[일문일답] 국토부 "공공 직접시행 정비사업, 빠르면 하반기 진행"

김흥진 국토교통부 주택토지실장은 4일 발표한 공공 직접시행 정비사업 등과 관련 "지자체와 공기업과 협의해서 빠르면 하반기에는 사업이 진행될 수 있도록 준비하겠다"고 밝혔다.

김 실장은 이날 대도시권 주택공급 확대방안 발표후 질의응답에서 "이번 대책을 발표하기 전까지 특정지역, 지구 대상으로 협의를 진행한 것은 아니지만, 충분히 개발 가능성이 있고 노후화돼 시급한 정비가 필요하다고 눈여겨본 지역들은 있다"며 이같이 말했다.

김흥진 국토교통부 주택토지실장(가운데) 지난 1월 18일 세종시 정부세종청사에서 부동산정책 추진상황 및 향후 계획 등을 설명하는 부동산시장 관련 합동브리핑에 참석하고 있다. / 연합뉴스

다음은 김흥진 국토교통부 주택토지실장과 일문일답.

-첫 도심 공공주택복합사업, 직접시행 등 신규 사업의 경우 1호 사업지는 언제 확정되나.
"일단 이번 대책을 발표하기 전까지 특정지역, 지구 대상으로 협의를 진행한 것은 아니다. 충분히 개발 가능성이 있고 노후화돼 시급한 정비가 필요하다고 눈여겨본 지역들은 있다. 이런 지역은 지자체와 공기업과 협의해서 빠르면 하반기에는 사업이 진행될 수 있도록 준비하겠다."

-주택 물량을 산출한 근거는 무엇인가? 지자체와 완벽한 협의가 안된 지역도 있다고 했는데 후보지에서 빠지면 산출 수치가 바뀔 수 있나?
"역세권이나 저층주거지 준공업지역 전체 면적을 근거로 개발이 불가한 지역 제외하고 가능한 지역을 뽑았다. 그 지역의 적정 용적률 주거비율 등을 산정해서 공급 가능한 물량을 뽑았고, 주민들이 얼마나 참여할지 가정해서 뽑았다. 주민 참여율은 소규모 지역은 많이 가능한 곳은 15% 정도 보수적으로 뽑았다. 지자체 협의는 도심내 공급보다 공공택지 지정과 관련된 사항이다. 협의가 완전히 끝나지 않아서 구체적으로 입지를 발표하지 못했지만, 대부분 지자체와 큰 방향은 합의됐다. 지자체 협의 때문에 물량이 줄어들지는 않을 것이다."

-대책 발표 이후 매수한 경우에는 입주권을 안 주겠다고 했는데, 지역이 특정되지 않은 상태에서 사도 페널티를 받게 되는가.
"사업을 추진하게 되면 그 지역의 토지를 소유한 분에게는 충분하게 시세대로 계산을 한다. 지역이 확정되지 않았지만 대책 발표 후에 투기적 수요가 몰린다고 하고 거래량이 늘거나 가격이 오르면 제외하기로 했다. 주민 동의를 전제로 하기 때문에 주민들이 원치 않으면 그런 지역은 제외할 것이다."

-장관은 투기 방지 차원에서 대책 발표 이후 오늘 발표된 방식으로 개발되는 사업 후보지의 부동산을 매입한 사람에게는 신축 주택과 상가의 분양권을 주지 않는다고 했다. 이런 매수자들은 향후 추진될 공공주도 개발지에서 현금 청산 대상자가 되므로 사업에 동의하지 않을 가능성이 크다. 사업이 정상 진행되지 않을 가능성이 크고 단지내 갈등도 우려된다.
"저희가 이번에 도입한 도심 내 공급 방안은 토지주의 동의를 전제로 하고 있다. 토지주의 동의를 3분의 2 이상으로 설정했는데 만약에 대책 발표 후에 참여하는, 새로 부동산을 구입해서 토지주가 많이 바뀐다면 사업 자체가 안될 수 있다. 그러나 동의율이 3분의 2 이상이라서 대다수 토지주들이 소유권을 유지하면서 사업추진을 희망한다면 사업은 예정대로 진행될 것이다."

