2·4 대책 따라 개발사업 급증 전망..'기존주택 멸실 증가' 대책 있나?

83만6000호에 이르는 주택 공급안이 등장했다. 사진은 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 열린 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑'에서 질문에 답변하는 모습. /사진공동취재단

국토부, 주요 Q&A 발표…"사업지별 이주시기 조정 계획"

[더팩트｜윤정원 기자] 정부가 4일 총 83만6000호에 이르는 주택 공급안을 발표했다. 정부는 역대 최대 수준 공급 대책임을 강조하지만 국민들은 그간 공급물량이 충분하다고 주창해온 정부가 뒤늦게 공급대책을 발표하는 데 의구심을 품고 있다. 모든 게 '공공' 주도로 이뤄지는 데 대한 불만도 상당하다.

다수의 개발사업이 속도를 낼 것으로 보이는 가운데 기존주택 멸실 증가와 전세난에 대한 우려도 확산하는 모습이다. 국토부는 국민들의 이같은 걱정을 덜기 위해 이날 대책과 함께 Q&A 자료도 내놨다. 아래는 주요 질의응답 내용이다.

Q. 그간 공급이 충분하다고 했는데 공급대책을 발표하는 이유는 무엇인가.

A. 문재인 정부 들어 주택 공급은 전국, 수도권, 서울 모두 역대 최고 수준이다. 전국 기준으로 주택은 54만6000호, 아파트는 41만1000호 공급됐다. 수도권은 주택 28만1000호, 아파트 20만1000호, 서울은 주택 7만6000호, 아파트 4만4000호가 풀렸다. 여기에 3기 신도시 등 수도권 30만 호 공급, 5·6, 8·4 대책 등 다양한 주택공급 확대방안을 이미 마련해 추진 중이다.

다만, 그간 공급기반 확충에도 불구하고 유례없는 초저금리와 급격한 가구 수 증가에 대응하기에는 한계가 있다. 이에 실수요 보호 투기수요 근절 등 정책 기조를 유지하면서, 도심 내 우수 입지에 부담 가능한 가격의 품질 좋은 주택을 충분히 공급하는 내용의 이번 대책을 발표하게 된 것이다.

Q. 그간 본격적인 도심 공급방안을 마련하지 않았던 이유는 무엇인가.

A. 이미 12·16, 5·6, 8·4 대책 등을 통해 도심 내 유휴부지를 활용하는 공급방안을 제시했다. 하지만 그간의 공급방안은 국공유지 활용이 중심적이었으며, 역세권 준공업지역 활용은 시범사업 성격으로 추진된 것이 사실이다. 이번 대책은 취약계층에 대한 철저한 보호를 전제로 주택공급에 대한 책임자 역할을 대폭 강화했다. 공공 주도의 개발 절차로 사업을 신속히 진행할 수 있으며, 토지주에게 충분한 인센티브를 제공하면서도 개발이익 공유를 통해 세입자 상인 내몰림 방지, 인프라 확충 등이 가능하다.

Q. 민간 재개발·재건축 규제를 완화하지 않고 공공이 나서는 이유는 무엇인가.

A. 정비사업은 도시계획 주거환경에 영향을 미치는, 공공성이 강한 사업이다. 그러나 소유주 중심의 '조합' 방식으로 진행되면서 개발 이익이 사유화됨에 따라 과도하게 투자 대상으로 활용됐다. 이번 대책을 통해 공공이 직접 시행하는 새로운 모델이 적용되면 투기수요 유입 억제가 가능하며, 사업을 신속히 진행하고 세입자 상인의 내몰림 등 기존 정비사업의 부작용을 완화할 수 있을 것으로 보인다. 도심 내 가용부지에 대해서도 공공이 직접 시행자로 나서 대량의 주택이 공급 가능할 것으로 기대된다.

국민들은 문재인 정부 25번째 부동산 대책을 두고 다소 마뜩잖다는 반응을 보이고 있다. /더팩트 DB

Q. 수용방식의 사업 추진은 사유재산에 대한 지나친 침해 아닌가.

A. 도심 내 부담 가능하고 품질 좋은 주택을 신속한 공급하기 위해 특단의 대책으로 수용방식을 활용하되 정당하게 보상하는 것이 골자다. 조합원에게 기존 기대수익률보다 10∼30%포인트 높은 추가수익을 보장하고, 조합 총회 등의 절차가 생략되는 등 조합 방식에 비해 인허가 절차를 대폭 간소화했다.

보상과정에서 사업에 동의한 원주민들에게는 수용에 따른 보상으로 신축주택에 대한 우선공급권을 부여하고, 장래 부담할 신축 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납한다. 사업에 동의하지 않은 원주민, 대책발표 이후 매수자·지분쪼개기 한 자에는 토지보상법의 기준에 따라 현금보상을 실시한다.

Q. 이번 대책 물량이 실제 공급되기까지 장시간 소요될 것으로 보인다. 현재의 과열된 시장 상황에 대응하기 어려운 것 아닌가.

A. 시장에 충분한 물량이 저렴한 가격으로 지속 공급될 것이라는 신뢰가 형성된다면 현재의 과열된 매수세가 완화되고 시장이 안정될 것으로 기대한다. 아울러, 금번 대책을 통해 단기 공급이 가능한 비주거 리모델링, 신축 매입약정 등도 추가 확보한 상태다. 불필요한 건축·도시규제 완화를 통해 단기 공급 가능한 연립, 다세대 등 비아파트 공급 여건도 개선될 것으로 본다.

Q. 다수 개발사업의 동시 추진에 따른 기존주택 멸실 증가와 이주 수요 집중에 따라 전세시장 불안이 가중될 것 같다.

A. 사업지별 이주시기를 조정하고, 인근 매입임대와 수도권 택지 등을 활용해 순환 정비에 나설 계획이다. 사업지 인근 매입임대와 3기 신도시‧공공택지 내 공공임대주택을 임시 거주지로 제공할 예정이다. 또 비주거 리모델링, 매입임대 확대 등을 통해 단기간에 주택 공급을 확충하고, 일부를 임시 거주지로 활용할 방침이다.

Q. 개발 사업으로 인해 집값 상승도 우려되는데.

A. 이번 대책에서만 서울 32만 호, 전국 83만 호가 신규공급된다. 3기 신도시 등 기존 공급계획 등을 포함 시 압도적 물량이 공급될 예정이다. 또한, 기존 방식과 달리 개발이익(토지주 보장분 제외)은 생활SOC 조성 등 공익사업 투입을 전제로 추진하므로 투기 가능성은 낮다.

개발 기대감이 형성될 경우 단기적 가격 상승을 우려할 수 있으나, 투기수요 유입 차단을 위해 대책발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산의 신규 매입계약을 체결한 자나 지분 쪼개기를 한 경우에 대해서는 우선공급권을 미부여하고 현금청산할 계획이다. 시장 상황을 면밀히 모니터링해 과열 우려 시에는 토지 거래허가구역 지정, 개발 대상지역에서 제외하는 등 과열 여지 역시 철저히 차단할 것이다.

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