 ◆

부동산 전문가들은 정부가 4일 내놓은 주택 공급 대책에 대해 "획기적인 물량으로 계획대로 실행된다면 중장기적으로 시장 안정에 효과가 있을 것"이라고 평가했다.

공공이 직접 재건축·재개발 사업을 시행하면서 재건축초과이익환수제(재초환)나 재건축 조합원 2년 실거주 의무를 면제해주기로 한 것도 기존 규제를 과감하게 바꾼 것이라며 긍정적으로 봤다. 다만 정부 계획대로 재건축 단지와 재개발 조합들이 얼마나 공공 직접시행 정비사업에 참여할지가 관건이라고 지적했다.

이날 권대중 명지대 부동산학과 교수는 대책 발표 직후 "서울에 32만가구 공급은 지금까지 해본 적 없는 획기적 대책"이라며 "계획대로 공급된다면 중장기적으로 부동산시장 안정화에 효과적일 것"이라고 말했다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "시장 예상을 뛰어넘는 충분한 물량"이라며 "즉각적 효과를 보긴 어렵지만 심리적 안정을 기대할 수 있을 것"이라고 평했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 입장이 기존과는 많이 바뀐 것 같다"며 "재건축초과이익부담금을 부과하지 않겠다고 한 점이 특이한데 여기에 시장이 반응할 가능성이 있다"고 평가했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 "중장기적 계획이라 즉각적 효과는 제한적일 것"이라면서도 "재건축·재개발에 공공이 개입해 신뢰성을 높이고 사업 진행 속도를 높이는 것은 긍정적"이라고 말했다. 과거 조합 중심 민간 재건축·재개발은 비전문성으로 인한 분쟁 등으로 사업이 지연되고 투명성이 부족했는데 공공이 개입하면 속도와 신뢰성 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 평가다.

전문가들은 그러나 서울의 32만가구 공급이 실현되려면 재건축 단지와 재개발 조합들의 참여가 관건인데, 주민 설득이 쉽지 않을 것으로 봤다. 권 교수는 "용적률 완화는 정부가 충분히 할 수 있는 일이지만, 공공 직접시행 정비사업을 위한 주민 설득이 관건"이라고 강조했다. 심 교수는 "실현 가능성은 비관적"이라면서 "5층에서 잘 살고 있는데 바로 옆에 고층 건물이 빽빽하게 들어선다면 인근 주민들의 반발이 거셀 수 있다"고 했다. 박 위원도 "이번 대책의 핵심은 공공 재건축인데 기존 소유주들이 본인들의 기득권을 포기하고 참여할지가 관건"이라며 "민간 참여를 어디까지 이끌어낼지가 이번 정책의 성패를 좌우하는 바로미터가 될 것"이라고 말했다. 그는 "임대주택 비율도 높은 편이라 강남 주요 단지들의 참여 가능성이 낮다"면서 "역세권 개발 예정지의 경우 개발 기대감으로 입주권을 받지 못하더라도 주택값이 상승할 수 있다"고 했다.

'3040' 고소득 중산층에게도 청약 기회를 주는 청약제도 개편은 긍정적으로 평가했지만 효과는 미미할 것으로 봤다. 분양가상한제가 존속하는 한 '로또 청약'을 노리는 수요자들 대부분이 청약에 뛰어들어 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 권 교수는 "서울에 청약통장 1순위 자격을 가진 사람이 330만명이나 된다"며 "취지는 좋지만 효과는 미미할 것"이라고 밝혔다. 박 위원은 "청약제도 개편은 이번 공급 물량에 국한된 것이긴 하지만 '패닉바잉'을 주도했던 젊은 층에게 기다려볼 만한 기회라고 인식돼 당장 매수에 나서기보다 관망할 가능성이 있어 시장 안정 효과를 약간 기대해볼 수 있다"고 했다.

전문가들은 2025년까지 전국에 83만가구 주택 용지를 확보할 수 있을지 실현 가능성에 비관적이었다. 권 교수는 "정책 방향은 밝혔지만 구체적인 공급 지역이나 내용은 없는 상태"라며 "정부가 하기에 달렸다"고 말했다. 박 위원은 "올해 얼마나 많은 단지와 조합들이 신청하느냐에 성공 여부가 달렸다"고 말했다. 송 부장은 "이번 공급 대책은 중앙정부의 계획이지 지방자치단체들과 협의된 결과라고 보기 어렵다"며 "다음 정권에까지 이어져야 하는 부분도 있어 변수가 많다"고 말했다.

[권한울 기자 / 정석환 기자]