[뉴스큐] 주택 83만 호 '공급 쇼크'..부동산 시장 반응은?

■ 진행 : 김영수 앵커, 강려원 앵커

■ 출연 : 함영진 / 직방 빅데이터 랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

2025년까지 이제 4~5년 정도 남았는데요.

서울을 비롯한 대도시에 총 83만여 호 주택을 공급하겠다는 특단의 대책. 전문가들은 어떻게 보고 있을까요?

[앵커]

함영진 직방 빅데이터 랩장과 함께 자세히 짚어보겠습니다. 함영진 랩장님 나와 계십니까?

[함영진]

안녕하세요, 함영진입니다.

[앵커]

오늘 나온 대책이 지금까지 나온 대책과 가장 크게 다른 점, 무엇이라고 보십니까?

[함영진]

대출이나 세제 규제 같은 수요 억제책과는 다르게 상당히 강력한 주택공급 시그널을 통해서 시장의 가격상승 불안감을 낮추겠다는 공급정책의 변화가 읽히고 있다고 보여지고요. 이번 대책의 공급규모가 전국적으로 83만 6000호. 그래서 사실상 2018년 9.21 대책을 통해서 수도권 3기 신도시 30만 호 공급대책을 발표한 이후에는 최대치고요. 현 정부 단일 공급대책으로도 역대급이라는 것이 특징이라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]

어쨌든 공급을 크게 늘렸다고 하는 게 이번 대책의 핵심인데요. 서울 같은 경우에는 2025년까지 32만 호를 공급한다는 계획입니다. 앞으로 4년밖에 남지 않았는데 어떻습니까? 실현 가능성 있다고 보십니까?

[함영진]

실현 가능성은 역시 민간 참여율에 달렸기 때문에 조금 더 지켜보실 필요가 있겠습니다. 정부 계획대로라면 서울은 5년간 한 해 6만 호의 신규택지를 추가 공급하겠다는 건데요. 지난 6년간 서울 아파트 한 해 평균 준공물량이 3만 8000호가량이었기 때문에 사실 지금보다는 훨씬 더 많은 물량을 공급해야 된다는 점에서 사실상 실효성에 제한적인 부분도 발생할 수 있다고 보여집니다.

[앵커]

앞으로 약 4~5년 사이에 30만 호니까요. 매년 6만 호를 공급해야 되는데 좀 더 지켜봐야 될 것 같다는 말씀해 주셨는데 정부가 앞서 공공재개발 관련해서 8곳을 시범사업지로 선정하지 않았습니까? 그런데 일부에서는 좋다고 하고 일부에서는 원치 않는다고 하고 있어요. 그런데 저희가 신설1구역 재개발추진위원장님께 여쭤봤더니 이렇게 답했습니다. 듣고 이야기 나누겠습니다.

[신영진 / 신설1구역 재개발추진위원장 : (사업안이) 조금 미흡한 부분들은 있습니다. 그러나 그것보다 더 중요한 것은 조합들이 재개발을 이제까지 추진을 못한 게 거의 15년씩 다 됐기 때문에 이번 공공재개발에서 국가의 의지를 갖고 물꼬를 터준 재개발 사업에 같이 뛰어들어서 개발하지 않으면 반드시 그 지역의 도시 환경 개선은 안 됩니다. 이 기회를 놓치면 절대로 다시 다음 기회는 안 온다고 생각하기 때문에….]

[앵커]

일단 들으신 것처럼 정부가 내놓은 대책을 보면 공공재개발의 경우는 주민 동의율도 낮춰주고 초과이익환수제도도 면제하고 여러 혜택을 주겠다는 겁니다. 그렇다면 그간 난항을 겪었던 재개발, 재건축사업이 다시 활기를 띨 것으로 보십니까?

[함영진]

일부 한강변의 재건축 사업은 제한적일 수 있지만 재개발사업지 위주로 기존 정비사업지들의 참여라든지 사업성 개선에 일부 물꼬가 트일 것으로 생각은 됩니다. 지난 1월에 소규모 시범단지 위주로 공공정비사업지가 발표되기도 했었는데요. 이번에 도심 공공 복합사업 또는 공공 직접 시행 정부 사업지들은 사실 사업인센티브가 굉장히 크게 확대됐습니다. 일례로 용적률 상향, 또는 분상제 적용 제외 또 미분양 비주거 시설의 매입이라든지 사업비 인허가 제도. 이런 부분의 지원도 있고요. 또 주민 동의 요건 완화라든지 재건축 초과이익 환수, 또 실제 거주자들이 2년 실거주를 해야 분양권을 받을 수 있는 이런 부분들도 면제되기 때문에 사실 이런 부분에 일부 소규모 정비사업장들은 매력을 느끼고 사업성 개선이 있을 거라고 기대하고 있습니다.

[앵커]

그럼에도 불구하고 공공이 주도하는 재건축에 반대하는 아파트단지들도 있을 것으로 예상되는데 어떻게 보십니까?

