[더뉴스] 역대급 '물량 공세'..부동산 시장 안정될까?

■ 진행 : 강진원 앵커, 박상연 앵커

■ 출연 : 이인철 / 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

주택시장 안정을 위한 2.4 부동산 대책이 발표됐습니다.

[앵커]

주택시장의 불안을 잠재울 수 있을까요.

전문가와 함께 관련 내용 짚어보겠습니다.

이인철 참조은경제연구소 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

[앵커]

안녕하세요.

소장님, 일단 핵심은 83만 가구에 방점이 찍혀 있는 것 같습니다. 특단의 공급대책이다, 이렇게 평가할 수 있겠습니까?

[이인철]

홍남기 경제부총리는 이 정도면 공급쇼크다, 매머드급이다 이렇게 얘기를 하고 있습니다. 서울에만 32만 호를 오는 2025년까지 공급하겠다는 건데 1기 분당신도시가 10만 호가 채 안 됩니다. 분당급 3개 신도시를 건설하는 것과 맞먹는 효과가 있고요. 또 목동 신시가지 1단지부터 14단지가 2만 7000호에 불과합니다. 여기의 10배 넘는 것에 달하는 신규 단지를 공급하겠다라는 거고 전국적으로 보면 물론 5대 광역시를 포함해서 83만 호를 공급하겠다는 건데 당초 예상은 30만 호 플러스 알파 정도이지 않겠느냐라고 했습니다마는 어쨌든 앞서서 3기 신도시를 포함해서 지금 정부가 추진하고 있는 걸 포함하게 되면 당시 127만 호였으니까 여기다 83만 호를 더하게 되면 역대 정부 들어서 가장 많은 물량을 공급하게 되는데요.

어쨌든 25번째 부동산대책이 그동안은 주로 공급보다는 투기억제, 수요를 억제하는 방향 쪽으로 초점이 맞춰졌다면 이번에 공급을 확대하는 쪽으로 방향을 틀었다라는 점에 대해서는 긍정적으로 평가가 가능한 부분인데. 실제로 이 정도로 물량이 나오면 시장은 냉각될 수밖에 없는데 과연 얼마나 실효성이 있겠느냐. 앞서 리포트에서 지적을 하셨습니다마는 실질적으로 공공이 지금 바로 사업 시작할 수 있는 것은 한 26만 가구 정도. 신규택지, 공공택지로 분류된 것은 전국적으로 26만 호 정도. 나머지 57만 3000여 가구는 민간인. 재개발 재건축 내지는 정비사업에 합의를 할 경우에 가능한 부분이어서 이 부분을 지켜볼 필요가 있습니다.

[앵커]

실효성, 이 부분에 대해서는 잠시 뒤에 자세히 얘기를 나눠보겠고요. 세부 내용을 짚어보겠습니다. 특히나 눈에 띄는 게 도심 공공주택 복합사업을 통해서 19만 6000호의 신규주택을 공급할 것이다라는 계획이었습니다. 구체적으로 설명을 좀 해 주시죠.

[이인철]

변창흠 장관이 청문회 시절 얘기했던 부분이기도 합니다. 도심 내에도 충분히 공급을 늘릴 수 있는 방안들이 있다. 그러면서 세 가지를 주목했습니다. 그 하나가 바로 역세권입니다. 역세권과 그리고 일부 서울시내에도 준공업지역이 있고요. 또 저층 주거지역, 밀집지역이 있는데 이런 데를 개발하기 위해서는 특별법이 필요하다. 도심 내 공공주택 복합사업의 심의절차를 간단하게 해 주고 또 여러 가지 인센티브를 제공하면서 이 사업을 공공 주도의 패스트트랙으로 진행을 하겠다라는 겁니다. 그래서 사실은 역세권이든 저층 주거밀집지역의 경우에는 이해관계자들이 굉장히 이해가 상충되기 때문에 합의점을 찾기가 어렵지만 1년 이내 토지 소유자의 동의가 과거에는 75%, 4명 가운데 3명이 동의하면 가능했지만 이걸 3분의 2 이상 동의할 경우 지구지정 확정 고시가 가능하고요.