-이번 대책에 따른 추가 발표는 언제쯤으로 예상하나.
"공공택지 부분은 오늘 발표하지 못했다. 공공택지를 발표하려면 발표할 공공택지 후보지 발표와 동시에 주민공람에 착수해야 한다. 투기 우려가 있어서 지자체 협의가 끝나고 완전히 준비된 상태에서 발표가 가능하다. 지자체와 협의가 사실상 완료된 지역도 있고 조금 더 절차를 거쳐야 하는 곳도 있다. 상반기 중에 2~3번 정도 나눠서 구체적 입지를 발표할 계획이다. 시기를 특정해 말하기 어렵다."

-새로 제시된 공공주도 정비사업에 대해 참여의사가 있는 조합이나 정비구역 있나. 기존 공공재개발 사업이 있는데 어떻게 차별화하나. 인센티브가 차이가 나면 기존 공공재개발 사업을 신청한 조합의 반발이 있을 거 같은데 대응책이 있나.
"공공직접시행정비사업은 오늘 처음 발표된거라서 아직 접촉한 조합은 없다. 기존 공모하거나 컨설팅한 지구의 경우 오늘 공공재개발 방식 외에도 오늘 발표한 패스트트랙 방식으로 갈아탈 수 있다. 주민들이 기존 방식과 공공직접시행 방식을 비교해서 어느 쪽이 해당 지역에 유리할지 판단하고 결정할 것으로 본다."

-공공직접시행 정비사업의 경우 서울 우선검토지역 검토 기준은 뭔가. 은마, 잠실주공5단지 등도 포함되나.
"특정 단지, 특정 재개발 지역을 대상으로 해서 중점으로 사업을 하겠다 결정하는게 아니다. 이 사업은 전적으로 토지주 의사가 우선이다. 공공주도 방식에 참여한다는 의사결정이 있어야만 사업추진이 가능하다. 우선추진 검토구역이라고 한 것은 우리가 볼 때 상당히 노후도가 심하고, 현재 방식으로 사업추진이 불가능한 지역을 대략 검토한 것이다. 특정 단지가 어떻다고 말하기는 어렵다."

-이번에 공급한다고 한 물량은 기대치에 불과한 것 아닌가.
"저희가 이번에 대상지로 선정한 곳들은 주민들의 참여 여부를 물어보지 않은 것은 맞는다. 개발 가능한 지역들을 대상으로 주민 참여율을 보수적으로 선정했다. 이번 공공직접 방식은 토지주에게 기존 방식에 비해서 10~30%포인트 이상 수익을 추가로 보장해주고 경우에 따라서는 우선입주권이나 재건축초과이익 부담금 미부과 등 인센티브가 충분해서 많은 지역에서 참여할 것으로 예상한다. 우리가 발표한 물량을 달성하는데는 큰 문제가 없을 것이다."

-도심 공공주택 역세권은 노후 요건을 충족하지 않아도 되나. 안전진단 요건도 갖춰야 하는가.
"정비사업의 경우는 안전진단 요건을 충족해야 한다. 정비사업을 하려고 하면 노후도 요건이 노후 건축물 3분의 2 이상으로 규정돼 있다. 이번에 추진하려는 도심 내 역세권도 노후도 규정이 있는데 기존 정비사업보다는 노후도 비중을 완화해 적용할 생각이다. 세부 기준은 사전 검토위원회 등을 통해 검토하면서 구체적으로 규정할 것이다."

-정비사업으로 인해 전세 수요가 일어나고 전세난이 악화될 수 있다. 대책은?
"도심 내 사업을 추진하다보면 기존 주택이 멸실되고 이에 따라서 이주 수요가 발생한다. 기본적 원칙은 순환 정비로 사업 추진한다는 것이다. 첫째 지구 중심으로 개발지역을 중심으로 사업을 순환형으로 정비하도록 하고, 인근에 매입임대주택 활용하는 방식으로 임시 이주수요를 충족할 것이다. 좀 더 넓은 의미로는 광역적 순환 개발도 검토하고 있다. 이번에 발표한 지구들의 철거 등이 본격적으로 이뤄지는 시점이 3기 신도시 입주 시점 내지는 그전의 주거복지 로드맵의 입주 시기와 어느 정도 겹친다. 도심 내 인근에서 순환정비를 통해 받아들이지 못하는 이주 수요는 광역적 차원에서 인근 공공택지 활용해서 이주수요를 받을 생각이다. 영세상인들 경우는 최근에 공실이 많기 때문에 인근 상가를 공공이 매입해서 임시로 영업할 시설을 제공한다."