[함영진]

그렇습니다. 지난 1월에 공공재건축 시범사업지가 발표되기도 했었는데요. 강남권의 대규모 재건축사업지의 참여는 거의 없었습니다. 다만 3종 일반 주거와 또는 준주거지로 층고가 용도지역 상향이 아주 크게 확대 가능한 소규모 단지들은 고밀개발로 인한 수익률을 높일 수 있기 때문에 공공재건축 추진에 관심을 보일 가능성이 있다고 보여지기는 합니다마는 초대형, 랜드마크 재건축 단지 같은 경우는 공공참여로 재건축 특유의 고급화 시공전략이 제한적일 수 있기 때문에 향후의 사업추진은 주민 동의도 쉽지 않을 수 있어서요. 재건축 사업은 양극화 현상이 있을 수 있다고 보여집니다.

[앵커]

재건축사업의 양극화가 나타날 수 있다. 그렇다면 강남 압구정동에 있는 아파트단지라든지 대치동에 있는 아파트단지라든지 재건축하는 아파트단지들이 공공 아파트 재건축사업에 뛰어들 가능성은 낮게 보고 계신 겁니까?

[함영진]

일단 공공 직접 시행 정비사업은 사업의 신속성이 굉장히 큰 매력이라고 보여지기는 합니다. 그런데 사실상 재건축조합은 시공브랜드 선정 외에 대부분의 기능을 공기업에 양도를 해야지 정부가 주는 인센티브를 받을 수 있거든요. 압구정이라든지 또는 고급 유효 수요가 있는 곳 같으면 아무래도 자체적으로 조합의 자율성이 떨어지는 것보다는 고급화 전략이 쉽지 않다면 공공에 참여를 하지 않을 수 있기 때문에 강남권의 메머드급 지역 같은 경우는 재건축 참여율이 제한적일 수 있다고 보이는데요. 공공정비사업과 관련해서 또 풀어야 될 숙제들이 있습니다. 대표적인 것이 공공대행을 통한 수수료 배분을 어떻게 할 것이냐. 또는 임대주택을 지어야 되는데 그 유형이라든지 배치를 소셜믹스로 할 거냐, 별도동으로 할 거냐. 또는 분양가 산정이라든지 건축설계, 시설개방 이런 면에서 사실은 민간과 공공이 아직 조율해야 될 사안이 많기 때문에 후행하는 사업자들은 성공적인 롤모델을 보고 따라가도 늦지 않다고 생각할 것으로 보여집니다.

[앵커]

이번 대책이 나오면서 가장 궁금할 수 있는 부분이 당장의 집값이 어떻게 될 것인가, 이 부분인 것 같습니다. 어떻게 예상을 하십니까?

[함영진]

집값 안정은 단기 효과보다는 중장기 효과로 인식하시는 것이 좋을 것으로 보여지는데요. 이번 대책이 정비사업 전반을 포괄하는 규제 완화가 아니라서 공공참여사업 위주로만 인센티브를 선별집중합니다. 그렇기 때문에 부동산 공급의 특성상 실질적으로 착공에서 완공까지의 시간적 간극도 불가피한 면을 고려한다면 단기적인 전월세 가격의 안정 또는 집값 상승에 대한 불안감 이런 부분들을 완전히 진화하는 것들은 좀 제한적이고요. 집값의 상승폭을 둔화시키는 정도의 효과가 나타나지 않을까 하고 기대는 하고 있습니다.

[앵커]

그렇군요. 그리고 지금 이번에 청약기회가 많이 확대되지 않습니까? 일반공급 비중 50%로 늘린다고 하는데 이렇게 될 경우에 당첨을 위해서 전세 사는 분들이 많아지고 그렇다면 전셋값이 더 오르는 게 아닌가 걱정입니다. 어떻게 보세요?

[함영진]

그렇습니다. 사실 전월세 가격이 변화에 대해서 주목하시는 분들이 많은데요. 이번 대책이 15년 이상 걸리는 정비사업을 5년으로 단축한다고 하더라도 1~2년 내의 단기에 상당히 많은 주택을 공급하는 것은 제한적이라고 보여집니다. 연내에는 저금리 현상도 있고요. 또 아파트 입주물량이 감소하고 또 분양시장에 대한 선호가 높기 때문에 연초부터 서울이라든지 울산, 세종, 대전, 광주 이런 지역은 전세가격이 꾸준히 오르고 있거든요.

단기적으로 오피스텔이라든지 호텔, 오피스 공실을 주거로 전용해서 도심 내 단기 입주 가능한 물량을 이번 대책을 통해서 10만 호 정도 확충을 한다고 하더라도 사실상 1, 2인 가구가 아닌 중산층까지 단기에 전세가격 안정을 시키기에는 제한적인 부분이 있다고 보여집니다.

[앵커]

알겠습니다.

[앵커]

오늘 분석 잘 들었습니다.

지금까지 함영진 직방 빅데이터 랩장이었습니다. 고맙습니다.

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