또 이외에도 공기업이 부지 확보하고 지자체와 같은 신속인허가 절차, 행정적인 절차를 빠르게 하다 보면 과거에 보통 이런 데는 시간이 생명인데 10년 이상 걸렸던 이런 사업들이 아마 조금은 앞당겨져서 절반 이하로, 5년 이하로 입주가 가능하겠다라는 건데요. 여기에는 인센티브도 있습니다. 역세권의 경우에는 위로 더 많이 지을 수 있도록 현재 용적률에서 크게 많이 확대시켜주기도 하고요. 그리고 역세권의 기준도 기존에 350에서 500m까지 더 확대해서 가능하면 제한된 자원을 조금은 규정을 바꿔서라도 많이 공급하겠다라는 취지입니다.

[앵커]

조금 전 그래픽 다시 한 번 보여주시겠습니까? 결국 핵심은 해당 지구에 원소유자들이 있을 것 아닙니까? 그 소유자들의 동의를 얻어야 사업을 추진할 수 있는데 동의 요건을 완화해서 사업을 속도감 있게 추진하겠다, 이것이라고 봐야겠습니까?

[이인철]

맞습니다. 주로 이런 상업밀집지역이나 역세권에 보시면 되면 거기는 건물주와 임차인이 있어요. 그러면 임차인들은 거기 지구지정이 되더라도 다른 데 가서 장사할 수 있는 터전을 마련하기 전까지는 굉장히 이해관계를 맞추기가 어렵습니다. 그러다 보니까 이런 인센티브를 주면서 동시에 영세상인의 경우에도 나갔다가 안정적으로 다시 재입주할 수 있는 이런 걸 정부 주도하에서 관리를 하겠다는 겁니다. 그러면서 관련법도 수정하고 인센티브를 제공하면서 도심 내 가능한 한 조금 소규모이기는 합니다. 매머드급 재건축, 재개발과는 조금은 결이 다르지만 그럼에도 불구하고 거의 10만 호 가까운 저층 주거지역 19만 6000호, 특히 역세권의 경우는 12만 3000호가 되고 준공업지역의 경우 1만 2000호. 저층 주거밀집지역의 경우 6만 1000호 정도가 돼서 20만 호 정도가량의 물량을 이를 통해서 공급하겠다는 겁니다.

[앵커]

앞서 말씀하신 대로 결국 지구지정, 그러니까 사업추진 요건을 완화했는데 그렇다면 그 이후에 토지 원소유주들이 사업에 참여하려면 뭔가 인센티브가 있어야 되지 않습니까? 관련된 그래픽이 있는데 그래픽을 좀 띄워주시고요. 관련 내용을 보니까 핵심은 건물, 땅은 한정되어 있는데 그 땅에 보다 많은 건물, 많은 아파트를 지을 수 있도록 하겠다는 것 같더라고요.

[이인철]

맞습니다. 지금 역세권의 경우에는 용적률을 최대 700%까지 상향을 합니다. 이 얘기는 같은 지역에 위로 더 많이 지어서 공급할 수 있다라는 거고요. 또 낙후된 저층지역의 경우에도 규제를 많이 완화하는데 이렇게 되면 토지소유자의 경우에는 기존 사업에 대해서 메리트가 없다, 이걸 또 보완하기 위해서 종전 추진 방식 대비 10에서 최고 30%포인트까지 추가 수익을 보장하겠다라는 겁니다. 그러면서 영세사업자의 경우에 여기 지금 새로 입주하는 다 완료되고 난 다음에는 아파트나 상가를 우선 공급하는 것도 보장해 주는 방안도 포함돼 있습니다. 그리고 세입자의 경우에도 영세사업자에 대한 지원을 하가면서 공사기간을 단축시켜서 윈윈하겠다는 건데 한마디로 공공이 주도하게 되면 사업 속도가 빨라지고 토지 소유주에 일부 이익을 주기 때문에 윈윈이다. 따라서 앞으로 이런 공공주도 개발사업을 활성화에 참여해 달라고 독려하고 있는 겁니다.

[앵커]

그런데 재개발, 재건축 규제 완화가 오히려 집값 상승을 부추기거나 투기세력을 더 불러일으킬 수 있지 않겠느냐는 지적도 있지 않습니까?