-법인 투자자들이 투자한 것은 어떻게 하나.
"공공방식으로 사업을 한다지만 민간과 협력을 적극 추진한다. 해당 사업지역에 부지를 이미 확보하고 있는 민간기업의 경우 공동시행 방식 등을 통해 사업에 참여할 수 있을 것으로 기대한다."

-그간 정부가 공공재개발 재건축에서 인센티브 부여했는데 서울시 조례 규제가 법적 상한보다 강해서 정부 혜택이 덜하다는 목소리 있다. 공공개발 한해 조례 개정할 생각 있나.
"정비사업을 추진하는 과정에서 서울시와 인허가권자인 서울시와 긴밀히 협의하고 있다. 용적률 인센티브 같은 도시계획 완화는 서울시와 대책 준비하면서 협의 이뤄진 상태다. 층수 완화도 서울시 도시기본계획을 변경하는 걸로 합의가 이뤄져서 저희가 제시한 인센티브는 충분히 반영될 거라고 생각한다."

-공공주택 100% 공급되는 건데 민간분양 안하는 이유는 무엇인가. 공공분양가는 어떻게 되나. 민간이 참여하면 민간브랜드 아파트 공급되나.
"공공이 사업시행자가 돼 추진하기 때문에 기본적으로 공공분양주택으로 이해하면 된다. 분양가 상한제가 적용된다. 분양가 상한제 통해 시세보다 저렴한 주택이 공급될 수 있도록 하겠다. 이 사업에 참여하는 건설사, 시공사들의 브랜드를 활용해서 시공사 브랜드로 주택공급이 가능하다."

-기존 수도권 공급 계획 127만호에 61만호 더해져서 188만호가 됐다. 분양시기, 입주시기를 연도별 어떻게 예상하나.
"127만호 중에는 이미 택지공급이 이뤄져서 분양이 진행중에 있는 단지도 있다. 이번에 별도로 새로 발표한 83만호의 주택공급 물량은 사업진행속도에 따라 분양시기가 차이가 있을 수 있다. 전체적으로 연도별로 분양 물량이 얼마나 되는지는 별도로 조사해서 필요하다면 설명드리겠다."

-도심 공공주택 복합사업은 민간 설계나 평형구조 자율성이 얼마나 되나. 은평 펜트하우스처럼 다양한 유형 들어갈 수 있나.
"최대한 민간건설사 의견을 존중해서 설계 등에서는 민간 의견 반영되도록 추진하겠다. 상당수 지역들이 특별건축구역으로 지정되기 때문에 창의적 설계도 가능할 것으로 생각된다."

-새로운 개발모델 설명 중 기존 자산의 소유권을 공기업에 넘기고 우선공급권 부여받는다고 하는데, 기존 소유자는 토지소유권이 완전히 없어진다는 건가. 토지수용 의미로 봐도 되나.
"기존 토지소유자들은 공공 사업시행자에게 현물납부로 소유권을 넘긴다고 보면 된다. 공공시행자가 소유권 가진 상태에서 진행되고 그 대신 토지주에게 우선분양권을 부여하는 방식이다. 사업에 동의한 분은 수용이란 개념보다 협의 매수의 개념으로 이해하면 된다."

-가격동향 점검 강화방안 중 최근 거래량 거래가격이 10~20% 상승시 사업대상에서 제외한다고 했는데 비교, 기준 시점은 언제인가.
"시점은 상황에 따라서 고려해야겠지만 기본적으로 대책 발표 후 지구 지정 시점까지 거래량과 가격을 살펴볼 것이다. 지구지정 임박해서 몇달동안 가격 동향 거래량 동향을 우선 살펴볼 예정이다."

-공공개발 방식에서 지구지정은 중앙정부가 하고 인허가는 지자체가 하는가.
"도심복합개발과 관련해서는 중앙정부가 지구지정 권한을 갖는다. 구체적 사업과 관련돼 인허가는 해당 지역의 도시계획 체계와 부합 여부와 해당 지역 미치는 영향 등을 고려해야 해서 인허가는 지자체가 하는 것으로 제도 설계를 했다. 사업시행 과정에서 중앙정부와 지자체 긴밀한 협조를 통해 사업을 추진하겠다."

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