재건축초과이익환수 면제 맞아? 수익 30%만 허용하는 '딜레마'

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑'에서 질문에 답하고 있다. /사진공동취재단 / 사진=이기범 기자 leekb@

정부가 주택공급 확대를 위해 재개발·재건축 사업을 조합이 아닌 공공이 직접 시행하면 파격적인 인센티브를 주기로 했다. '재건축 초과이익 환수'와 '조합원 2년 실거주 의무'를 면제한다. 용적률은 500%까지 올려주고 최고층수 50층도 허용한다.

표면적인 인센티브는 강력하지만 실제 조합이나 토지주가 움직일지는 속단하긴 어렵다. 늘어나는 수익의 30%까지만 조합에게 돌려주고 나머진 이익을 공유해야 하기 때문이다.

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공공 주도 재건축·재개발 13.6만 가구 공급..실거주 의무·재초환 면제 '인센티브' 꺼냈다

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정부는 2·4 공급대책에서 '공공 직접시행 정비사업'이라는 새로운 공급 모델을 4일 제시했다. 재건축·재개발 사업을 조합이 아니라 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 단독 시행하면 강력한 인센티브를 적용하는 모델이다.

정부는 이를 통해 향후 5년간 서울에서 9만3000가구, 경기·인천에서 2만1000가구, 지방 광역시 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급할 계획이다. 이는 종전에 수도권에서 공급키로 한 공공재건축·재개발 9만 가구와 중복된 공급 물량이다.

현재 조합 등 민간이 주도 재건축·재개발 사업은 전체의 4분의3 동의를 받아야 사업이 진행된다. 이와 달리 공공 단독 시행은 조합원 3분의 2 동의로 사업이 진행된다. 조합원은 장래 부담할 아파트값을 기존 소유자산으로 현물선납해 소유권을 아예 공공으로 넘기며 우선분양권을 얻게 된다. 소유권을 넘겨 받은 공공은 사업 속도를 높여 평균 15년 기간을 5년으로 8년 단축할 수 있다.

사업 속도가 빨라지는 것과 별도로 강력한 인센티브도 적용된다. △최대 500%까지 용적률 상향 △재건축 초과이익 환수 미적용 △2년 실거주 의무 배제 등이 '당근'으로 제시됐다.

용적률은 종상향 혹은 법정상한을 적용, 용도지역별로 300~500%까지 올라간다. 법정 상한 용적률 적용이 곤란해도 종전 가구수의 1.5배, 재개발은 1.3배 공급 물량은 보장하기로 했다. 특히 서울시의 도시기본계획 변경을 통해 높이 규제가 완화돼 최고 층수 50층도 허용된다.

임대주택 기부채납 방식을 적용하지 않고 재개발은 10~15%, 재건축은 5~10% 범위에서 공공임대 의무공급이 적용된다. 종전 20% 수준의 임대주택 비율이 낮아는 것이다. 공원 등 기반시설 기부채납 비율은 종전 20~25%에서 9~15%로 줄어든다.

가장 큰 '당근'은 재건축 사업의 대표적 규제인 재초환 면제라고 볼 수 있다. 재초환은 조합원이 얻은 이익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과한 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 여기에 더해 재건축 조합원 2년 거주의무가 적용되지 않는 것도 파격적이라 할 수 있다. 일반 재건축은 올해부터 2년 거주를 해야 분양권을 얻을 수 있기 때문이다.

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용적률 상향+재초환 면제 이익 1000이면 300만 보장..수익 30% 보장에 조합원 움직일지 미지수

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정부는 기존 정비계획 수익률 대비 공공 직접 시행시 10~30% 포인트 수준의 추가 수익을 보장한다고 밝혔다. 용적률을 더 올리고 재초환이 면제되기 때문에 발생하는 초과 수익 중 최대 30%를 조합원에게 주겠다는 얘기다.

예컨대 용적률 상향과 재초환 면제로 나오는 수익이 각각 500으로 총 초과 수익이 1000 발생하면 이 중에서 300만큼을 토지소유자에게 추가 수익으로 나눠주겠다는 설명이다. 나머지 700은 개발이익 공유 차원에서 생활 사회간접자본(SOC), 특수상황 토지소유자 지원, 세입자와 영세상인 지원, 공공자가 등에 투입된다.

관건은 조합원이나 토지주가 30% 수준의 추가 수익에 만족하느냐다. 재초환 면제라는 강력한 인센티브가 적용됐지만 실상은 이로 인해 발생하는 수익 100%를 모두 돌려주는 개념이 아니기 때문이다.

정부는 공공 직접 재건축·재개발 우선 검토 사업지로 전국 100곳의 조합을 선정해 놨다. 서울은 67곳이다. 송파구 잠실주공5단지 강남구 은마 아파트 등이 소재한 동남권은 25곳이고 동북권 9곳, 도심권 10곳, 서북권 1곳, 서남권 22곳 등이다. 노후·슬럼화 지역, 면적이 크고 소유 구조 단순한 곳, 주거환경개선과 사업성개선 여지가 있는 구역 등이 우선 사업지로 선정됐다.

김흥진 국토부 주택토지실장은 다만 "우선 추진 검토 구역은 상당히 노후도가 심하고 현재 방식으로 사업 추진이 불가능한 지역을 대략 검토한 것"이라며 "특정 단지를 언급하긴 곤란하며 결국 토지주, 조합원 참여 의사가 있어야 추진이 가능하다"고 말했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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