"민간 규제완화 빠져 한계..청약 대기수요로 전셋값 오를수도" [2·4 주택 공급대책]

◆전문가 진단
실제 공급까지 최소 5년 걸리고
공공주도 개발은 현실성 떨어져
당장 눈에 보이는 효과는 없어
서울 집값 강보합세 유지 될 듯
패닉바잉 진정 기대할수 있지만
사업 지지부진 땐 지가만 상승

[서울경제]

“공급 예정 숫자가 큰 만큼 제대로만 된다면 시장에 영향을 충분히 미칠 수 있을 것 같습니다. 다만 잘 진행될 수 있을지는 의문이 남습니다.”(이창무 한양대 도시공학과 교수)

“민간의 자발적인 공급 의지 여부에 따라 앞으로 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있습니다. 정부가 목표한 공급량과 공급 효과가 바뀔 변수는 열려 있는 것이지요.”(함영진 직방 빅데이터랩장)

역대급으로 평가 받는 ‘2·4 공급 대책’에 대해 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “공급 쇼크 수준”이라고 자평했다. 하지만 전문가 및 시장의 평가는 정책 방향은 맞지만 구체적인 공급 지역이나 내용은 없는 상태로 ‘실현 가능성이 문제’라고 지적했다. 아울러 예상은 했지만 민간 부분의 규제 완화가 빠진 것도 한계라는 지적이다.

초미의 관심사인 시장 전망에 대해서는 워낙 많은 물량에 ‘공황 매수’는 다소 진정될 수 있으나 당장 눈에 보이는 효과가 없다 보니 단기적으로 서울 집값의 강보합세는 계속될 것이라는 시각이 우세하다. 지방 주택 시장은 대책의 영향을 많이 받을 수 있다는 전망도 나오고 있다. 청약 대기 수요가 늘면서 전세 시장을 더 불안하게 할 수 있다는 의견도 있다.

◇집값 안정 마중물 될 수도 VS 현실성 없다=함 랩장은 “기부채납 받는 주택을 기존 공공 임대 위주가 아닌 분양이나 공공 자가 주택 등 다양한 방식을 활용한다는 점이 긍정적”이라며 “또 (수익 보장이나 인센티브 관련) 기존 정비 사업지들의 참여와 사업성 개선에 일부 물꼬가 트일 것으로 판단된다”며 긍정적인 평가를 내놨다. 그는 다만 “지분 변동이나 다세대 신축을 통해 추가 지분 확보 시 우선 공급권을 부여하지 않는 점은 조합원 동의를 얻기 어려워 사업 활성화에 허들이 될 수 있다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 “200만 가구 정도 이야기하고 있는데 이는 1기 신도시 이후 최대 규모”라며 “계획대로 가면 수급에 의해 서울 집값이 안정될 수 있겠구나 하는 생각이 든다”고 했다. 그는 “도심 한복판에 저층 주거, 준공업 지역, 역세권을 도심 공공 주택 복합 사업으로 개발하는 방안이 있는데 이에 대해 서울시가 저층 주거지 보존 등의 논리로 막기보다 협조해야 한다”며 “재개발·재건축에서 조합이 움직여야 하고 디벨로퍼들도 사업 진행을 위해 역량을 발휘해야 할 때”라며 정부 정책에 대한 시장 협조를 강조했다.

냉정한 평가도 적지 않다. 이 교수는 정부가 13만 6,000가구가량의 공급을 담당할 것으로 제시한 공공 직접 시행 정비 사업과 관련해 “공공 주도 개발 형태에서 요구되는 조건이 수용 방식인데 그렇게 되면 도심 지역에서 받아들이기 쉽지 않아 현실적으로 가능성이 크지 않다”며 “재건축초과이익환수제 면제 혜택 등이 공공 시행자 사업으로 전환되는 경우에만 해당되다 보니 (민간 재건축 활성화 등에는) 한계가 있을 것 같다”고 말했다.

윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 30만 6,000가구가 걸려 있는 도심 공공 주택 복합 사업과 관련해 “핵심은 사람들이 살고 싶은 곳에 양질의 주택을 공급하는 것인데 역세권이나 준공업 지역 등은 주변 환경이나 시설 등이 육아·취학 등에 적합하다고 꼽히는 곳은 아니다”라며 “오히려 용적률이 최대 700%까지 높아진다는 가능성에 일대 땅값만 올라가게 된다. 이에 보상가도 상승해 사업을 위한 협의가 더욱 어려워지는 요인이 될 것”이라고 꼬집었다.

◇‘당장 보이는 효과 없다’ 시장 안정은=대책에 대한 평가는 다소 엇갈리고 있지만 전문가들은 이번 대책이 현실화되기에는 넘어야 할 산이 많고 또 최소 5년 뒤를 바라보는 중장기라는 점은 시각을 같이한다. 사업이 지지부진할 경우 저층 주거지, 빌라 가격만 더 올려 놓을 수 있다는 지적이다. 윤 교수는 “민간 임대 사업자에 대한 제도 수정이 빠져 결국 전세난이 집값을 올릴 수 있다”며 “과거 혁신도시 개발 당시 보상금이 수도권 집값을 올렸듯 이번에도 지가 상승을 부추길 수 있다”고 봤다.

이렇다 보니 공황 매수는 일부 잠재울 수 있으나 당장 집값을 안정시키기에는 힘들 것이라는 시각이 적지 않다. 이 교수도 “대규모 개발이 있으면 초기 상승 압력을 받을 텐데 현재는 어떤 지역일지 명시되지 않아 불특정 다수가 꿈을 키우는 구도”라며 “이게 실제 개발이 진행되지 않음에도 가격 상승 압력이 될 수 있지 않을까 걱정”이라고 짚었다.

함 랩장 역시 “서울에서는 공공 개발이 호재로 인식되면서 인근 집값을 올릴 수 있다”며 “정부에서도 주택 공급까지 최소 5년을 보고 있다. 그전까지는 서울에서 강보합세가 나타날 가능성이 크다”고 했다.

윤수민 NH농협은행 자문센터 부동산전문위원은 “공급 대책이라고 하지만 입주 물량 등 공급 지표들이 부족하고 서울의 경우 민간 조합의 협조를 얻어야 해 당장 공급 상황에 영향을 주기는 힘들다고 판단된다”며 “다만 객관적인 숫자가 많아 전국적으로는 시장 안정화에 영향을 줄 것”이라고 했다. 전문가들은 또 제때 공급이 이뤄지지 않을 경우 청약 대기 수요만 늘려 전세가 상승세가 지속되는 부작용도 나올 수 있다고 지적하고 있다.

/김흥록 기자 rok@sedaily.com, 양지윤 기자 yang@sedaily.com, 권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com