[이인철]

맞습니다. 그동안 사실 공공재개발이나 재건축에 대해서는 당근과 채찍 중에 정부가 채찍이 더 많아서 일부 재개발은 자발적으로 공공주도에 들어왔습니다마는 강남 매머드급 재건축 단지의 경우에는 시큰둥한 반응을 보여왔습니다. 그러다 보니까 이번에 13만 6000호를 공급하겠다라는 공공 재건축과 재개발의 경우에는 그러면 재건축 초과이익환수제를 일단은 공공주도 하에 들어온다면 면제해 주고요. 그리고 지금 재건축 소유주 2년 거주기간에 대해서는 해당 규제를 빼주겠다는 겁니다. 그런 인센티브를 제공하게 되면 일단 정비사업기간이라는 게 최초 지정 시행부터 거의 한 13년 이상 걸리는 평균 기간이 5년 이내 단축될 수 있다는 것이기 때문에 아마 이러한 부분에 대해서 소규모이면서도 강북에 있는 일부 단지의 경우에는 이번 정부의 대책에 대해서 호응할 가능성도 있습니다.

[앵커]

그리고 시장의 큰 관심은 주택공급은 이미 예상됐던 건데 신규택지가 어디일 것인지, 구체적으로 공개가 될 것인지가 사실 관심이었는데 이번에는 공개가 되지 않았습니다.

[이인철]

그렇습니다. 전국적으로 공급이 굉장히 매머드급인 것은 맞지만 그럼 실질적으로 83만 호의 입지가 어디냐에 대해서는 나오지가 않았습니다. 오늘 변 장관이 이후에 기자간담회를 통해서 뭐라고 얘기했냐 하면 사실 대부분의 입지는 확정이 돼 있지만 이게 전국적인 단위의 공급이다 보니까 아직은 지자체와 협의할 부분이 남아 있습니다. 그런 부분 때문에 앞으로 이런 입지에 대해서는 두 차례 내지 세 차례 정도 추가로 나눠 발표를 하고 그리고 여기서 얘기한 84만 호의 경우에는 기존에 3기 신도시가 있습니다. 여기 플러스 알파, 추가되는 단지도 분명히 있다는 거고요.

그리고 또 하나 이번에 눈여겨볼 것이 30~40대를 위해서 청약제도를 개편하는 겁니다. 그동안 가점 때문에 일반 공공분양 청약에 대해서 30~40대는 그림의 떡이었다라는 비판을 받아왔는데 이번에 30~40대의 경우에 당첨 확률을 높이기 위해서 일부 물량의 경우에는 추첨을 통해서 가점제가 아닌 것으로 제공하는 것이 포함돼 있기 때문에 앞으로 그동안 3년 동안은 30~40대가 청약시장에서 배제돼 왔다면 앞으로 좀 더 기다려 달라, 3년 이상 무주택자라면 누구나 청약할 수 있는 기회를 주겠다는 건데 당장 올 상반기부터 3기 신도시 사전분양물량이 얘기가 되어 있기 때문에 아마 지금 나오고 있는 공급대책들이 주로 2025년까지 중장기 로드맵이기 때문에 당장 그러면 실수요자는 어떻게 하겠느냐, 이런 불만을 반영한 조치로 보입니다.

[앵커]

청약제도 개편에 대해서 얘기를 해 주셨는데 결국 청약제도라는 게 부양가족이 많고 무주택기간이 많은 사람일수록 점수가 가점이 높기 때문에 그동안 이른바 3040 실수요자들은 외면받았다, 이런 불만이 있었는데 추첨제를 통해서 기회를 줄 테니까 패닉바잉, 심리적으로 안정을 찾아라, 이런 취지인 건가요?

