'재초환 면제 카드'에도 서울 재건축 대단지 "공공이면 싫다"

지난해 3월 서울 강남구 아파트 단지 모습 /사진=김창현 기자

정부가 재건축 사업 규제를 완화하는 마지막 카드로, 공공이 주도하는 경우 재건축 초과 이익 환수(재초환)를 면제한다고 밝혔지만 서울 대단지 재건축 사업지의 반응은 시큰둥하다. 정부에서 어떤 인센티브를 주더라도 공공재건축은 하고 싶지 않다는 의견이 우세하다.

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서울 대규모 단지들 "공공개입 싫다"

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서울 강남 최대 재건축 단지로 꼽히는 은마아파트 소유주들은 공공재건축을 고려하지 않고 있다고 딱 잘라 말했다.

은마 아파트 소유자 단체인 은소협 관계자는 "재초환을 면제해줘도 은마는 공공재건축 안 한다"며 "결국 공공기관에서 (재건축으로 발생하는) 이익을 다 가져가겠다는 것인데 사회주의 국가에서나 가능한 일"이라고 말했다.

다른 대규모 재건축 단지도 비슷한 반응이다. 공공이 여전히 주도하고, 분양가 상한제를 유지하는 이상 별다른 이점이 없다는 것이다.

익명을 요구한 서울 강남권의 한 재건축 조합 관계자는 "분양가 상한제를 그대로 유지하면 집값을 낮춰 팔 것이고, 조합원 이익이 남지 않을 것"이라며 "이익이 없는데 재초환을 폐지시키는 게 무슨 소용인가"라고 반문했다.

이어 "재건축 사업지 마다 특성이 다 달라 그에 맞는 인센티브를 내놔야 반응이 있을 것"이라며 "이번 대책에서 우리 사업지에 이득이 되는 부분은 없다고 판단한다"고 했다. 재초환은 정부가 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원 이상을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 환수하는 제도를 말한다.

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표하고 있다. /사진=공동취재단

또 다른 서울 내 재건축 조합 관계자도 "재초환을 폐지하는 대신 공공이 개입하겠다는 것인데, A 대신 B를 뺏어가겠다는 셈"이라며 "결국 '공공'이 관여하는 순간 잃는 부분이 생기는 건 매한가지"라고 밝혔다.

강북권 재건축 최대어인 서울 마포구 성산시영아파트 역시 지난해 서울시로부터 공공재건축을 제안받았으나 퇴짜를 놓은 것으로 알려졌다. 성산시영 상황에 정통한 정비업계 관계자는 "지난해 공공재건축 이야기가 잠깐 나왔다가 반대로 쏙 들어갔다"며 "대규모에 주목받고 있는 단지들은 사업성이 충분해 재초환, 용적률 등 인센티브를 받더라도 고려할 필요성을 못 느끼는 것"이라고 전했다.

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"강남권 대단지, '공공재건축' 반감 강해 환영 못받을 듯"

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전문가들은 강북권이나 일부 소규모 재건축 사업지에서 환영하는 곳이 나올 수는 있겠지만 대규모 단지에서는 공공재건축으로 돌아설 유인이 적다고 설명한다. 공공재건축에 대한 반감 때문이다.

한 정비업계 관계자는 "재건축 초과 이익이라는 건 완공됐을 때 시세에서 사업 개시 시점의 시세를 빼서 정하는 부분이라 공공이 주도한다고 초과이익이 줄어드는 것은 아니다"라며 "일부 강북 지역 재건축 사업지의 경우 환영하는 곳이 나올 수 있다"고 했다.

다만 "강남 지역은 공공재건축을 선택하지 않을 것으로 본다"며 "공공임대 세대를 조금이라도 들이는 것을 반기지 않고 기본적으로 자기 소유권, 결정권 자체를 나라에서 좌우하는 데 대해 반감이 있을 것"이라고 말했다. 정부가 이날 제시한 공공 시행 재건축은 소유주들이 소유권을 공공에게 넘기는 방식이다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "재초환도 있지만 중요한 건 분양가상한제인데 이번 대책에서는 이 부분은 건드리지 않았다"며 "분양가에 따라 조합원의 이익이 달라지기 때문에 이익이 없거나 낮다면 시장에서 크게 반응하기는 어려울 것"이라고 밝혔다.

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방윤영 기자 byy@mt.co.kr

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