'노후화' 기준으로 개발 대상 선정..50만가구, 민간 참여 관건

어느 곳에 어떻게 얼마나 공급되나

[경향신문]

변창흠 국토교통부 장관이 4일 정부서울청사 별관 강당에서 ‘공공주도 3080플러스 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’(2·4공급대책)을 발표하고 있다. 사진공동취재단

공공복합 19만여가구·공공정비 13만여가구가 핵심
용적률 상향·초과이익부담금 면제 등 각종 규제 완화
20~30% 공공임대 등 조건에 얼마나 참여할지 미지수

정부가 4일 발표한 전국 83만여가구 규모의 신규 공급대책(2·4 공급대책)은 철저하게 ‘공공주도’를 전제로 하고 있다. 그간 민간에 맡겨온 각종 주거정비사업을 공공이 가져와 개발을 하되 발생 이익 일부를 공공으로 환원하는 게 대책의 골자다. 이를 위해 기존에는 없던 ‘도심 공공주택 복합사업’ ‘공공 직접시행 정비사업’ 등을 새로 고안해내기까지 했다. 문재인 대통령은 지난달 11일 신년사에서 공급 방안을 놓고 “획기적일 것, 기대가 된다”고 언급하기도 했다. 정부 출범 후 진행 중인 ‘수도권 120만가구’ 공급계획과 합할 경우 문 대통령 임기 내 공급량은 200만가구를 훌쩍 넘게 된다.

공공택지를 제외하면 ‘도심 공공주택 복합사업’을 통해 공급되는 물량이 19만6000가구로 가장 많다. 공공택지 물량이 없는 서울의 경우 공공 복합사업 물량이 11만7000가구로 전체(32만3000가구)의 36%를 차지한다. 정부가 향후 3년간 한시적으로 도입하는 공공 복합사업은 현행 정비구역 요건이 충족되지 않는 지역이라도 정부가 지구 지정을 하면 개발이 가능하다.

대상 지역은 도심 역세권(5000㎡ 이상), 준공업지역(5000㎡ 이상), 저층주거지(1만㎡ 이상) 등이다. 김흥진 국토교통부 주택토지실장은 “대상지는 일정 수준의 노후 요건은 갖춰야 한다”며 세부 기준은 추후 마련하겠다고 말했다.

사업지로 선정되면 역세권의 경우 준주거지역으로 용도가 상향되는 등 최대 700%까지 용적률이 올라간다. 저층주거지도 현 200~250%인 용적률이 용도 상향 여부에 따라 최대 500%까지 올라가는 등 많은 인센티브가 제공된다. 대신 전체 공급 물량의 70~80%를 공공분양(토지 소유주 우선분양 포함), 나머지 20~30%를 공공임대 등으로 공급해야 한다.

대상지 선정은 거주 주민 혹은 민간 건설사 등의 제안으로 정부가 ‘예정지구’로 지정하면 주민 동의 절차를 거치게 된다. 예정지구 지정 1년 이내 전체 토지 소유주의 3분의 2 이상(면적 기준 2분의 1 이상)이 동의해야만 사업이 확정된다. 사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 단독 혹은 공동 시행사로 참여한다. 국토부는 “공공이 참여할 경우 토지 소유주들 스스로 사업을 추진할 때보다 10~30%포인트가량 높은 수익률을 보장하겠다”고 밝혔다. 사업을 통해 발생하는 개발이익은 토지 소유주 추가 보상, 세입자 및 영세상인 지원, 생활시설 확충 등에 쓰이게 된다.

2·4 공급대책 중 전국적으로는 13만6000가구 규모지만 서울에선 공공 복합사업 다음으로 많은 9만3000가구가 ‘공공 직접시행 정비사업’으로 공급된다. 민간 재개발·재건축 사업을 해당 조합이 아닌 LH 등 공기업이 직접 시행하는 방식으로 이 역시 신설된 제도다.

기존 조합들이 공공 시행에 대한 거부감을 갖는 점을 고려해 참여를 유도하기 위한 ‘파격 카드’가 제시됐다. 공공 정비사업을 할 경우 현행 민간 재건축에 적용되는 규제가 대부분 완화된다. 재건축초과이익부담금이 면제되고, 지난해 신설된 ‘2년 의무거주 요건’도 적용받지 않는다. 토지 소유주가 우선공급을 신청하고 공공에 토지를 현물로 선납하면 양도세 면제 혜택도 주어진다. 사업지역 자체에는 ‘용도지역 1단계 종상향’ 또는 ‘법적 상한 용적률의 120% 상향’이 적용되고 각종 도시건축 규제도 완화된다.

공급 물량 70~80%의 공공분양 등 공급 방식 규정, 개발이익 공유 등은 공공 복합사업과 동일하다. 신청은 조합원 2분의 1 이상 동의가 필요하고, 적정성 검토를 통과하면 해당일로부터 1년 내 조합원 3분의 2 이상 동의를 받아야 확정된다.

공공 정비사업의 경우 정부가 지난해 ‘8·4 공급대책’으로 내놓은 공공재개발·재건축과 대상지가 겹친다. 국토부는 “해당 조합에서 공공재개발·재건축을 할지 공공 정비사업을 할지 선택해 신청할 수 있다”고 밝혔다.

2·4 공급대책은 신규 공공택지 물량(26만3000가구) 및 신축매입 물량(6만가구) 정도를 제외하면 50만가구 이상을 민간 소유의 부지에서 조달해야 한다. 부동산 업계는 얼마나 많은 민간 참여가 이뤄지느냐에 따라 사업 성패가 갈릴 것으로 전망하고 있다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com