[이인철]

그렇습니다. 크게 두 가지 정도가 달라지는데요. 공공분야, 특히나 가점이 낮은 분들을 위해서 공공분양에서 일반 공급비중을 좀 늘립니다. 그리고 일부는 추첨제를 통해서 30~40대에 청약기회를 제공하겠다라는 건데 현재는 85제곱미터 이하이면서 분양가 9억 원 이하일 경우 공공주택에서 일반분양 물량은 15%에 불과합니다. 이걸 50%까지 늘리겠다는 거고요. 여기다 추첨제 청약제도 도입이 되는데 사실은 공공분양 전용면적 85제곱미터 이하의 경우에는 사실 일반공급은 100% 가점제입니다. 그런데 3년 이상 무주택자의 경우에 앞으로는 이 경우에도 기존처럼 추첨제 비중의 물량을 30% 정도 확보하겠다라는 거기 때문에 물론 이건 제로섬 게임이기 때문에 그만큼 그동안 특별공급분에 대해서는 다소 줄어드는 효과는 있지만 그러나 가점제에서 밀린 젊은 세대들의 불만은 어느 정도 해소시키는 역할을 할 것으로 기대가 됩니다.

[앵커]

과연 어느 정도 효과를 보게 될지 많은 관심이 집중되고 있는데 어떻습니까, 이번에 대규모 공급대책입니다. 이번 대책의 현실화 가능성은 어떻게 평가하시는지요?

[이인철]

83만 호가 언제 어디에 입주가 가능한지에 대해서의 로드맵이 나와야지 평가가 가능하겠습니다마는 당장 이런 얘기는 나옵니다. 이게 부동산 시장에 당장 공급하기가 어려운 굉장히 희망고문이 아니냐라는 얘기가 나올 수밖에 없는데요. 다만 좋은 입지에 상대적으로 합리적인 분양가로 이런 입지가 선정이 된다면 구태여 지금 영끌 할 이유가 없다라는 겁니다. 따라서 아마 3기 신도시 청약이 올해 상반기부터 시작이 되고 그리고 두세 차례 걸쳐서 나눠서 발표되는 입지가 나오게 되면 실수요자들이 정말 원하는 곳에 물량이 나오게 된다면 분명히 저는 중장기적으로 수급안정에 굉장히 큰 기대를 할 수 있다라고 보고요. 다만 여기 지금 3분의 2 물량이 민간이 자발적으로 들어와야지만, 참여를 해야지만 공급이 가능한 물량이기 때문에 이 부분에 대해서 과연 민간 재개발, 공공재건축사업자들이 얼마나 참여할지 여부를 지켜봐야 할 것 같습니다.

[앵커]

결국 말씀하신 걸 들어보면 83만 가구라는 게 민간이 제대로 정부의 계획대로, 정부의 희망대로 참여를 해 줘야지 가능한 물량인 건데 또 일각에서는 그렇게 83만 가구가 공급이 된다고 하더라도 시간 자체가 최소 5년, 길면 10년 이상 되는 거지 않습니까? 당장 내일 들어가서 살아야 될 집을 구하고자 하는 실수요자 입장에서는 어떻게 보면 너무 뜬구름 잡는 계획 아니냐 이런 지적을 하시는 분들도 계셔서 일각에서는 양도소득세라든지 다주택자 매물을 내놓도록 유도하기 위한 그런 세금대책이 나와야 되는 것 아니냐 이런 지적도 있더라고요.

[이인철]

맞습니다. 지금까지는 사실 건축규제 이외에도 대출규제, 실거래 의무 규제, 청약규제, 여기다 세금까지 더해져 왔습니다. 이런 규제 가운데 지금 재건축 초과이익환수제와 실거주 의무 정도를 완화한 셈이거든요. 그래서 민간이 과연 이런 당근책에 얼마나 호응할 거냐. 정작 원하는 건 세금일 겁니다. 그런데 이번 대책의 호응에 앞서서 민간들의 참여가 굉장히 저조했다라는 부분이 분명히 인정하는 부분이고 그럼에도 불구하고 만에 하나 세금 규제까지 한다면 현 정부의 부동산 정책기조의 틀이 흔들리기 때문에 아마 완화 쪽으로 선회하기는 어렵지 않겠느냐는 예상이 듭니다.

[앵커]

알겠습니다. 결국 말씀하신 걸 들어보면 83만 가구라는 숫자는 나왔는데 그 이후에 구체적인 입지라든지 세부 로드맵이 나와야 보다 정확한 평가가 가능할 것 같다는 설명이셨던 것 같습니다.

지금까지 이인철 참조은경제연구소 소장과 함께 오늘 나온 부동산 대책 관련된 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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